누수 책임 면제 특약에도 매도인 배상이 인정된 이유 

하자 책임을 묻지 않기로 한 주택매매, 누수 손해배상이 인정된 이유

주택을 매수하면서 하자에 관한 추가 요구를 하지 않겠다는 확인서를 작성했다면, 나중에 발견한 누수에 대해서도 책임을 물을 수 없을까요? 이 사건에서는 면책 약정의 존재와 함께, 매도인이 누수 하자를 알고 있었는지와 이를 매수인에게 충분히 설명했는지가 중요하게 다뤄졌습니다.

누수가 없다는 설명과 달랐던 지하층 상태

의뢰인인 원고는 다가구주택을 매수하면서 현재 시설 상태로 매매한다는 특약을 체결했습니다. 잔금 지급 이후에는 수리나 하자 등에 관한 요구를 하지 않는다는 확인서도 작성했습니다. 중개대상물 확인·설명서에는 누수가 없고 배수시설도 정상이라고 기재되어 있었습니다.

그러나 매수 후 지하층 방의 장판 아래에 물이 고이는 문제가 드러났습니다. 원고는 처음에는 습기로 생각했지만, 점검과 일부 공사를 거치면서 배관 누수를 문제 삼게 되었습니다. 이후 내용증명으로 배상을 요구했으나 피고가 책임을 부인하면서 소송으로 이어졌습니다.

피고는 매매 전에 보수를 마쳤고 임차인들도 정상적으로 거주했다며, 계약 당시에는 하자가 없었다고 주장했습니다. 하자가 있더라도 확인서에 따라 책임이 면제된다는 입장이었습니다.

면책 약정이 있어도 확인해야 했던 문제

쟁점은 크게 두 가지였습니다. 매매 당시 이미 누수 하자가 존재했는지, 그리고 피고가 이를 알고도 원고에게 충분히 알리지 않았는지였습니다.

법원은 현재 시설 상태로 매매한다는 특약이 하자보수 책임을 면제하려는 합의라는 점은 인정했습니다. 다만 매도인이 알고도 알리지 않은 하자에 대해서는 그 약정으로 책임을 피할 수 없다고 판단했습니다.

따라서 확인서에 서명했다는 사실만으로 결론이 정해지지는 않았습니다. 원고가 집수장을 확인한 사실과 누수의 발생 및 문제점을 설명받았는지도 구분하여 살펴야 했습니다.

대화 내용과 감정자료로 다툰 하자의 존재

원고를 대리한 강병권 변호사는 확인서 작성 사실을 인정하면서도, 피고가 알고도 알리지 않은 하자까지 면책되는 것은 아니라는 점을 중심으로 대응했습니다.

원고와 피고의 대화 녹취록 중 과거 지하에 물이 있었고 습기가 계속되었다는 취지의 발언을 근거로, 피고가 문제를 알고 있었다고 주장했습니다. 매매 무렵 수리할 부분이 없다는 취지로 설명한 대화 내용과 매수 후 발송한 내용증명, 첨부 사진도 함께 제시했습니다.

이에 피고는 해당 발언이 과거 배수공사 이전의 상태나 일반적인 지하 습기를 설명한 것이라고 반박했습니다. 소송에서는 이러한 설명의 의미와 함께 하자감정 및 감정인에 대한 사실조회 결과가 검토되었습니다.

법원이 누수와 고지 부족을 인정한 근거

감정에서는 배수관 접합부의 틈으로 오수가 새고 있으며, 누수가 발생한 층의 바닥을 보수할 필요가 있다고 확인되었습니다. 악취의 주된 원인도 욕실 배관에서 유입된 생활오수로 판단되었습니다.

법원은 이러한 배관 설비불량이 특정 시점에 따라 존재 여부가 쉽게 달라지는 성질은 아니라고 보아, 매매 당시에도 누수 하자가 있었다고 인정했습니다. 임차인들이 별다른 문제 없이 사용했다는 주장만으로 이를 부정하지는 않았습니다.

피고의 하자 인식에 관해서는 장판 주변에 벽을 따라 둘러진 테이프, 지하 물을 빼기 위한 배수관 공사의 흔적 등을 살폈습니다. 특히 테이프는 바닥의 누수가 장판 위로 드러나는 것을 막기 위한 것으로 보았습니다.

피고가 집수장과 자동 배수를 설명했더라도 누수로 발생하는 문제를 자세히 안내하지 않은 점도 고려했습니다. 결국 법원은 피고가 누수 하자를 알고도 충분히 고지하지 않았다며 손해배상 책임을 인정했습니다.

일부 배상만 인정된 이유와 살펴볼 자료

원고가 주장한 모든 문제가 배상 대상이 된 것은 아닙니다. 정화조 수리는 감정에서 확인된 누수 원인과 직접적인 관련성을 찾기 어렵다고 보았고, 철제 부식이나 일부 바닥 균열 등도 누수 피해와 구분했습니다.

또한 건물의 노후 상태, 보수 후 상태가 매매 당시 예상보다 좋아질 수 있는 점, 매수인에게도 상태를 더 면밀히 확인할 여지가 있었던 점 등을 고려해 인정된 하자 손해에 대한 피고의 책임을 70%로 제한했습니다. 이에 따라 손해배상금 일부와 지연손해금 지급을 명하고 나머지 청구는 기각했습니다.

이 사건은 누수의 존재, 매도인의 인식과 설명 범위, 개별 수리비의 관련성을 각각 확인해야 한다는 점을 보여줍니다. 비슷한 분쟁에서는 계약서와 확인서뿐 아니라 매매 전후 대화, 하자 발견 및 통지 경과, 사진과 점검자료를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

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