중개사가 거짓말로 계약을 유도했는데 처벌되나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 전세·월세·매매 계약을 마친 뒤에야 “중개사님이 분명 괜찮다고 했는데 사실이 아니었다”며 상담을 요청하시는 분들이 부쩍 늘었습니다.

상담에서 자주 듣는 말은 “공인중개사가 설명해 주니 믿고 도장을 찍었다”, “등기부는 굳이 안 봐도 된다고 해서 확인하지 않았다”는 것입니다. 그런데 입주 직전에 선순위 보증금이 있다는 사실이 드러나거나, 불법 증축 건물이어서 대출이 안 나오는 것을 알게 되면, 이미 계약금과 잔금이 상당 부분 나간 뒤인 경우가 많습니다. 이때 중개사에게 따져 물으면 “몰랐다”, “집주인이 그렇게 말했다”는 답이 돌아오곤 합니다.

그러나 공인중개사는 법이 정한 확인·설명 의무를 지는 사람이고, 거래의 중요사항에 관해 거짓말로 의뢰인의 판단을 그르치게 하면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 사안에 따라 형법상 사기죄가 성립할 수 있고, 별도로 공인중개사법 위반과 행정처분, 민사상 손해배상까지 문제됩니다.

아래에서는 중개사의 거짓말이 어떤 경우에 처벌로 이어지는지, 사기죄와 공인중개사법 위반이 어떻게 다른지, 그리고 피해를 입었을 때 무엇부터 준비해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 중개사의 거짓말은 공인중개사법 위반만으로도 처벌됩니다

중요사항에 관한 거짓 언행은 사기죄 성립 여부와 관계없이 별도의 범죄입니다.

많은 분들이 “사기죄가 안 되면 처벌이 안 되는 것 아닌가”라고 생각하시지만, 공인중개사법은 이를 따로 규율합니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제4호는 개업공인중개사등이 다음 행위를 해서는 안 된다고 정하고 있습니다.

해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위(공인중개사법 제33조 제1항 제4호).

이를 어기면 같은 법 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 이 조항의 특징은 피해자가 실제로 손해를 입었는지, 중개사가 보수 외에 이득을 얻었는지를 구성요건으로 요구하지 않는다는 점입니다. 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행을 했고 그것이 의뢰인의 판단을 그르칠 성질의 것이라면 문제가 됩니다.

여기서 말하는 ‘중요사항’은 의뢰인이 계약을 할지 말지, 어떤 가격에 할지를 정하는 데 영향을 주는 사실입니다. 선순위 근저당·전세권·임차인의 보증금 규모, 불법 건축물 여부, 용도 제한, 토지거래허가 여부, 관리비·하자 같은 사항이 대표적입니다. 반면 “이 동네 살기 좋다”, “곧 오를 것 같다”는 식의 주관적 평가나 일반적인 호객 수준의 과장은 사정이 다릅니다.

또한 이 규정은 ‘거짓된 언행 그 밖의 방법’이라고 되어 있어, 적극적으로 거짓말을 한 경우뿐 아니라 알면서 불리한 사실을 감춘 경우도 문제될 여지가 있습니다.

중개사의 거짓말은 사기죄까지 가지 않더라도 공인중개사법 제33조 제1항 제4호 위반으로 처벌될 수 있습니다.

2. 사기죄가 성립하려면 기망·착오·처분행위의 연결이 입증되어야 합니다

중개사의 거짓말 때문에 계약했고 그로 인해 재산상 손해가 생겼다는 인과관계가 핵심입니다.

형법 제347조 제1항의 사기죄는 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득한 경우에 성립하며, 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 성립하려면 ①기망행위 ②그로 인한 상대방의 착오 ③착오에 기초한 처분행위(계약 체결·대금 지급) ④재산상 손해 또는 이득 ⑤이 모든 것에 대한 고의가 순서대로 이어져야 합니다.

중개사 사건에서 실무상 가장 먼저 부딪히는 쟁점은 ‘중개사 본인이 어떤 재산상 이익을 얻었는가’입니다. 중개보수는 계약이 성립해야 받을 수 있으므로, 거짓말로 계약을 성사시키고 보수를 받았다면 그 자체가 기망으로 얻은 이익으로 평가될 수 있습니다. 더 나아가 임대인·매도인과 짜고 시세보다 비싸게 계약하게 하거나, 계약금을 중개사 계좌로 받아 가로챘다면 그 금액 전체가 문제됩니다.

두 번째 쟁점은 ‘고의’입니다. 중개사가 “집주인이 선순위 보증금이 없다고 해서 그대로 전했다”고 항변하는 경우가 많은데, 확인·설명의무가 있는 중개사가 등기사항증명서와 임대차 정보를 확인하지 않은 채 단정적으로 말했다면 허위임을 알았거나 최소한 허위일 수 있음을 용인했다고 볼 수 있는지가 다투어집니다. 이 부분은 문자·녹취, 확인·설명서에 적힌 내용, 중개사가 실제로 열람한 자료의 범위로 판가름납니다.

