준공 후 인수 미루는 발주자 잔여 공사대금 지급 청구 법리 

안녕하세요. 법무법인 송천 기윤서 변호사입니다.

공사를 약정대로 완료하고 준공검사까지 마쳤음에도, 발주처가 이런저런 핑계를 대며 시설물 인수를 차일피일 미루거나 사소한 보완사항을 빌미로 잔여 공사대금 지급을 전면 거부하는 현장이 속출하고 있습니다. 시공사는 "약정된 공사를 끝마치고 검사까지 완료했으니 잔금을 즉시 지급하라"고 요구하지만, 발주처는 "인수확인서에 서명하지 않았고 완벽한 인도가 이루어지지 않았으니 잔금 지급 조건이 성취되지 않았다"며 맞서는 형국입니다.

특히 준공 이후 발주처가 무리한 추가 지적사항을 계속해서 던지며 대금 지급을 지연시키면, 공사 완료의 객관적 기준 시점과 지연손해금의 기산점을 두고 극심한 분쟁으로 번집니다. 잔여 공사대금 청구의 성패는 발주처의 주관적인 인수 의사가 아니라, 계약서상 '공사 완료'의 법적 정의와 대법원 판례상 '일의 완성' 요건을 충족했는지 여부에 달려 있습니다.

공사도급계약상 잔금 지급조건과 '공사의 완성'에 관한 법리 분석

공사도급계약에서 잔여 공사대금의 지급기일은 계약서에 명시된 법적 요건을 엄밀하게 해석하는 것에서 출발합니다. 실무상 계약서에는 ① 준공검사 합격 시, ② 행정청의 사용승인(준공인가) 완료 시, ③ 시설물 인수인계 완료 시, ④ 하자보증증권 제출 시 등 다양한 지급조건이 결합되어 있습니다.

여기서 가장 중요한 법리는 '공사의 완성'과 '인수'의 법적 분리입니다. 대법원 판례에 따르면 도급계약에서 '일의 완성'이란 당초 예정된 최후의 공정까지 일응 종료된 상태를 의미합니다. 즉, 건물의 주요 구조부가 완성되어 사회통념상 본래의 용도에 따라 사용할 수 있는 상태에 이르렀다면 공사는 이미 완성된 것이며, 행정적 인수 절차가 발주처의 억지로 지연된다고 하여 완성 사실 자체가 부정되지 않습니다.

만약 준공검사 합격과 사용승인이 완료되었음에도 발주처가 내부 운영 준비나 분양 저조 등을 이유로 인수를 거부하고 있다면, 이는 민법 제130조에 준하는 '조건성취 방해행위(민법 제150조 제1항)'에 해당하여 시공사는 지급조건이 이미 성취된 것으로 간주하고 잔금을 청구할 수 있습니다.

경미한 하자보완을 이유로 한 대금 전액 지급거절의 위법성

발주처가 대금 지급을 거부할 때 가장 흔히 내세우는 방어 논리는 "도장 마감 불량, 일부 부속 자재 미교체, 잔여 청소 불량 등 미완성 하자가 존재하므로 공사가 끝나지 않았다"는 주장입니다.

그러나 법원은 '미완성(채무불이행)'과 '하자(하자담보책임)'를 엄격히 구별합니다. 당초 설계도서에 명시된 주요 공정이 모두 시공되었다면, 사소한 마감 불량이나 경미한 결함은 '하자'에 불과할 뿐 '공사의 미완성'으로 볼 수 없습니다. 하자가 존재한다면 발주처는 하자의 보수에 갈음하는 손해배상액만큼만 지급을 보류하거나 동시이행 항변을 할 수 있을 뿐입니다.

즉, 수억 원의 잔여 공사대금 중 수백만 원 상당의 경미한 보완작업을 이유로 잔금 전액의 지급을 거절하는 발주처의 행위는 민법상 신의성실의 원칙에 반하는 부당한 권리남용에 해당합니다. 시공사는 보완작업의 견적을 명확히 분리하여, 하자보수비 상당액을 제외한 나머지 잔금에 대해 즉시 지급 및 지연이자 청구로 압박해야 합니다.

발주처의 인수 지체 책임과 실제 점유·사용 개시의 효과

발주처가 인수를 거부하는 정당한 사유가 있는지, 아니면 단순한 수령지체(인수지체)인지에 대한 실질적인 책임 귀속을 가려내야 합니다. 시공사가 준공도서, 시험성적서, 유지관리 매뉴얼, 현장 열쇠 등 계약상 약정된 인계 서류를 모두 갖추어 인수를 서면 통고했다면, 시공사의 의무는 이미 이행제공된 상태입니다.

