상가 공용부분 전용사용 결의, 관리단집회 정족수와 다른 점포 승낙 요건 

상가 1층 복도 끝이나 옥상, 지하 주차장 한 구석을 특정 점포가 쓰게 해 달라는 요구는 집합건물 상가에서 거의 빠지지 않고 나오는 안건입니다. 관리단집회에서 다수결로 통과시키면 끝날 것 같지만, 막상 결의를 하고 나면 "그 결의는 무효"라는 주장과 "우리는 동의한 적 없다"는 반발이 뒤따르는 경우가 많습니다. 공용부분은 구분소유자 전원의 공유이고, 그 일부를 한 점포에 몰아주는 순간 나머지 구분소유자의 사용권이 줄어들기 때문입니다. 이 글에서는 공용부분을 특정 점포가 전용하게 하는 안건이 관리단집회 결의로 어디까지 정해지는지, 몇 명의 찬성이 필요한지, 결의가 있어도 반드시 따로 받아야 하는 승낙은 무엇인지 순서대로 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공용부분 전용사용 — 공유자의 사용권과 어디서 충돌하나

복도, 계단, 옥상, 승강기 홀, 로비처럼 여러 전유부분으로 통하거나 구조상 구분소유자 전원 또는 일부가 함께 쓰도록 만들어진 부분은 집합건물법 제3조 제1항에 따라 구분소유권의 목적이 될 수 없는 법정 공용부분입니다. 이 공용부분은 제10조 제1항에 따라 구분소유자 전원의 공유에 속하고, 일부 구분소유자만 쓰도록 제공된 것이 명백하면 그들만의 공유(일부공용부분)가 됩니다. 각 공유자는 제11조에 따라 공용부분을 '그 용도에 따라' 사용할 수 있으며, 이 권리는 지분 크기와 상관없이 모든 구분소유자에게 있습니다.

그런데 특정 점포가 공용부분 일부를 전용하면 그 부분은 다른 구분소유자가 쓸 수 없게 됩니다. 예를 들어 1층 출입구 앞 통로 폭 3미터 중 1.5미터를 한 카페가 테라스로 쓰게 하면, 그 카페는 영업 공간이 늘어나지만 다른 점포의 손님과 입주자는 통로가 절반으로 줄어듭니다. 실무에서 '전용사용권'이라 부르는 이 권리는 법에 따로 정의된 용어가 아니라 규약이나 관리단집회 결의로 만들어 내는 권리라서, 그 근거가 무엇인지가 곧 유효성의 출발점이 됩니다.

정리하면 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 공유자 전원의 사용권을 다수결로 제한할 수 있는가. 둘째, 제한할 수 있다면 어떤 의결 정족수와 어떤 보호 장치가 필요한가. 법은 이 두 질문에 대해 공용부분의 '관리'와 '변경'을 나누어 서로 다른 답을 두고 있습니다.

공용부분은 지분이 아니라 '용도'에 따라 모든 구분소유자가 쓰는 공유물이므로, 특정 점포 전용은 관리단집회 결의 또는 규약이라는 근거가 있어야만 정당한 권원이 된다.

관리단집회 결의로 정하는 경우 — 제16조 통상결의의 정족수

공용부분의 사용 방법을 정하는 일은 원칙적으로 제16조 제1항이 말하는 '공용부분의 관리에 관한 사항'입니다. 이 사항은 제15조 제1항 본문(공용부분 변경)과 제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) 등 특별한 정족수가 정해진 경우를 제외하고, 제38조 제1항의 통상 집회결의, 즉 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 결정합니다. 여기서 '구분소유자의 과반수'는 사람 수 기준이고, '의결권의 과반수'는 제37조 제1항에 따라 규약에 특별한 정함이 없으면 전유부분 면적의 지분비율 기준입니다. 두 요건을 모두 채워야 하므로, 면적이 넓은 소수 구분소유자만으로는 사람 수에서, 점포 수가 많은 쪽만으로는 면적에서 막힐 수 있습니다.

