안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.
공사를 힘겹게 끝마치고 잔여 공사대금을 청구했으나, 발주처로부터 "약정된 준공기한보다 수개월 지연되었으니 계약서에 따라 하루당 수백만 원씩 계산된 지체상금을 잔금에서 전부 공제하겠다"는 날벼락 같은 통보를 받는 시공사가 부지기수입니다. 극단적인 현장에서는 수억 원에 달하는 지체상금이 남은 공사대금 전액을 상쇄하고도 모자라, 오히려 시공사가 발주처에 돈을 물어내야 하는 어처구니없는 상황까지 벌어집니다.
시공사는 발주처의 잦은 설계변경, 현장 인도 지연, 관급 자재 수급 차질 때문에 공정이 밀렸다고 호소하지만, 발주처는 "계약서에 날인된 당초 준공기한을 넘긴 것은 명백한 사실"이라며 막무가내로 기성금 지급을 거부합니다. 그러나 지체상금 약정이 존재한다고 하여 준공예정일부터 실제 준공일까지의 모든 일수가 시공사의 귀책으로 귀속되는 것은 절대 아닙니다. 법원 판례와 건설 실무 기준에 따라 지체일수에서 반드시 제외되어야 할 기간을 발라내지 못하면 정당한 피땀의 대가를 송두리째 강탈당하게 됩니다.
지체상금 산정의 기준점과 변경계약상 최종 준공기한 확정
지체상금 분쟁에 직면했을 때 가장 먼저 점검해야 할 핵심은 지체일수를 계산하는 출발점(기산일)과 계산 기준 금액입니다. 실무상 지체상금은 '총공사대금 × 지체상금률(통상 1일당 1/1,000) × 지체일수'라는 가혹한 산식으로 계산되므로 단 며칠의 차이로도 수천만 원이 좌우됩니다.
여기서 발주처는 최초 도급계약서상의 '최초 준공예정일'을 기산점으로 삼으려 하지만, 이는 법리적으로 타당하지 않습니다. 공사 도중 발주처의 추가공사 지시나 설계변경이 있었거나, 공기연장 요청 공문이 오가며 변경계약이 체결되었다면 최종적으로 연장 승인된 날짜가 지체상금의 새로운 기산점이 되어야 합니다.
설령 서면으로 명시적인 변경계약서를 작성하지 못했더라도, 공정회의록이나 현장 감리단의 작업일보를 통해 발주처의 귀책 사유로 공기가 늘어날 수밖에 없었던 정황이 확인된다면 묵시적 공기연장 합의 또는 이행지체 책임 면제 법리를 통해 지체일수 계산의 시작일을 뒤로 밀어낼 수 있습니다.
시공사 귀책 없는 지연기간의 법적 공제 및 동시지연 법리
대법원 판례는 지체상금의 성격을 민법상 '손해배상액의 예정'으로 보면서도, "수급인의 귀책사유로 인하여 지체된 기간에 한하여 지체상금을 부담하고, 도급인의 귀책사유나 천재지변 등 불가항력으로 지연된 기간은 지체일수에서 전면 공제되어야 한다"는 확고한 입장을 견지하고 있습니다.
따라서 다음과 같은 기간은 시공사의 책임에서 완전히 제외되어야 합니다.
발주처가 인허가나 민원 해결을 지체하여 공사 착공이나 현장 인도가 늦어진 기간
잦은 설계변경 지시로 인해 기존 구조물을 철거하고 재시공하거나 설계도서 확정을 기다린 기간
발주처가 지급해야 할 선급금이나 기성 공사대금을 연체하여 불가피하게 공사를 중단한 기간
이례적인 폭우·태풍, 관급 자재 품귀 등 시공사가 통제할 수 없었던 외생적 장애 기간
특히 발주처의 과실과 시공사의 사정이 겹쳐서 공정이 밀린 '동시지연(Concurrent Delay)' 구간에서는, 공정 분석 기법(CPM)을 활용하여 해당 지연이 주공정선(Critical Path)에 미친 영향을 입증함으로써 발주처 과실 구간만큼 지체상금을 철저히 삭감시켜야 합니다.
'공사의 완성' 시점 판정과 법원의 직권 감액 법리
지체상금 계산의 종기(끝나는 날)를 언제로 볼 것인지 역시 핵심 쟁점입니다. 발주처는 관할 관청의 최종 사용승인(준공인가)이 나거나 자신이 입주하여 시설물 인수확인서에 서명한 날까지 지체일수를 계산하려 합니다.
