월세 연체로 임대차가 해지되면 통지 못 받은 전차인도 건물을 비워야 하는 이유 

임차인이 월세를 밀려 임대인이 계약을 해지했다는 소식을, 전차인이 한참 뒤에야 알게 되는 일이 있습니다. 전차인 입장에서는 임대인으로부터 한 통의 연락도 받지 못했는데 갑자기 건물을 비우라는 요구를 받으니 억울할 수밖에 없습니다. 그런데 민법은 해지가 어떤 사유로 이루어졌는지에 따라 전차인에게 통지가 필요한 경우와 필요 없는 경우를 나누어 놓았고, 차임 연체 해지는 후자에 속합니다. 이 글에서는 통지를 받지 못한 전차인이 왜 그래도 점유를 풀어야 하는지, 그 판단의 기준이 되는 판례와 조문, 그리고 전차인이 실제로 취할 수 있는 대응을 정리해 보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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전차인 통지 규정 — 민법 제638조는 어떤 해지에 적용되나

전차인 보호 규정으로 흔히 인용되는 것이 민법 제638조입니다. 임대차기간의 약정이 없거나 기간이 있어도 중도해지권을 유보한 경우처럼 해지 통고로 임대차가 종료되는 때에, 임대인이 전차인에게 그 사실을 통지하지 않으면 해지로 전차인에게 대항하지 못한다는 내용입니다. 통지를 한 뒤에도 곧바로 효력이 생기는 것이 아니라, 토지·건물은 6개월(임차인이 통고한 경우에는 1개월), 동산은 5일이 지나야 전차인에게 효력이 생깁니다. 전차인이 새 거처나 영업장소를 구할 시간을 주는 장치입니다.

문제는 이 규정이 임차인의 잘못으로 임대차가 끝나는 경우까지 덮지는 않는다는 점입니다. 차임 연체나 무단 전대처럼 임차인의 채무불이행을 이유로 하는 해지는 기간을 두고 통고하는 해지와 성질이 다릅니다. 임차인에게 귀책이 있는 해지에서 전차인에게 별도의 유예기간까지 주면, 임대인은 연체된 차임을 받지도 못한 채 6개월을 더 기다려야 하는 셈이 됩니다. 그래서 민법은 제640조에 따른 해지의 경우를 따로 떼어 놓았습니다.

전차인에게 통지해야 하는 것은 기간을 두고 하는 해지 통고이고, 임차인의 차임 연체를 이유로 한 해지는 통지 없이도 전차인에게 대항할 수 있다.

대법원 2012다55860 판결 — 통지 없는 해지도 전차인에게 대항한다

대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결이 이 쟁점을 정리했습니다. 민법 제638조 제1항·제2항과 제635조 제2항에 따르면 해지 통고로 임대차가 끝나는 경우 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 해지로 전차인에게 대항하지 못합니다. 그러나 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르러 임대인이 민법 제640조에 따라 해지하는 경우에는, 전차인에게 사유를 통지하지 않아도 해지로 전차인에게 대항할 수 있다는 것이 판결의 요지입니다.

이 판결은 해지의 효력이 생기는 시점도 함께 밝혔습니다. 해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 즉시 임대차관계가 종료된다는 것입니다. 전차인이 해지 사실을 몰랐더라도, 임차인에게 내용증명 등이 도달한 순간 임대차는 이미 끝난 상태가 되고, 임대차를 기초로 성립한 전대차 역시 임대인에게 대항할 수 있는 힘을 잃습니다. 따라서 전차인이 "나는 통지를 받은 적이 없다"고 항변하는 것만으로는 점유를 정당화하기 어렵습니다.

2기 연체의 계산 — 주택과 상가는 기준이 다르다

통지 없는 해지가 성립하려면 먼저 해지 자체가 적법해야 합니다. 건물 임대차의 일반 규정인 민법 제640조는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있다고 정합니다. 월세 계약이라면 보통 두 달치 월세가 밀린 시점이 기준이 되고, 여기서 말하는 연체액은 연체된 차임의 합계가 2기분에 달하는지를 보는 것입니다. 한 번 연체했다가 갚고 다시 연체하는 식으로 나뉜 경우에는 해지권 행사 시점에 연체액이 얼마나 남아 있는지가 쟁점이 됩니다.

상가건물에는 사정이 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 이르러야 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있어, 상가 전대차에서는 석 달치가 밀렸는지가 기준입니다. 또한 임차인에게 불리하게 이 기준을 앞당기는 특약, 예컨대 "한 달만 밀려도 해지한다"는 조항은 민법 제652조에 따라 효력이 없습니다. 전차인으로서는 전대인과 임대인 사이의 계약서에 적힌 해지 조항을 그대로 믿을 것이 아니라 법정 연체 기준부터 확인해야 합니다.

• 주택·일반 건물 — 민법 제640조, 차임 2기분 연체 시 해지 가능.