가정해 보겠습니다. 점포 40개, 총 전유면적 4,000㎡인 상가에서 옥상 일부를 한 점포가 쓰도록 하는 안건을 낸다면, 출석·서면 의결을 합쳐 21명 이상의 찬성과 2,000㎡ 초과에 해당하는 의결권 찬성이 모두 있어야 합니다. 이때 의결은 출석한 사람이 아니라 전체 구분소유자·전체 의결권을 기준으로 따진다는 점이 중요합니다. 출석자의 과반수만 넘기면 된다고 오해해 결의를 선언했다가, 나중에 정족수 미달로 다투어지는 사례가 가장 흔합니다.

또한 규약으로 이 정족수를 달리 정할 수 있습니다(제16조 제3항). 그래서 결의에 앞서 반드시 그 상가의 규약에 공용부분 사용에 관한 별도 규정이 있는지부터 확인해야 합니다. 규약이 전용사용에 더 높은 찬성 비율을 요구한다면 그 비율이 우선합니다.

• 사람 수 요건 — 전체 구분소유자의 과반수 찬성(출석자 기준 아님).

• 면적 요건 — 규약에 다른 정함이 없으면 전유부분 면적 비율 기준 의결권의 과반수.

• 규약 확인 — 제16조 제3항에 따라 규약이 정족수를 다르게 정했는지 먼저 점검.

• 서면·전자 의결 — 제38조 제2항에 따라 서면, 전자적 방법, 대리인으로 의결권 행사 가능.

변경에 해당하면 달라진다 — 제15조 3분의 2 결의

전용사용을 정하면서 공용부분의 형상이나 구조까지 바꾸게 되면 사정이 달라집니다. 통로 일부에 칸막이를 세워 점포 면적에 편입시키거나, 옥상에 별도 구조물을 올리고 외벽을 뚫어 출입구를 내는 경우가 그렇습니다. 이는 사용 방법의 결정을 넘어 공용부분 자체를 변경하는 것이므로 제15조 제1항 본문에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의가 필요합니다. 다만 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 들지 않는 경우에는 같은 항 단서 제1호에 따라 통상결의로 가능하지만, 특정 점포의 영업 편의를 위한 변경은 '공용부분의 개량'으로 보기 어렵다는 점에 주의해야 합니다.

변경 안건에는 소집통지 단계에서도 추가 의무가 붙습니다. 제34조 제5항은 회의의 목적사항이 제15조 제1항인 경우 소집통지에 그 의안 및 계획의 내용을 적도록 정하고 있습니다. 안건 이름만 '공용부분 사용 건' 정도로 적어 보내고 구체적 도면이나 범위를 알리지 않았다면, 통지 절차의 하자로 결의 효력이 다투어질 수 있습니다.

결국 같은 '전용'이라도 어떻게 쓰게 하느냐에 따라 필요 정족수가 과반수에서 3분의 2로 올라갑니다. 안건을 짜는 단계에서 물리적 변경이 수반되는지를 먼저 가려내야 하는 이유입니다. 변경 여부가 애매하면 높은 정족수 기준으로 결의해 두는 쪽이 이후 무효 주장을 막는 데 유리합니다.

사용 방법만 정하면 과반수(제16조·제38조), 형상·구조를 바꾸면 구분소유자와 의결권 각 3분의 2 이상(제15조) — 정족수는 결의 내용의 물리적 변경 여부가 가른다.

특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙 — 다수결로도 못 넘는 선

정족수를 채웠다고 모든 것이 끝나지는 않습니다. 제15조 제2항은 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다고 정하고, 제16조 제4항은 관리 결의에도 이 규정을 준용합니다. 즉 통상결의로 전용사용을 정하더라도 그 결의 때문에 특정 구분소유자가 일반적으로 감수할 수준을 넘는 불이익을 입는다면, 그 사람의 승낙 없이는 그에게 효력이 미치지 않을 수 있습니다. 다수결은 구분소유자 전체의 이익을 위한 도구이지, 일부 구분소유자에게 특별한 희생을 강요하는 수단이 아니라는 취지입니다.

