‘개정 주택임대차보호법’상 임대인의 갱신거절사유 

[강동호 변호사의 법톡] 임대인은 직계존비속 포함하여 실거주 등을 사유로 갱신거절 가능

1. 들어가며

안녕하십니까? 부동산을 주요업무로 하고 있는 법무법인 동률의 강동호 파트너 변호사입니다.

2020. 7. 30. 일명 ‘개정 임대차 3법’이 국회를 통과하여, 전격적으로 바로 다음날인 2020. 7. 31. 시행되게 되었습니다.

개정 임대차 3법은 입법과정이나 국회 심의과정에서 충분히 논의를 거치지 않았을 뿐만 아니라, 이례적으로 유예기간을 거치지 않고 국회통과한 익일에 바로 시행하게 됨으로써 부동산 시장에서 혼선이 있습니다.

이에 개정 임대차 3법과 관련한 상담이나 의뢰가 폭주하고 있습니다. 특히 최근 2020. 7. 31. ‘개정 임대차 3법’이 시행됨에 따라 당연히 법해석과 판례가 아직 집적되지 않았기에, 일반인들의 혼란이 가중되고 있는 실정입니다.

이와 관련하여 저번호에 이어 이슈가 되고 있는 개정 주택임대차보호법상 쟁점들 중 이번호에서는 최근 제가 의뢰받은 내용 중심으로 세입자의 계약갱신요구에 대하여 집주인의 거절 사유 및 허위의 갱신 거절시 손해배상액 산정 위주로 소개하고자 합니다.

2. 개정 임대차보호법상 계약갱신청구권 및 증액상한제 도입

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한됩니다.

임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용될까요?

이에 대해선 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.

한편, 개정 주택임대차보호법은 2020. 7. 31. 공포한 날부터 시행하되, 계약갱신 요구 등의 규정에 대해선 원칙적으로 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 소급적용될 수 있도록 규정하고 있습니다.(단, 소급적용이 되지 않는 사례에 대해서는 지난 칼럼에서 설명하였으니, 참조 바랍니다.)

3. 집주인의 갱신거절 사유

반면, 집주인으로서는 세입자의 갱신요구에 항상 응해야만 할까요?

개정법에서는 다음과 같이 명문으로 임대인의 거절사유를 규정하고 있습니다.

규정(개정 주임법 제6조의3제1항)

1호: 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

        -임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우

        -1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우

2호: 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

       -임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우

       -주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우

3호: 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

      -임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우

      * 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외

4호: 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

       -임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용,수익하게 한 경우

5호: 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

      -임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우

      -임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

6호: 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

      -주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실

7호:  임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

     -임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

     -주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

     -다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8호: 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9호: 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

     -임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

      * 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

위의 거절사유들 중에서 제8호의 임대인의 실거주가 가장 문의가 많았고, 현재 가장 이슈가 되고 있습니다.

임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 하면 될까요?

집주인은 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보하고 입주하면 됩니다.

이때 집주인 입장에서는 계약갱신 거절사유를 내용증명으로 세입자에게 통보함으로써, 그 사실을 입증할 수 있는 수단으로 명확히 할 수 있습니다.

4. 허위의 갱신거절시 집주인의 손해배상 책임

임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 될까요?

임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있습니다.

최근 집주인이 허위로 실거주하여 세입자를 내보내려는 수단으로 악용될 수 있고, 이를 이전 세입자가 추후 확인하기 곤란하다는 점이 논란되고 있습니다.

이에 정부는 세입자에게 향후 2년간 해당 주택의 확정일자와 전입신고 정보를 열람하게 해 줄 방침이라고 발표하였습니다.

5. 맺으며

그 밖에 논란이 있었던 신규로 체결되는 최초 계약에는 당연히 개정법이 적용되지 않아 보증금을 임의로 정할 수 있습니다.

충분한 논의를 거치지 않은 입법과정에서 나온 개정법 내용은 특히 소급적용에 대해서 재산권 침해 및 신뢰보호원칙 위배 등 위헌소지가 있을 수 있습니다.

아직 개정법에 대한 법해석이나 판례의 태도가 정립되지 않았고, 앞으로 전세가가 급등할 것이 예상되는 상황에서 부동산 전세시장이 혼란하거나 재차 보완하는 법개정이 이루어질 가능성도 보입니다.

따라서 집주인이나 세입자 입장에서는 계약갱신 거절이든 계약갱신 요구이든 신속히 내용증명 등 그 사실을 입증할 수 있는 수단으로 임대차와 관련된 법률관계를 명확히 할 필요가 있고, 문제 소지가 있는 경우에는 법률전문가에게 상담을 받아 해결책을 찾는게 도움이 될 것입니다.

부동산 임대차관계에 있는 분들은 각자의 상황에 맞게 개정법에 대한 내용을 정확하게 알아 두어야 하겠습니다.