• 상가건물 — 상가건물 임대차보호법 제10조의8, 차임 3기분 연체 시 해지 가능.

• 2기·3기보다 앞당기는 특약 — 임차인에게 불리하므로 민법 제652조에 의해 무효.

• 확인할 자료 — 임차인의 차임 납부내역, 해지 의사표시가 담긴 내용증명과 그 도달 일자.

동의받은 전대차와 무단 전대차 — 전차인의 지위가 갈리는 지점

전대차의 적법성에 따라 전차인이 취할 수 있는 방어의 폭이 달라집니다. 임대인의 동의를 받은 전대라면 민법 제630조 제1항에 따라 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하고, 전대인에게 차임을 지급했다는 사실로 임대인에게 대항하지 못합니다. 임대인의 동의 없이 한 전대차는 민법 제629조에 따라 그 자체가 임대인의 해지 사유가 되며, 전차인은 임대인에 대해 점유할 권원을 주장하기 어렵습니다. 동의가 있었는지는 전차인이 가장 먼저 확인해야 하는 사실입니다.

동의받은 전대차라고 해서 안전한 것은 아닙니다. 민법 제631조는 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내더라도 전차인의 권리가 소멸하지 않는다고 정하지만, 이 보호는 합의해지에 대한 것이고 임차인의 채무불이행을 이유로 한 해지까지 막아 주지는 않습니다. 임차인이 월세를 연체해 임대인이 해지권을 행사한 경우는 합의해지가 아니므로, 동의받은 전차인이라도 해지의 효력을 받아들여야 합니다. 이 차이를 모르고 "동의서를 받았으니 쫓겨나지 않는다"고 믿는 것이 전차인이 가장 자주 하는 오해입니다.

언제까지 비워야 하나 — 해지 이후 점유의 법적 성격

해지가 임차인에게 도달해 임대차가 끝나면 전차인의 점유는 임대인에 대한 관계에서 정당한 권원이 없는 점유가 됩니다. 임대인은 소유권에 기한 반환청구(민법 제213조)로 전차인에게 직접 건물의 인도를 청구할 수 있고, 임차인을 거치지 않고 점유자인 전차인을 상대로 건물인도 소송을 제기하는 것이 일반적입니다. 소송 전에 전차인이 점유를 다른 사람에게 넘기는 것을 막으려고 점유이전금지가처분을 먼저 신청하기도 합니다.

법이 정한 비움의 기한이 따로 있는 것은 아니지만, 해지 이후에도 계속 점유하면 그 기간 동안 차임 상당액을 임대인에게 부당이득으로 반환해야 할 수 있습니다. 판결이 확정되고도 인도하지 않으면 임대인은 민사집행법에 따라 부동산 인도 집행을 신청할 수 있습니다. 결국 통지를 받지 못했다는 사정은 비움의 시기를 늦추는 근거가 되기 어렵고, 협의로 이전 일정을 정리하는 쪽이 비용과 시간 면에서 유리한 경우가 많습니다.

해지 전에 막을 수 있는 방법 — 전차인의 연체차임 대신 납부

전차인이 쓸 수 있는 가장 실질적인 수단은 해지 의사표시가 임차인에게 도달하기 전에 연체된 차임을 대신 내는 것입니다. 이해관계 있는 제3자는 채무자의 의사에 반하더라도 채무를 대신 변제할 수 있고(민법 제469조), 전차인은 임차물을 계속 쓰는 데 이해관계가 있으므로 이 요건을 충족합니다. 연체액이 2기분 미만으로 줄어들면 임대인의 해지권 요건이 사라지기 때문에, 해지 통보 이전에 대납하는 것이 점유를 지키는 가장 확실한 길입니다.

해지 의사표시가 이미 임차인에게 도달한 뒤에는 사정이 달라집니다. 해지는 상대방에게 도달하면 효력이 생기는 일방적 의사표시여서 임대인이 마음을 바꾸지 않는 한 철회하기 어렵고, 이후에 밀린 월세를 모두 갚아도 이미 끝난 임대차가 되살아나지는 않습니다. 이때는 대납이 아니라 임대인과 새로 임대차 계약을 맺는 협상으로 방향을 바꿔야 합니다. 대납할 때는 영수증과 입금 내역을 남기고, 지급한 금액을 전대인에게 구상할 수 있도록 근거를 확보해 두어야 합니다.

비우게 된 전차인의 구제 — 전대인을 상대로 청구할 수 있는 것

임대인에게 건물을 내주더라도 전차인이 입은 손해까지 포기해야 하는 것은 아닙니다. 월세를 연체해 임대차를 끝나게 한 것은 임차인이고, 전차인에게 계약기간 동안 임차물을 사용·수익하게 해 줄 의무가 있는 사람은 전대인입니다. 따라서 전대인의 귀책으로 전대차가 도중에 끝난 경우, 전차인은 전대인을 상대로 전대차 보증금의 반환과 함께 채무불이행에 따른 손해배상(민법 제390조)을 청구할 수 있습니다. 이전 비용, 시설 설치비, 영업 중단으로 인한 손해가 배상 범위의 쟁점이 됩니다.