세 번째는 인과관계입니다. 피해자가 중개사의 말이 아니라 다른 사정(가격, 입지)을 보고 계약했다면 기망과 처분행위 사이의 연결이 약해집니다. 그래서 어떤 말을 들었고 그 말이 계약 결정에 얼마나 결정적이었는지를 구체적으로 정리해야 합니다.

사기죄는 ‘거짓말–착오–계약–손해’의 고리와 중개사의 고의가 입증되어야 성립합니다.

3. 거짓말을 하지 않고 침묵한 경우에도 기망이 될 수 있습니다

확인·설명의무를 지는 중개사가 중요사항을 알리지 않으면 부작위에 의한 기망이 문제됩니다.

실제 사건에서는 “분명히 거짓말을 한 증거는 없는데 알려주지도 않았다”는 경우가 훨씬 많습니다. 사기죄의 기망은 적극적으로 거짓을 말하는 경우뿐 아니라, 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서 그 사실을 알려줄 법률상·신의칙상 의무가 있는데도 알리지 않는 부작위로도 가능합니다.

중개사에게는 이 고지의무의 근거가 분명히 있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용제한사항을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서·건축물대장 등 근거자료를 제시하도록 정하고 있습니다. 같은 조 제3항은 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하도록 하고, 제4항은 개업공인중개사가 서명·날인하도록 합니다.

따라서 중개사가 등기부상 근저당이나 가압류를 알았는데도 확인·설명서의 해당 칸을 비워 두거나 “문제없다”고 적었다면, 이는 단순한 설명 소홀을 넘어 알면서 불리한 사실을 숨긴 것으로 평가될 여지가 있습니다. 다만 중개사가 실제로 그 사실을 알았는지는 별개의 입증 문제이며, 단순히 확인을 게을리한 과실만으로는 사기죄의 고의가 인정되기 어렵습니다. 이 경우에는 형사 책임보다 민사상 손해배상, 행정처분 쪽이 주된 구제 수단이 됩니다.

정리하면, 중개사가 알고도 숨겼다면 형사(사기·공인중개사법 위반), 몰랐지만 확인을 소홀히 했다면 민사·행정 책임으로 가는 것이 일반적인 갈림길입니다.

고지의무가 있는 중개사의 의도적 침묵은 거짓말과 같이 기망으로 평가될 수 있지만, 알았는지 여부가 입증의 관건입니다.

4. 처벌은 사기죄, 공인중개사법, 행정처분이 각각 따로 진행됩니다

형사·민사·행정 책임은 서로 별개이며, 피해액에 따라 처벌 수위가 크게 달라집니다.

중개사의 거짓말이 인정될 때 책임은 크게 세 갈래입니다. 형사에서는 사기죄(형법 제347조 제1항, 20년 이하 징역 또는 5천만원 이하 벌금)와 공인중개사법 제49조 제1항 제10호(1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금)가 함께 문제될 수 있고, 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용되어 3년 이상의 유기징역까지 올라갑니다.

행정적으로는 관할 지자체에서 중개사에 대해 업무정지나 중개사무소 등록취소 같은 처분을 할 수 있어, 형사 결과와 별개로 영업에 직접적인 타격을 줍니다. 피해자가 시·군·구청에 민원을 제기하는 것도 하나의 수단입니다.

민사에서는 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 개업공인중개사가 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때 손해를 배상할 책임이 있고, 같은 조 제3항에 따라 개업공인중개사는 보증보험·공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다. 그래서 중개사가 무자력이더라도 보증보험·공제를 통한 회수 가능성이 있다는 점이 중요합니다. 이 보증은 중개사의 책임이 인정되는 범위에서 작동하므로, 계약서·확인설명서에 적힌 중개사무소 정보와 보증 증서 사본을 반드시 확보해 두어야 합니다.

한편 계약 자체를 되돌리려면 민법 제110조의 사기에 의한 의사표시 취소를 검토하게 됩니다. 다만 중개사가 아닌 임대인·매도인이 계약 상대방인 경우, 중개사의 기망은 제3자의 사기에 해당해 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에 한해 취소할 수 있습니다. 그래서 상대방과 중개사가 어떤 관계였는지가 쟁점이 됩니다.

피해가 크더라도 중개사가 변제하거나 합의하면 양형에서 유리하게 참작될 수 있으므로, 실무에서는 형사 고소를 진행하면서 민사 회수와 합의 가능성을 동시에 가늠하게 됩니다.

5. 고소 전에 증거부터 정리해야 수사가 제대로 진행됩니다

어떤 말을 누가 언제 했는지 남아 있는지가 사건의 방향을 결정합니다.