어떤 경우가 '특별한 영향'일까요. 판단은 결의 내용과 해당 구분소유자의 사정을 함께 보고 하는데, 대표적으로 다음과 같은 경우가 문제 됩니다. 전용 대상으로 정해진 통로가 유일한 출입 동선이어서 어느 점포의 출입이 사실상 막히는 경우, 전용 구역이 특정 점포의 간판이나 쇼윈도 앞을 가려 영업에 직접 타격을 주는 경우, 그 구역이 해당 점포의 하역·배달 통로로 쓰여 온 경우입니다. 반대로 이용 빈도가 낮은 옥상 일부나 사용되지 않던 계단 하부 공간 정도라면 일반적으로 감수할 수준으로 판단될 여지가 큽니다.

이 승낙은 관리단집회에서 다수가 찬성했다는 사실로 대체되지 않습니다. 승낙을 받아야 하는 구분소유자가 반대표를 던졌다면, 그 반대는 승낙 거부로 읽힐 수 있습니다. 따라서 결의 전에 전용 대상 위치 주변 점포를 확인해 별도의 서면 승낙서를 받아 두는 것이 안전합니다.

규약으로 정하는 방법 — 제29조 4분의 3과 결의의 차이

전용사용을 한 번의 안건이 아니라 건물 전체의 지속적 제도로 만들고 싶다면 규약을 이용할 수 있습니다. 제28조 제1항은 건물의 관리 또는 사용에 관한 사항 중 법에서 규정하지 않은 것을 규약으로 정할 수 있다고 하고, 제29조 제1항은 규약의 설정·변경·폐지를 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 찬성으로 하게 합니다. 이 경우에도 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다.

결의와 규약은 정족수만 다른 것이 아닙니다. 규약에는 전용 대상 위치, 사용 목적, 사용료 액수와 납부 방식, 기간, 원상복구 의무를 한꺼번에 담을 수 있어 분쟁 예방에 훨씬 유리합니다. 반면 통상결의는 정족수가 낮은 대신 결의 문구가 단순해, 나중에 '어디까지가 전용 범위인가'를 두고 다투기 쉽습니다. 장기간 쓰게 할 생각이라면 정족수 부담을 감수하고 규약에 정리하는 편이 낫고, 단기·일시 사용이라면 통상결의로 처리하되 기간과 대가를 결의문에 명시하는 편이 낫습니다.

규약 설정 안건 역시 제34조 제5항에 따라 소집통지에 의안 내용을 적어야 하므로 통지서에 규약 조문 전문을 첨부하는 것이 안전합니다. 한편 제41조 제1항은 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회를 열지 않아도 결의한 것으로 보므로, 집회 소집이 어려운 상가에서는 서면합의 방식도 선택지가 됩니다.

결의의 절차 요건 — 소집통지와 의사록에서 무효가 갈린다

정족수와 승낙을 갖추고도 절차 하자로 결의가 흔들리는 경우가 많습니다. 제34조 제1항은 관리단집회를 소집하려면 집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하도록 하고(규약으로 기간 조정 가능), 제36조 제1항은 통지한 사항에 관해서만 결의할 수 있다고 정합니다. 통지하지 않은 '기타 안건'으로 전용사용을 그 자리에서 의결하면 결의 자체가 문제 됩니다. 소집권자가 권한 없는 사람이거나, 일부 구분소유자에게 통지가 누락된 경우도 같은 위험이 있습니다.