실무에서 어려운 부분은 전대인의 자력입니다. 월세를 못 낼 정도의 전대인이라면 판결을 받아도 집행할 재산이 없는 경우가 많습니다. 그래서 전차인은 해지 통보 사실을 알게 되는 즉시 전대인의 재산 상황을 확인하고, 전대차 보증금 반환채권을 보전하기 위한 가압류를 검토하는 것이 안전합니다. 전대차 계약서, 보증금과 차임 지급 내역, 시설비 지출 영수증을 미리 정리해 두면 이후 청구 단계에서 입증 부담이 크게 줄어듭니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 해지 사실을 전차인에게 알려주지 않으면 해지가 무효인가요?

A. 차임 연체액이 2기분(상가는 3기분)에 이르러 해지한 경우라면 전차인에게 통지하지 않았다는 이유만으로 무효가 되지 않습니다. 대법원 2012다55860 판결은 이 경우 통지 없이도 전차인에게 대항할 수 있다고 보았습니다. 다만 해지 요건인 연체액 자체가 부족했다면 해지가 효력이 없을 수 있습니다.

Q. 임대인이 동의한 전대차라면 월세 연체 해지에도 쫓겨나지 않나요?

A. 민법 제631조가 지키는 것은 임대인과 임차인의 합의해지에 대한 전차인의 권리이고, 임차인의 차임 연체를 이유로 한 해지까지 막아 주지는 않습니다. 동의받은 전차인도 해지 요건이 갖춰졌다면 임대인의 인도 청구에 응해야 합니다. 동의는 전차인과 임대인 사이의 직접 의무 관계를 만들어 줄 뿐입니다.

Q. 해지 통보 후 밀린 월세를 전부 내면 계약이 되살아나나요?

A. 해지의 의사표시가 임차인에게 도달해 효력이 생긴 뒤에는 연체를 해소해도 임대차가 자동으로 부활하지 않습니다. 반면 해지 의사표시가 도달하기 전에 연체액이 2기분 미만으로 줄었다면 해지권 요건이 사라집니다. 그래서 해지 이전의 시점에 대납하는 것이 핵심입니다.

Q. 전차인이 임대인에게 직접 월세를 내면 해지를 피할 수 있나요?

A. 전차인은 이해관계 있는 제3자로서 임차인의 연체 차임을 대신 변제할 수 있어, 해지권 행사 전이라면 해지를 막는 수단이 됩니다. 이때 임대인은 이를 거절하기 어렵고, 전차인은 대납한 금액을 전대인에게 구상할 수 있습니다. 입금 내역과 변제 목적을 서면으로 남겨 두어야 합니다.

Q. 비워야 한다면 전대차 보증금은 누구에게 받아야 하나요?

A. 전대차 보증금은 전차인이 계약을 맺은 상대방인 전대인(원래 임차인)에게 청구해야 합니다. 임대인은 전대차 보증금을 받은 당사자가 아니어서 반환 의무가 없습니다. 전대인이 반환하지 않으면 지급명령이나 소송과 함께 가압류로 책임재산을 확보하는 것을 검토합니다.

Q. 통지를 못 받아서 이미 영업을 접을 준비가 안 됐다면 시간을 달라고 할 수 있나요?

A. 법에 정해진 유예기간은 없으므로 임대인과 협의로 이전 기한을 정하는 방법이 현실적입니다. 협의가 이루어지지 않으면 임대인은 인도 소송과 집행으로 나아갈 수 있고, 점유 기간 동안 차임 상당 부당이득을 요구받을 수 있습니다. 합의한 기한은 서면으로 남기는 것이 좋습니다.

맺음말

월세 연체로 임대차가 해지되었을 때 통지를 받지 못한 전차인도 비워야 하는지는, 해지가 어떤 유형인지에 달려 있습니다. 해지 통고에는 전차인에 대한 통지와 유예기간이 필요하지만, 차임 연체액이 2기분(상가는 3기분)에 달해 이루어진 해지는 통지 없이도 전차인에게 대항할 수 있고, 효력은 임차인에게 도달한 즉시 발생합니다.

따라서 전차인은 통지가 오기를 기다릴 것이 아니라, 계약 단계에서 임대인의 동의 여부와 전대인의 월세 납부 상황을 확인하고, 연체 징후가 보이면 해지 전에 대납으로 해지권 요건을 해소하는 쪽을 먼저 살펴야 합니다. 이미 해지되었다면 임대인과의 이전 협의와 전대인에 대한 보증금·손해배상 청구를 동시에 준비하시길 권합니다.

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