임대차보증금반환 소송, 집주인이 돈을 안 준다면?

임영호 변호사

안녕하세요.‘제이엘파트너스 법률사무소,부동산 전문 임영호 변호사’입니다.

전세나 월세 계약이 끝났지만 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 이사를 미루는 경우가 있습니다.

새로운 임차인이 들어와야 돈을 줄 수 있다거나 자금이 부족하다는 설명만 반복한다면 임차인은 새로운 주거지 계약까지 어려워질 수 있습니다.

이때 임대차보증금반환 소송을 검토할 수 있지만, 먼저 계약이 적법하게 종료되었는지 확인해야 합니다.

임대차계약이 종료되면 임대인은 원칙적으로 보증금을 반환해야 합니다.

다만 임차인의 주택 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있습니다.

주택임대차보호법 제6조에 따라 계약 만료 전 정해진 기간에 갱신거절 통지가 없었다면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

따라서 계약기간이 끝났다는 사실만으로 종료를 단정하지 않고 갱신 여부와 해지 통지의 효력을 확인해야 합니다.

임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 사정만으로 보증금 반환의무가 사라지는 것은 아닙니다.

임대차보증금반환 소송을 준비하면서 주의해야 할 부분은 대항력과 우선변제권입니다.

주택을 인도하고 주민등록을 이전하면 기존에 확보한 권리의 유지에 문제가 발생할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령은 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 검토할 수 있는 제도입니다.

임차권등기가 완료되면 법에서 정한 요건에 따라 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

따라서 이사가 급하더라도 임차권등기 완료 여부를 확인한 뒤 전출과 주택 인도를 진행하는 것이 중요합니다.

① 계약 종료 및 반환 요구

임대차계약서와 계약종료 통지내역을 확인합니다. 내용증명 등을 통해 보증금 반환 요구와 통지 도달 사실을 정리합니다.

② 임차권등기명령 검토

보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 임차권등기명령 신청요건과 등기 완료 여부를 확인합니다.

③ 지급명령 또는 반환소송

반환채권이 명확하다면 지급명령을 검토할 수 있습니다. 상대방이 이의신청하거나 계약 종료 여부를 다툰다면 소송절차가 필요할 수 있습니다.

④ 가압류 및 강제집행

임대인의 재산 처분 위험이 있다면 가압류를 검토합니다. 집행권원을 확보한 이후에는 예금압류나 부동산 강제경매 등을 통해 채권 회수를 추진할 수 있습니다.

임대차계약서와 보증금 계좌이체내역은 계약관계와 지급금액을 입증하는 기본자료입니다.

계약종료 통지와 내용증명, 문자·메신저 대화는 임대인이 반환 요구를 받았다는 사실을 확인하는 데 도움이 됩니다.

등기사항증명서로 근저당권·압류 등 권리관계를 확인하고, 전입신고 및 확정일자 자료도 확보해야 합니다.

특히 실제 채권 회수를 위해서는 부동산의 예상 매각가격과 선순위 권리도 함께 검토해야 합니다.

Q. 임대차보증금반환 소송은 이사하기 전에도 가능한가요?

임대차계약이 종료되었다면 이사 전에도 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 보증금 반환과 주택 인도의 동시이행 관계를 고려해야 합니다.

Q. 임대차보증금반환 소송 전에 내용증명을 보내야 하나요?

내용증명이 모든 사건의 필수요건은 아닙니다. 다만 계약 종료와 반환 요구 사실을 입증하는 자료로 활용할 수 있습니다.

Q. 임대차보증금반환 소송에서 승소하면 바로 돈을 받을 수 있나요?

승소하더라도 임대인이 지급하지 않으면 별도의 강제집행이 필요할 수 있습니다. 임대인 재산과 선순위 권리관계를 확인해야 합니다.

임영호 변호사는 제53회 사법시험에 합격하고 제43기 사법연수원을 수료했으며, 현재 제이엘파트너스 법률사무소 대표변호사로 활동하고 있습니다.

보증금 반환 분쟁에서는 계약 종료의 효력과 임차인의 권리 유지, 임대인 재산에 대한 집행 가능성을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

임대차보증금반환 소송은 판결을 받는 것뿐 아니라 보증금을 실제로 회수하는 과정까지 고려해야 합니다.

계약서와 반환 요구내역, 임차권등기 및 부동산 권리관계를 정리하고 부동산 분쟁을 다루는 변호사와 상담하여 소송과 강제집행 방향을 점검하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

제이엘 파트너스 법률사무소

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