중개사 거짓말 사건은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역이라면 수원남부·수원중부경찰서 등)에 고소장 접수 → ②고소인·피고소인 조사 → ③검찰(수원지방검찰청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 고소 시점이 늦어질수록 통화 녹음과 문자, 매물 광고가 사라질 위험이 있어 가능한 한 빨리 자료를 모아 두어야 합니다.

특히 중개사가 “구두로만” 말한 내용은 입증이 어려워 다툼이 커집니다. 그래서 가능하다면 중개사에게 문자나 카카오톡으로 한 번 더 확인을 요청해 서면 증거를 남기는 것이 좋습니다. 아래 순서로 자료를 확인해 보시기 바랍니다.

1. 계약서, 확인·설명서, 중개보수 영수증을 확보해 중개사가 어떤 사항을 어떻게 설명했다고 적었는지부터 확인합니다.

2. 계약 시점의 등기사항증명서와 건축물대장을 발급받아 중개사가 말한 내용과 실제 권리관계·건축물 현황이 어디서 어긋나는지 대조합니다.

3. 문자·카카오톡·통화 녹음·온라인 매물 광고 캡처를 시간순으로 정리해, 중개사의 발언과 계약 결정 사이의 연결고리를 만듭니다.

이렇게 정리된 자료를 바탕으로 사기죄 고소와 공인중개사법 위반 신고, 보증보험 청구, 계약 취소 또는 손해배상 청구를 어떤 순서로 가져갈지 전략을 세우는 것이 실질적인 피해 회복에 유리합니다.

마치며

중개사를 믿고 큰 돈이 오가는 계약을 했던 분들은 “내가 확인을 안 한 탓인가”라는 자책감 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다.

피해를 입은 의뢰인 입장에서는 어떤 말이 거짓이었는지, 그 말이 계약 결정에 어떤 영향을 주었는지를 자료로 정리하는 것이 우선입니다. 계약서, 확인·설명서, 대화 기록이 갖춰질수록 형사 고소와 민사 회수가 모두 수월해집니다.

반대로 허위 설명을 했다는 의심을 받는 중개사 입장에서도 “집주인이 그렇게 말했다”는 사정만으로 책임이 자동으로 사라지지는 않습니다. 어떤 자료를 확인했는지, 확인·설명서를 어떻게 작성했는지에 따라 결과는 크게 달라집니다.

저는 부동산 거래 분쟁에서 피해를 주장하는 쪽과 의심을 받는 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계 정리와 법리 선택에 따라 사건의 결론이 완전히 달라지는 경우를 여러 번 보아 왔습니다.

계약 후 중개사의 설명이 사실과 다르다고 느끼셨다면, 지금이 증거를 지키고 방향을 정할 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 중개사가 구두로만 거짓말을 했는데도 처벌이 가능한가요?

A. 가능성은 있지만 입증이 어렵습니다. 녹취, 문자, 같이 있던 사람의 진술, 확인·설명서 내용 등으로 어떤 말을 했는지 보강해야 하며, 가능하면 문자로 재확인한 기록을 남기는 것이 좋습니다.

Q. 중개사가 집주인이 그렇게 말했다고 하면 책임이 없나요?

A. 아닙니다. 개업공인중개사는 등기사항증명서 등 근거자료로 직접 확인하고 설명할 의무가 있으므로, 집주인의 말만 전달했더라도 확인을 소홀히 했다면 민사·행정 책임이, 알고도 전달했다면 형사 책임까지 문제될 수 있습니다.

Q. 과장 광고나 “곧 오른다”는 말도 처벌되나요?

A. 대개 어렵습니다. 처벌 대상은 선순위 권리, 불법 건축물, 거래 제한처럼 거래상 중요사항에 관한 허위 언행이고, 단순한 전망이나 주관적 평가는 통상 이에 해당하지 않습니다.

Q. 중개사에게 속아 계약했는데 계약을 취소할 수 있나요?

A. 사안에 따라 가능합니다. 민법 제110조의 사기에 의한 취소를 검토하는데, 계약 상대방이 아닌 중개사의 기망은 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에 한해 취소할 수 있어 상대방과의 관계가 쟁점이 됩니다.

Q. 손해를 배상받을 방법은 무엇인가요?

A. 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상청구와 함께 중개사가 가입한 보증보험·공제를 통해 회수를 시도할 수 있습니다. 확인설명서나 중개사무소에 비치된 보증 증서 사본으로 가입 여부를 확인하시기 바랍니다.

Q. 형사 고소와 민사 청구를 동시에 진행해도 되나요?

A. 가능합니다. 형사 수사에서 확보되는 자료가 민사 입증에 도움이 되는 경우가 많아 병행하는 것이 일반적이며, 합의 가능성과 회수 가능성을 함께 보고 순서를 정합니다.