치매 부모님 집 자녀가 대신 팔 수 있을까? 처분 요건 확인법 

안녕하세요, 법률사무소 새양재 홍현기 변호사입니다.

부모님이 중증 치매나 뇌질환 등으로 인지기능이 급격히 저하되면서 매달 들어가는 간병비와 요양병원 입원비를 감당하기 위해 부모님 명의의 아파트나 단독주택을 처분하고자 고민하는 자녀들이 많습니다.

자녀 입장에서는 "부모님의 치료비를 마련하기 위한 정당한 목적이고, 형제자매들도 모두 동의했으니 인감도장과 신분증을 가지고 대신 매매계약서를 쓰면 되겠지"라고 안일하게 생각하기 쉽습니다.

하지만 직계비속인 자녀라는 사실만으로 부모 명의의 부동산이나 금융재산을 대신 처분할 수 있는 법적 권한이 생기는 것은 결코 아닙니다.

부모님이 계약의 법적 의미를 온전히 이해하고 유효하게 대리권을 수여할 수 있는 상태인지, 아니면 가정법원의 성년후견 개시 절차를 거쳐야 하는지를 엄격히 구분하여 진행해야만 매매계약의 무효와 형제간 법적 분쟁을 막을 수 있습니다.

부모님 판단능력 저하 시 자녀가 대신 매매계약 할 수 있을까

부동산 매매나 소유권이전등기 같은 중대한 법률행위는 원칙적으로 등기 명의자인 부모님 본인이 확고한 의사능력을 가진 상태에서 직접 결정해야 합니다. 자녀가 부모님의 인감도장, 신분증, 등기권리증을 소지하고 있다고 해서 적법한 대리권이 인정되는 것은 아닙니다.

부모님의 인지기능이 어느 정도 유지되어 매매대금과 계약의 결과를 명확히 이해하고 자발적으로 위임장을 작성할 수 있는 수준이라면 유효한 임의대리가 가능합니다.

그러나 이미 중증 치매로 사리분별 능력이 상실된 상태에서 자녀가 부모님의 손을 잡고 강제로 서명하게 하거나 인감증명서를 발급받아 체결한 매매계약은 민법상 '의사무능력자의 법률행위'로서 절대적 무효가 됩니다.

치매 부모님을 부양하기 위해 집을 팔았다는 도의적 목적이 존재하더라도, 의사능력이 결여된 상태에서 체결된 계약은 추후 다른 형제들의 무효 소송이나 매수인의 손해배상 청구로 이어질 수 있습니다.

가정법원 성년후견 개시 심판을 검토해야 하는 구체적 상황

노령, 질병, 장애 등으로 인해 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여된 부모님의 재산을 합법적으로 관리·처분하기 위해서는 관할 가정법원에 '성년후견 개시 심판'을 청구해야 합니다.

성년후견은 단순히 자녀들의 편의를 위해 부모님의 재산을 대신 처분하는 수단이 아니라, 판단능력이 결여된 피성년후견인의 잔존 재산과 신상 안전을 국가의 감독하에 법적으로 보호하기 위한 제도입니다.

법원은 대학병원 등 공인된 의료기관의 정신감정 절차를 거쳐 부모님의 인지 상태를 정밀하게 검증합니다. 인지능력이 완전히 결여된 경우에는 성년후견을 개시하지만, 사무 처리 능력이 다소 부족한 수준이라면 한정된 범위 내에서만 조력을 받는 '한정후견'이나 특정 법률행위만을 지원하는 '특정후견'을 결정하기도 합니다.

치매 진단서 한 장만으로 성년후견이 저절로 인정되는 것이 아니므로, 현재 부모님의 실제 잔존 의사결정 능력 수준에 부합하는 적합한 후견 유형을 선택해야 합니다.

후견인 선임 후에도 부모님 집 매각 시 법원 허가가 필수인 이유

가정법원으로부터 정식 성년후견인으로 지정되었다 하더라도, 부모님의 모든 재산을 후견인 마음대로 매각하거나 현금화할 수 있는 것은 아닙니다.

민법 제947조의2 제4항은 '피성년후견인이 거주하고 있는 건물 또는 그 대지에 대하여 매도, 임대, 전세권 설정, 저당권 설정 등 처분행위를 할 때에는 가정법원의 허가를 받아야 한다'고 명문으로 규정하고 있습니다.

피후견인이 머물고 있는 거주용 부동산은 인간으로서의 최소한의 생존권과 직결된 핵심 자산이기 때문입니다. 따라서 성년후견인이 법원의 사전 허가 결정 없이 임의로 부모님의 집을 매각하는 계약을 체결했다면, 그 매매계약은 법률상 무효가 되어 소유권이전등기를 넘겨줄 수 없습니다.

후견인은 가정법원에 정식으로 '거주용 부동산 처분 허가 청구'를 제기하여 해당 주택을 매각해야만 하는 구체적인 사유, 즉 고액의 병원비와 요양원 간병비 지출 내역, 잔여 현금 고갈 상태, 향후 부모님의 주거 대책을 명확히 증명하여 허가를 받아내야 합니다.

성년후견 신청 전 반드시 확보해야 할 의료기록과 재산 목록

성년후견 신청부터 부동산 처분 허가까지는 통상 수개월 이상의 기간이 소요되므로, 치료비가 급박하다면 사전에 철저한 자료 준비를 갖추어 절차를 서둘러야 합니다.

신청 전 다음 항목들을 체계적으로 정리해야 합니다.

· 주치의가 작성한 치매 진단서, 인지기능검사(K-MMSE, CDR) 결과지, 뇌 영상(MRI/CT) 판독지

· 부모님 명의의 부동산 등기부등본, 예금 잔고증명서, 보험 해약환급금 등 적극재산 내역

· 최근 1~2년간 실제 지출된 대학병원 진료비, 간병비, 요양병원 입원비 영수증

· 부모님의 주거 이동 계획서 및 매각대금의 구체적인 관리·집행 계획서

만약 자녀들 사이에 누가 후견인이 될 것인지를 두고 이해관계가 대립하거나 특정 자녀의 후견인 선임에 반대하는 가족이 있다면, 법원은 갈등을 방지하기 위해 중립적인 제3자인 변호사나 전문가를 공익 후견인으로 선임할 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.

부모님의 인지기능 저하로 인한 부동산 처분은 단순한 매매 거래가 아니라, 당사자의 의사능력 검증과 가정법원의 엄격한 사법 통제를 거쳐야 하는 고도의 가사·민사 법률 영역입니다. 적법한 후견 절차 없이 조급하게 서류를 진행했다가는 매수인과의 법적 분쟁은 물론 가족 간의 돌이킬 수 없는 횡령 시비에 휘말릴 수 있습니다.

치매 부모님의 병원비 마련을 위한 부동산 처분 방안이나 성년후견 개시 심판 및 거주용 부동산 처분 허가 신청으로 법적 조력이 필요하시다면 편하게 상담을 신청해주시기 바랍니다.

법률사무소 새양재 홍현기 변호사