오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(62) 

1. 오늘은 관리단의 부적법한 대표가 체결한 위탁관리계약의 유효 여부 및 표현대리에 관한 서울고등법원의 판결(서울고등법원 2016. 9. 7. 선고 2016나 2017185 약정금 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다.

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2. 사실관계와 관련하여, 원고는 건물관리업 등을 목적 사업으로 하여 2015. 6. 19.경 설립된 회사이고, 피고는 시흥시 B에 있는 지하 2층, 지상 10층의 집합건물인 A 오피스텔의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리를 목적으로 하는 관리단인데, 원고는 피고의 대표자라고 자처한 C과 이 사건 오피스텔에 관한 관리계약을 체결한 후 본 건이 문제가 되어 부적법한 해지를 당했고, 그에 대하여 약정금을 청구했습니다.

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3. 위 사건에서 서울고등법원은 '집합건물법의 규정에 의하면, 피고는 규약 등으로 달리 정한 바가 없으므로, 피고를 대표하는 관리인으로 선임되기 위해서는 적법하게 소집된 관리단 집회에서 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결되어야 한다. 원고는 C이 2011. 10. 14. 개최된 피고 관리단 집회에서 적법하게 선임된 관리인이라고 주장하나, 위 관리단 집회 집회를 위한 소집절차나 의결에 참여한 구분소유자 등이 확인되지 아니하고, 그 이전이나 이후에도 C에 의하여 소집된 관리단 집회 등이 전혀 없었던 점 등에 비추어 갑 제5, 6, 10호증의 각 기재 또는 영상만으로는 C이 이 사건 오피스텔 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결되었음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, C은 적법하게 선임된 피고의 관리인이라고 할 수 없는 바, 이 사건 관리계약이 적법하게 체결되었음을 전제로 하는 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

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4. 또한 법원은 '위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수는 없는 법이고, 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 된다고 할 것이다.'는 기준을 세워 주었습니다.