이후 발생하는 관리비용, 시설물 훼손 위험, 현장 보전비는 민법 제400조 이하의 채권자지체(수령지체) 법리에 따라 발주처가 전적으로 부담해야 합니다. 발주처의 부당한 거부로 인해 발생한 현장 관리비 증액분 역시 손해배상으로 추가 청구할 수 있습니다.

특히 발주처가 "인수를 하지 않았다"고 주장하면서도 실제로는 입주자를 들이거나 내부 인테리어 공사를 진행하는 등 건물의 일부나 전부를 무단 점유·사용하고 있는 정황이 확인된다면, 이는 묵시적·사실상 인수가 완료된 결정적 증거로 인정되어 즉시 전액 지급 의무가 발생합니다.

잔여 공사대금 청구와 지연이자 확보를 위한 4대 핵심 실무 절차

발주처의 억지 인수 지연에 맞서 잔여 공사대금을 온전히 회수하기 위해서는 법정 증거력을 갖춘 4대 절차를 시간 순서대로 밟아야 합니다.

1. 감리단 준공검사원 및 행정청 사용승인서(필증) 확보

   감리원(감리단)이 최종 승인한 준공검사 합격 통보서와 관할 지자체에서 교부한 사용승인서를 확보하여 객관적인 '일의 완성' 시점을 확정합니다.

2. 시설물 인수인계 촉구 및 이행제공 통고서(내용증명) 발송

   준공서류 목록과 현장 열쇠 인계 준비가 완료되었음을 명시하고, 지정 기일까지 인수에 응하지 않을 시 수령지체 책임과 지연손해금이 가산됨을 내용증명으로 확정일자 통보합니다.

3. 지적사항 조치완료 확인서 및 경미 하자 분리 적산

   준공검사 당시 지적된 보완사항을 모두 조치했음을 입증하는 사진 대조표를 작성하고, 미진한 부분이 있다면 공인된 품셈 기준 보수비용을 객관적으로 분리 산정해 둡니다.

4. 현장 실점유 확인 채증 및 가압류·지급명령 선제 착수

   발주처나 협력업체가 현장을 드나들며 실사용 중인 사진, 영상, 수도·전기 사용량 영수증을 확보한 후, 발주처의 기성금 수령 계좌나 부동산에 대한 가압류를 신속히 병행합니다.

📌 핵심 요약

• 대법원 판례상 주요 구조부가 약정대로 시공되었다면 '공사의 완성'이 인정되며, 인수 지연만으로 준공이 부정되지 않습니다.

• 경미한 마감 결함은 하자담보책임 대상일 뿐이므로, 이를 빌미로 잔여 공사대금 전액을 지급 보류하는 것은 위법합니다.

• 시공사가 인수인계 준비를 완료하고 서면 통보했다면 발주처의 인수 거부는 수령지체에 해당하여 지연배상 책임이 발생합니다.

• 사용승인서, 지적사항 완료 대조표, 실점유 채증 자료를 바탕으로 가압류 등 신속한 보전처분을 단행해야 대금을 회수할 수 있습니다.

준공검사 이후 발주처가 시설물 인수를 회피하며 잔여 공사대금을 묶어두는 행위는 하도급업체와 자재업체 연쇄 결제로 이어져 중소 건설사의 도산까지 야기하는 중대한 위기입니다. 발주처의 자의적인 "보완 완료 후 지급"이라는 말만 믿고 기다리다가는 단기소멸시효(3년)의 함정에 빠지거나 자금 경색을 피할 수 없습니다.

상대방의 부당한 감액 요구나 핑계에 굴복하지 마시고, 계약서 문언과 판례 법리를 바탕으로 단호한 법적 조치에 나서야 합니다.

대금 지급 지연으로 곤경에 처하셨다면 공사도급계약서 및 변경내역서, 감리단 준공검사 결과서, 행정청 사용승인서, 인수인계 요청 공문 및 지적사항 조치표를 지참하여 법무법인 송천 기윤서 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다. 명확한 사실관계 분석과 가압류·소송 전략을 통해 묶여 있는 잔금을 신속히 회수해 드리겠습니다.

법무법인 송천 기윤서 변호사