의사록도 중요합니다. 제39조 제2항·제3항에 따라 의사의 경과와 결과를 적은 의사록을 작성하고 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명날인해야 합니다. 전용사용 결의는 몇 년 뒤 분쟁이 생겼을 때 그 존재와 내용을 증명할 수 있는 거의 유일한 자료이므로, 전용 위치(도면 첨부), 사용 목적, 기간, 사용료, 찬성 수와 면적 비율을 구체적으로 기록해 두어야 합니다.

결의가 유효하게 성립하면 제42조 제1항에 따라 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 미치고, 같은 조 제2항에 따라 전유부분을 점유하는 임차인 등도 같은 의무를 집니다. 이를 보면 전용권을 얻은 점포가 다른 사람에게 양도되더라도 결의 내용은 따라가지만, 반대로 한 번 결의했다고 영구히 고정되는 것은 아니고 다시 관리단집회에서 결의로 바꿀 수 있습니다. 사용 기간을 정하지 않았다면 이런 변경 가능성 때문에 전용을 받은 쪽의 지위가 불안해질 수 있으므로 기간 설정이 필요합니다.

결의 없이 쓴다면 — 부당이득과 방해제거 청구

정당한 권원 없이 공용부분을 점유하면 법적 책임이 따릅니다. 대법원은 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결에서 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 복도·계단 등 공용부분을 배타적으로 점유·사용하여 이익을 얻고 그로 인해 다른 구분소유자들이 사용할 수 없게 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 이 법리는 공용부분이 구조상 별개 용도로 쓰거나 임대할 수 있는 대상이 아닌 경우에도 마찬가지로 적용되고, 구분소유자가 아닌 제3자가 점유하는 경우에도 같습니다.

또 대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결은 구분소유자가 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분 일부를 독점적으로 점유·사용하는 경우, 다른 구분소유자는 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없지만 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지를 청구할 수 있다고 보았습니다. 같은 결과를 반대로 읽으면, 유효한 결의나 동의가 있으면 이런 청구에서 방어할 수 있다는 뜻이 됩니다.

이 때문에 전용 결의에는 대가의 문제가 따라붙습니다. 제17조에 따라 규약에 달리 정함이 없으면 각 공유자는 지분 비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득하므로, 한 점포가 공짜로 쓰게 하면 다른 구분소유자의 이익 몫이 줄어드는 셈입니다. 결의에서 월 사용료와 정산 방식(관리비 수입으로 편입 등)을 함께 정해 두면 특별한 영향 논란과 부당이득 분쟁을 동시에 줄일 수 있습니다.

• 결의 없는 독점 사용 — 부당이득 반환 의무(2017다220744 전원합의체)와 방해제거·금지 청구(2019다245822)의 대상.

• 인도 청구 — 보존행위로는 불가, 지분권에 기초한 방해제거 중심.

• 사용료 — 규약에 달리 정한 바 없으면 지분 비율대로 이익 귀속(제17조)이므로 결의로 대가 명시.

전용사용 결의 설계 체크리스트 — 분쟁을 줄이는 결의문 구성

실무에서 결의가 분쟁으로 번지는 이유는 대부분 결의문이 모호하기 때문입니다. 전용 범위는 도면과 면적(㎡)으로 특정하고, 사용 목적은 '영업 보조 공간', '창고' 등으로 한정하며, 허용되는 시설과 금지되는 행위(건축물 증설, 외벽 천공 등)를 구분해 적어야 합니다. 사용료는 월 금액과 납부 방식을 정하고, 사용 기간과 갱신 조건, 기간 만료나 전용점포 양도 시의 처리, 원상복구 의무와 비용 부담도 정하는 것이 좋습니다.

구분소유자 중 이해관계가 큰 쪽은 미리 확인합니다. 전용 구역 인접 점포의 서면 승낙을 받고, 안전상 확보해야 하는 피난 통로와 소방시설 앞 공간은 전용 대상에서 제외하는 것이 원칙입니다. 건축법과 소방 관련 규정상 허용되지 않는 사용은 관리단 결의로도 적법해지지 않으므로, 관할 지자체의 용도·피난 규정은 별도로 확인해야 합니다.