그러나 대법원 판례상 지체상금 계산의 종기는 행정적인 인허가 완료일이 아니라, "사회통념상 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료되어 건물의 주요 구조부가 완성된 날"입니다. 즉, 주요 골조와 마감 공사가 끝나 건물을 본래 용도로 사용할 수 있는 상태에 도달했다면 설령 경미한 마감 하자보수나 행정 서류 보완이 남아 있다 하더라도 그날로써 공사는 완성된 것이며 지체상금의 시계는 멈춥니다.
나아가 모든 지체일수를 엄격히 적용하더라도 산출된 지체상금 총액이 공사 규모, 지연 경위, 발주처가 실제로 입은 손해에 비해 부당하게 과다한 경우에는 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 이를 '직권 감액'할 수 있습니다. 판례는 지체상금이 계약금액의 10%를 초과하는 등 과중할 때 상당한 비율로 감액하는 판결을 다수 내리고 있으므로, 과다성 항변을 반드시 병행해야 합니다.
부당한 지체상금 공제 방어를 위한 4대 핵심 실무 절차
발주처가 일방적으로 작성한 지체상금 정산서를 무너뜨리고 미지급 공사잔금을 온전히 회수하기 위해서는 법정 증거력을 갖춘 4대 절차를 선제적으로 밟아야 합니다.
공정표(CPM) 기반 주공정 지연 사유별 타임스탬프 복원
당초 승인 공정표와 실제 작업일보를 1:1 대조하여, 공기 지연을 유발한 결정적 사건(설계변경, 민원, 관급자재 결품)이 발생한 시점과 그로 인해 주공정이 멈춘 일수를 도표로 객관화합니다.
발주처 귀책 입증 공문 및 감리단 작업중지 확인서 확보
지연 당시 발주처에 발송했던 "설계도면 미확정으로 인한 작업 대기 통보", "기성금 미지급에 따른 공사 일시 중지 공문", 그리고 감리원이 날인한 현장 감리일지를 증거로 편철합니다.
실질적 공사 완료 시점 증빙 (준공계 제출 및 사용 개시일 채증)
감리단에 준공계를 제출한 날짜, 시운전 완료 확인서, 발주처가 건물을 사실상 인도받아 인테리어 공사를 개시하거나 집기를 반입한 현장 사진을 확보해 지체상금 계산 종기를 앞당깁니다.
추가공사비 확정 및 지체상금 부존재 확인 청구(가압류 병행)
발주처가 지체상금과 상계하겠다고 통보한 기성 잔액에 지연이자까지 가산하여 잔여 공사대금 청구 소송을 제기하고, 발주처의 분양대금 수납 계좌나 부동산을 즉시 가압류하여 자금을 동결합니다.
📌 핵심 요약
최초 계약 준공일이 아닌, 설계변경과 추가공사로 최종 변경 합의된 날짜가 지체상금의 기산점이 됩니다.
발주처의 도면 제공 지연, 기성금 연체, 자재 결품 등으로 늦어진 기간은 지체일수에서 법률상 전면 제외됩니다.
행정청의 사용승인일이 아니라 주요 공정이 마무리되어 사용 가능한 상태에 이른 날 지체상금 계산이 종료됩니다.
총 지체상금이 실제 손해에 비해 과다할 경우 법원의 직권 감액 법리를 적극 주장하여 공제액을 대폭 깎아낼 수 있습니다.
준공 지연을 빌미로 한 발주처의 지체상금 폭탄은 시공사를 벼랑 끝으로 몰아넣는 대표적인 불공정 정산 행태입니다. "공기가 늦어진 것은 사실이니 일부라도 깎아주면 다행"이라는 안일한 생각으로 발주처가 내민 일방적인 정산 합의서에 서명하는 순간, 수개월간 흘린 땀방울이 한순간에 물거품이 됩니다.
상대방의 억지 상계 통보에 위축되지 마시고, 공정 데이터 분석과 확고한 건설 판례 법리를 바탕으로 정면 대응해야 합니다.
부당한 지체상금 공제로 공사잔금을 받지 못하고 계신다면 공사도급계약서 및 변경계약서, 당초 공정표 및 수정 공정표, 감리일지 및 현장 작업일보, 공기연장·설계변경 관련 송수신 공문 일체를 지참하여 법무법인 송천 기윤서 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다. 공학적 공정 분석과 정밀한 법리 검토를 결합하여 부당하게 깎여 나갈 뻔한 공사대금을 온전히 지켜드리겠습니다.
법무법인 송천 기윤서 변호사
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