6억6,500만 원 전세보증금 미반환 사건 ‘혐의없음’ 불송치 

권리관계 고지·재산 상태 객관적 검토가 핵심...보증금 미반환 사건 ‘혐의없음’ 불송치

기사입력:2026-10-07 13:34:00

[로이슈 이강훈 기자] 전세보증금을 반환하지 못해 사기 혐의로 고소당한 임대인을 조력해 경찰 수사 단계에서 혐의없음 불송치 결정을 이끌어낸 사례가 나왔다. 계약 체결 당시의 고지 내용과 재산 상태, 거래 경위를 구체적으로 검토해 형사책임 여부를 다툰 사례다.

이번 사건은 다가구주택 임대차계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면서 시작됐다. 임차인들은 임대인이 근저당 설정 여부와 융자금, 선순위 보증금 등을 허위로 설명했으며, 보증금을 반환할 의사나 능력이 없는데도 계약을 체결했다는 취지로 고소했다.

이에 임대인 측은 정상적으로 임대차계약을 체결했으나 이후 경제적 사정이 악화하면서 보증금 반환에 어려움을 겪게 됐다는 입장을 밝혔다. 계약 당시부터 임차인을 속여 보증금을 받으려 했던 것은 아니라는 설명이다.

변호인 측은 계약 체결 당시 기망행위와 편취의 고의를 인정할 수 있는지를 핵심 쟁점으로 삼아 대응했다. 권리관계 고지 경위와 실제 대출 규모, 건물 매입금액 등을 토대로 계약 당시 상황과 이후 보증금 미반환에 이르게 된 경위를 구분해 방어를 조력했다.

주요 쟁점 중 하나는 등기부에 기재된 근저당권 채권최고액과 실제 대출금의 차이였다. 수사에서는 금융계좌 내역을 통해 실제 대출 실행금액이 확인됐으며, 관련 서류를 통해 건물 매입금액도 검토됐다. 등기부상 금액뿐 아니라 객관적인 금융·거래자료를 함께 살펴 임대인의 계약 당시 재산 상태를 판단하는 과정이 이뤄졌다.

계약 과정에서 임차인들에게 어떤 정보가 전달됐는지도 중요하게 다뤄졌다. 임대인 측은 등기부를 통해 건물의 권리관계를 고지했으며, 선순위 보증금 등에 대해서도 고의로 허위 사실을 알리거나 숨긴 것은 아니라는 취지로 대응했다. 변호인은 이러한 고지 경위를 중심으로 고소 내용과 실제 계약 과정 사이의 쟁점을 정리했다.

경찰은 제출 자료와 당사자 진술 등을 검토한 결과, 계약 당시 임대인에게 편취의 고의가 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했다. 계약 이후 경제적 사정이 달라졌거나 보증금을 반환하지 못했다는 사정만으로 사기 혐의를 인정하기 어렵다는 취지다.

또한 계약 이후 근저당권이 설정됐거나 사전에 고지한 금액과 일부 차이가 있다는 사정만으로 기망 의도를 단정하기 어렵다고 봤다. 고의적인 은폐 사실이 확인되지 않은 점 등도 판단에 반영돼 증거 불충분에 따른 혐의없음 불송치 결정이 내려졌다.

다만 이번 결정은 사기 혐의에 관한 수사 결과로, 보증금 반환 의무 자체가 없어졌다는 의미는 아니다. 경찰도 보증금 반환 문제는 반환청구 소송과 강제집행 등 민사절차에서 다뤄질 사안으로 구분했다.

사건을 담당한 법무법인 글로리 김민희 변호사는 “이번 사건에서는 계약 당시 권리관계를 어떻게 설명했는지, 실제 대출 규모와 거래 경위가 어떠했는지를 객관적인 자료로 살피는 것이 중요했다”며 “보증금 미반환이라는 결과와 계약 당시의 기망 의도 여부를 구분하고, 핵심 쟁점에 맞춰 사실관계를 소명하는 데 주력했다”고 밝혔다.

이번 사례는 임대차 보증금 분쟁에서 계약 당시의 설명과 금융·거래자료를 체계적으로 정리하는 법률 조력의 중요성을 보여준다.

이강훈 로이슈(lawissue) 기자 lkh@lawissue.co.kr

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