무단전대 해지 전 전차인 부당이득 청구, 건물주가 먼저 해지해야 하는 이유 

임차인이 건물 일부를 몰래 다른 사람에게 빌려주고 있다는 사실을 뒤늦게 알게 된 건물주는 대개 곧바로 그 사람에게 "무단으로 쓴 기간만큼 돈을 내라"고 요구하고 싶어집니다. 그러나 임대차계약이 아직 살아 있는 동안에는 이 요구가 법적으로 받아들여지기 어렵습니다. 전차인의 점유는 임차인의 적법한 사용·수익권에서 나온 것이어서, 건물주가 해지의 의사표시를 하기 전까지는 '법률상 원인 없는 이득'이라고 보기 어렵기 때문입니다. 이 글에서는 무단전대를 알게 된 건물주가 왜 해지부터 해야 하는지, 해지 전과 후에 청구할 수 있는 상대와 범위가 어떻게 달라지는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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무단전대의 구조 — 건물주, 임차인, 전차인의 세 갈래 관계

전대는 임차인이 빌린 건물을 다시 제3자에게 빌려주는 것입니다. 이때 법률관계는 건물주와 임차인 사이의 임대차, 임차인과 전차인 사이의 전대차로 나뉘고, 건물주와 전차인 사이에는 원칙적으로 계약이 없습니다. 민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다.

여기서 놓치기 쉬운 점은 무단전대가 곧바로 무효나 불법이 되는 것이 아니라는 사실입니다. 동의가 없어도 임차인과 전차인 사이의 전대차계약은 둘 사이에서는 유효합니다. 다만 그 계약을 건물주에게 내세울 수 없고, 건물주에게는 해지권이라는 무기가 생길 뿐입니다. 해지권은 행사해야 비로소 효력이 생기는 권리이므로, 건물주가 아무 조치를 하지 않으면 임대차는 그대로 존속합니다.

동의를 얻은 적법한 전대와도 구별해야 합니다. 제630조 제1항에 따라 동의를 얻은 전대에서는 전차인이 건물주에게 직접 의무를 부담하고, 건물주는 전차인에게 차임을 직접 청구할 수 있습니다. 무단전대에는 이 규정이 적용되지 않으므로 건물주가 전차인에게 계약상 차임을 곧바로 청구할 근거가 없습니다.

무단전대는 해지 사유일 뿐 자동으로 임대차를 끝내지 않는다 — 건물주가 해지하기 전까지 임대차는 살아 있다.

해지 전 부당이득 청구가 막히는 이유 — 임차인의 점유가 적법하기 때문

부당이득반환을 청구하려면 민법 제741조가 정한 대로 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 그 때문에 타인에게 손해가 생겨야 합니다. 임대차가 존속하는 동안 건물을 사용·수익할 권리는 임차인에게 있습니다. 임차인의 점유가 적법한 이상 임차인으로부터 사용권을 넘겨받은 전차인의 점유 역시 건물주와의 관계에서 곧바로 권원 없는 점유가 된다고 보기 어렵습니다.

손해 요건도 문제가 됩니다. 건물주는 임대차 기간 동안 건물을 직접 쓸 수 없는 대신 임차인에게 차임청구권을 가집니다. 전차인이 건물을 쓰든 임차인이 쓰든 건물주가 받을 대가는 계약상 차임이라는 한 가지이므로, 같은 기간에 대해 전차인에게 부당이득으로 한 번 더 받겠다고 하면 이중으로 대가를 받는 모양이 됩니다. 불법행위에 기한 제750조의 손해배상도 마찬가지로 위법한 점유와 손해가 입증되어야 하는데, 해지 전에는 이 둘을 모두 갖추기 어렵습니다.

예를 들어 월 차임 300만원의 상가를 임차인이 전차인에게 월 500만원에 빌려주고 차익을 챙기고 있다고 가정해 보겠습니다. 건물주는 해지 전에는 임차인에게 약정 차임 300만원을 받을 수 있을 뿐, 전차인에게 "시세 대비 차임 상당액을 내라"고 청구하기는 어렵습니다. 대법원은 임대차 계속 중에는 임대인이 제3자를 상대로 손해배상이나 부당이득반환을 청구하기 어렵다고 보고, 임대차가 종료된 뒤에야 임차물을 소유한 임대인이 제3자를 상대로 이런 청구를 할 수 있다는 취지로 판단하고 있습니다(대법원 2017. 9. 7. 선고 2014다82002 판결 등).