그리고 마지막으로 결의 후 이행 점검이 필요합니다. 결의 이후 실제 사용 현황이 결의문과 달라졌다면(범위 확대, 시설 증설) 관리인이 제43조에 따라 공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지 등을 청구하는 데 활용할 수 있는데, 소송 제기에는 관리단집회 결의가 있어야 하므로(제43조 제2항) 이 절차를 처음부터 염두에 두고 의사록을 관리해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 관리단집회에서 과반수만 찬성하면 점포 한 곳에 공용부분을 전용하게 할 수 있나요?

A. 사용 방법만 정하는 경우에는 제16조 제1항에 따라 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수로 가능합니다. 다만 공용부분의 형상 변경이 따르면 제15조에 따라 3분의 2 이상이 필요하고, 어느 경우든 규약에 다른 정함이 있는지 먼저 확인해야 합니다.

Q. 결의에 반대한 구분소유자도 결의에 따라야 하나요?

A. 유효한 결의는 반대한 구분소유자에게도 효력이 있습니다. 다만 그 결의가 반대한 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다면 제15조 제2항, 제16조 제4항에 따라 그 사람의 승낙이 없으면 효력을 주장하기 어렵습니다.

Q. 서면으로 동의를 받아도 관리단집회 결의로 인정되나요?

A. 제41조 제1항에 따라 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회를 소집하여 결의한 것으로 봅니다. 통상결의 안건이라도 이 방식으로 하려면 4분의 3 요건을 채워야 한다는 점에 유의해야 합니다.

Q. 결의 없이 점포 앞 복도를 수년째 쓰고 있다면 어떤 책임이 생기나요?

A. 정당한 권원 없는 배타적 사용이므로 대법원 2017다220744 전원합의체 판결의 법리에 따라 사용으로 얻은 이익을 부당이득으로 반환해야 할 수 있습니다. 또 다른 구분소유자는 지분권에 기초해 방해 상태 제거나 공동 점유 방해 금지를 청구할 수 있습니다.

Q. 전용사용 결의 이후 점포를 팔면 새 소유자에게도 전용권이 이어지나요?

A. 제42조 제1항에 따라 관리단집회 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있어 결의 내용은 양수인에게 승계됩니다. 다만 결의가 기간이나 조건을 정해 두었다면 그 범위 안에서만 유지되므로, 매매 전에 결의문과 의사록을 확인해야 합니다.

Q. 전용을 허용하는 대신 사용료를 받아도 되나요?

A. 제17조는 규약에 달리 정함이 없으면 공용부분에서 생기는 이익을 지분 비율에 따라 공유자가 취득하도록 하므로, 결의에서 사용료를 정하고 관리단 수입으로 편입하는 것은 이 취지에 맞습니다. 금액은 주변 시세나 해당 면적의 임대 가능성을 참고해 정하는 경우가 많습니다.

맺음말

공용부분의 전용사용은 관리단집회 결의로 정할 수 있지만, 아무 결의나 다 효력이 있는 것은 아닙니다. 사용 방법만 정하는지, 형상까지 바꾸는지에 따라 과반수와 3분의 2로 정족수가 갈리고, 규약으로 정한다면 4분의 3이 필요합니다. 어느 경우든 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙, 구체적인 소집통지, 사용료와 기간을 담은 결의문이라는 세 가지가 결의의 안정성을 좌우합니다.

이미 전용 중인 점포가 있거나, 반대로 결의 없이 공용부분을 쓰는 이웃 점포 때문에 곤란한 상황이라면 규약, 과거 의사록, 도면, 사용 현황 자료부터 정리해 두는 것이 우선입니다. 분쟁이 이미 생겼다면 정족수와 절차 요건을 하나씩 점검해 결의의 유효 여부를 판단한 뒤 대응 방향을 정하시기 바랍니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.