• 전차인 점유의 권원 — 임차인의 적법한 사용·수익권에서 파생되므로 해지 전에는 건물주에 대한 불법점유로 보기 어려움.

• 건물주의 손해 — 임대차 존속 중에는 차임청구권으로 대가가 보장되어 별도 손해가 인정되기 어려움.

• 계약상 청구 — 무단전대에는 제630조가 적용되지 않아 전차인에게 차임을 직접 청구할 근거 없음.

해지권 행사 — 의사표시가 도달해야 효력이 생긴다

제629조 제2항의 해지권은 일방적 의사표시로 효력이 생기는 형성권입니다. 상대방인 임차인에게 해지 의사가 도달한 때 효력이 발생하며(민법 제111조 제1항), 임대차와 같은 계속적 계약의 해지는 장래를 향해서만 효력이 있습니다(제550조). 그러므로 해지 전에 이미 흘러간 기간의 법률관계는 소급해서 부당이득이 되지 않고, 해지가 도달한 이후부터 임차인의 사용·수익권이 소멸하는 구조입니다.

해지 통지의 상대방은 전차인이 아니라 임차인입니다. 실무에서는 도달 사실을 증명할 수 있도록 내용증명우편을 보내고, 통지서에 임대차계약 특정, 동의한 적이 없다는 사실, 제629조 제2항에 따라 해지한다는 의사를 분명히 적어 둡니다. 전차인에게도 사본을 보내 사정을 알리면 이후 "몰랐다"는 주장을 막는 데 도움이 됩니다. 임차인이 수령을 거부하거나 폐문부재로 반송되는 경우에 대비해 등기부상 주소, 사업자등록상 주소, 건물 소재지로 나누어 보내는 방식이 많이 쓰입니다.

해지는 동의 없는 전대 사실이 확인된 뒤 지체하지 말고 하는 편이 안전합니다. 전대 사실을 알면서도 장기간 차임을 이의 없이 받아 오면 묵시적 동의나 해지권 포기로 해석될 여지가 생기기 때문입니다. 판단은 사안마다 다르지만, 안 날로부터 곧바로 증거를 모으고 해지 여부를 결정하는 것이 분쟁 위험을 줄입니다.

해지 이후에 달라지는 것 — 인도 청구와 차임 상당 부당이득

해지 의사가 도달해 임대차가 종료되면 상황이 바뀝니다. 임차인의 사용·수익권이 사라지므로 전차인이 계속 점유하는 것은 건물주의 소유권에 반하는 점유가 됩니다. 건물주는 소유권에 기한 반환청구(민법 제213조)로 건물의 인도를 청구할 수 있고, 인도할 때까지의 점유에 대해서는 차임 상당의 부당이득반환(제741조)이나 손해배상(제750조)을 구할 수 있습니다.

이때 부당이득의 액수는 통상 해당 건물의 차임 상당액으로 산정하며, 임차인과 정한 약정 차임이 기준선이 되는 경우가 많습니다. 다만 전차인이 임차인에게 낸 전대료가 아니라 건물 자체의 객관적인 사용가치가 기준이라는 점은 주의해야 합니다. 기간은 해지 효력이 발생한 시점부터 실제 인도받는 날까지로 계산합니다. 임차인은 해지 이후에도 건물을 돌려주지 않는 한 같은 책임을 질 수 있으므로, 인도 소송의 피고는 임차인과 전차인 모두로 하는 것이 일반적입니다.

• 해지 전 — 임차인에게 약정 차임 청구. 전차인에게는 부당이득·불법점유 청구가 어려움.

• 해지 도달 후 — 전차인·임차인 상대로 건물 인도 청구 가능.

• 해지 도달 후 인도 시까지 — 차임 상당 부당이득 또는 손해배상 청구 가능.

• 보증금 — 인도 시점에 연체 차임과 부당이득금을 공제하는 방식으로 정산.

청구의 상대와 범위가 갈리는 분기점은 해지의 도달 시점이다 — 해지 전에는 임차인에게 차임, 해지 후에는 전차인에게도 인도와 부당이득.

해지가 막히는 경우 — 배신행위가 아니라고 볼 특별한 사정

무단전대라고 해서 언제나 해지가 되는 것은 아닙니다. 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 사용·수익하게 했더라도 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있으면 임대인은 동의 없는 전대만을 이유로 해지할 수 없고, 이 경우 전차인은 전대차와 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 보았습니다.

그래서 해지 통지 전에 사실관계를 점검해야 합니다. 전대의 범위가 건물 일부에 그쳐 임차인이 계속 영업·거주하고 있는지, 가족이나 동업자처럼 임대인이 우려할 만한 이해관계의 변화가 없는지, 용도와 사용 방식이 달라졌는지 등이 판단 요소가 됩니다. 반대로 임차인이 건물 전체를 넘기고 사라졌거나, 약정 용도와 다른 업종으로 사용되거나, 차임을 연체한 채 전대료만 챙기는 경우에는 신뢰관계가 깨진 것으로 평가될 가능성이 큽니다.

해지가 불가능한 사안에서 건물주가 해지를 강행해 인도 소송을 냈다가 청구가 기각되면 소송비용만 부담하게 됩니다. 이 위험은 특별한 사정의 존재 여부를 미리 정리해 두면 줄일 수 있습니다.

해지 전에 해 둘 일 — 증거 확보와 가처분

해지 의사를 밝히기 전 단계에서는 증거부터 모아야 합니다. 전대차계약서 사본, 전차인이 영업하는 사진, 사업자등록증상 사업장 주소와 대표자 명의, 관리비·공과금 납부자 변경 내역, 이웃 상인이나 관리사무소의 확인이 입증 자료가 됩니다. 임차인이 "전대한 적 없다"고 부인할 수 있으므로 점유자가 누구인지부터 객관 자료로 특정해야 합니다.

해지 후 인도소송을 준비할 때는 민사집행법 제300조에 따른 점유이전금지가처분을 함께 고려합니다. 소송 중에 점유자가 제3자로 바뀌어 버리면 판결을 받고도 집행하지 못하는 일이 생길 수 있어, 현재 점유자를 고정해 두는 장치입니다. 해지 통지, 가처분, 인도 및 부당이득 청구의 순서를 한 틀로 설계해야 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 무단전대를 알았다면 바로 전차인에게 차임을 내라고 요구해도 되나요?

A. 해지 전에는 전차인의 점유가 임차인의 적법한 사용권에서 나온 것이어서 부당이득으로 구하기 어렵습니다. 무단전대에는 민법 제630조의 직접 청구 규정도 적용되지 않으므로, 먼저 임차인에게 해지 의사를 표시하는 것이 순서입니다.

Q. 해지 통지는 전차인에게 보내야 하나요, 임차인에게 보내야 하나요?

A. 해지의 상대방은 계약 당사자인 임차인입니다. 전차인에게는 사정을 알리는 사본을 함께 보내 두면 이후 분쟁에서 도움이 됩니다.

Q. 차임을 계속 받아 왔다면 이미 동의한 것으로 보나요?

A. 전대 사실을 알면서 장기간 이의 없이 차임을 받아 왔다면 묵시적 동의나 해지권 포기로 해석될 여지가 있습니다. 전대 사실을 안 때부터 서면으로 이의를 남겨 두는 것이 안전합니다.

Q. 해지 전에 지나간 기간의 부당이득은 나중에 소급해서 청구할 수 있나요?

A. 해지는 장래를 향해서만 효력이 있으므로 해지 전 기간이 소급해서 부당이득이 되지는 않습니다. 그 기간의 대가는 임차인에게 약정 차임으로 청구합니다.

Q. 전대를 이유로 해지했는데 법원이 해지를 인정하지 않을 수도 있나요?

A. 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되면 해지가 효력이 없다고 판단될 수 있습니다. 전대 범위, 용도 변경 여부, 차임 연체 여부를 사전에 정리해 두어야 합니다.

Q. 전차인이 나가지 않고 버티면 어떻게 해야 하나요?

A. 해지 후 소유권에 기한 건물인도 소송과 차임 상당 부당이득 청구를 제기하고, 점유자가 바뀔 위험이 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 신청하는 방법이 있습니다. 판결이 확정되면 강제집행으로 인도받습니다.

맺음말

무단전대를 알게 되었다고 해서 곧바로 전차인에게 부당이득을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 임대차가 존속하는 동안에는 임차인의 사용권과 차임청구권이라는 틀이 유지되기 때문에, 해지의 의사표시가 도달하기 전에는 전차인을 상대로 한 청구가 막힙니다.

그래서 순서가 중요합니다. 증거를 확보하고, 배신행위가 아니라고 볼 특별한 사정이 없는지 점검한 뒤, 임차인에게 해지를 통지하고, 이후 인도와 부당이득을 청구하는 흐름으로 가야 합니다. 이 순서가 어긋나면 해지가 무효가 되거나 청구가 기각될 위험이 커지므로, 통지서를 보내기 전에 사실관계를 한 번 정리해 보시길 권합니다.

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