💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?
임대차 계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않고 버티는 분
내 건물에 내가 모르는 낯선 사람이 들어와 살고 있는 분
적법한 권한 없이 내 부동산을 점유하며 금전적 손해까지 끼치는 분
1. 사건 개요 : "제 건물 202호에 모르는 사람들이 살고 있습니다"
임대차 계약은 분명 김민수 씨와 했는데... 가보니까 전혀 모르는 사람들이 살고 있어요. 심지어 나가지도 않습니다.
의뢰인은 강원도 강릉시에 위치한 부동산의 소유주였습니다. 분명 김민수라는 인물과 적법하게 임대차 계약을 맺었으나, 계약 종료 후 확인해 보니 김민수는 그곳에 거주한 적이 없고 그곳에는 김재은, 최은정(피고들)이라는 낯선 이들이 공간을 무단으로 점유하고 있었습니다.
처음에는 임차인과 같이 사는 사람들인가 싶었지만, 실상은 전혀 달랐습니다. 임차인 김민수는 실제로 거주한 적도 없었고, 피고들이 임대인의 동의 없이 독자적으로 부동산을 점유하고 있었던 것입니다.
내 집을 내 마음대로 하지 못하고, 모르는 이들에게 불법 점유당한 의뢰인의 심정은 타들어만 갔습니다.
2. 난관 : 점유의 권원을 주장하는 불투명한 벽
본 사건의 가장 큰 난관은 피고들이 어떤 근거로 그곳에 머물고 있는지, 그리고 그들이 스스로 정당한 승계권자라고 주장할 가능성이었습니다.
부동산 인도 소송(명도 소송)은 단순히 '내 땅이니 나가라'고 해서 끝나는 것이 아닙니다.
상대방이 점유할 권리가 없음을 명확히 입증해야 하며, 특히 계약 당사자가 아닌 제3자가 점유하고 있을 때는 그 인적 사항을 특정하고 불법성을 조각조각 증명해내야 합니다.
이를 증명하고자 피고들의 점유가 임차인과의 승계관계가 있었는지 물었으나, 피고들은 소송 과정에서 아무런 답변을 하지 않으며 무대응으로 일관했습니다. 이는 자칫 절차를 지연시키거나 실질적인 손해배상을 받는 데 걸림돌이 될 수 있는 상황이었습니다.
3. 변호인의 조력 : '인도청구'와 '손해배상'의 투트랙 전략
저는 단순히 건물에서 내보내는 것에 그치지 않았습니다. 피고의 불법점유에 대하여 의뢰인은 합당한 손해배상을 받아야한다고 판단했기 때문입니다.
이에 따라 그동안 의뢰인이 피고들의 무단점유로 입은 금전적 손실까지 철저히 보상받기 위해 부동산 인도 및 손해배상청구를 병합하는 전략을 세웠습니다.
소유권과 계약 종료의 명확한 입증
먼저 등기부등본을 통해 의뢰인이 적법한 소유자임을, 통화 기록 등을 통해 임대차 계약이 종료되었음을 입증했습니다. 또한 현 점유자들이 계약 당사자와 아무런 법적 연결고리가 없는 '권한 없는 점유자'임을 날카롭게 지적했습니다.
법적 근거를 통한 손해배상 책임 증명
손해액 산정에 있어서는 추상적인 피해 주장에 그치지 않고, 해당 부동산의 통상적인 임대수익 구조를 기준으로 월 40만 원 상당의 임료 손실이 현실적으로 발생하고 있음을 구체적으로 특정하였습니다. 또한 손해 발생과 그 범위 입증을 위해 판례를 근거로 사용하였습니다.
대법원 1991. 9. 24. 선고 91다20197 판결
"부동산의 불법점유로 인한 손해는 특별한 사정이 없는 한 임료 상당액으로 추정된다.".
결과적으로 본 사건은 소유권, 계약 종료, 무권한 점유, 손해 발생이라는 각 요건이 유기적으로 연결된 구조 속에서 정리되었고, 피고들이 이에 대해 어떠한 반박도 제시하지 못한 채 무변론으로 일관할 수밖에 없는 상태를 만들었습니다. 이는 단순히 상대방의 소극적 대응에 기댄 결과가 아니라, 처음부터 인도청구와 손해배상청구를 병합한 전략적 청구 구조와 사실·법리 모두를 빠짐없이 갖춘 서면 구성의 결과였다고 평가할 수 있습니다.
4. 결과 : '청구 전부 인용', 완벽한 승소
이해를 돕기 위해 ai로 생성된 이미지
2024년 11월, 춘천지방법원 XX지원은 저희의 주장을 100% 수용하여 원고 전부 승소 판결을 내렸습니다.
피고들은 부동산을 인도하고, 2024년 8월 29일부터 인도 완료일까지 월 400,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
피고들이 무변론으로 일관했음에도 불구하고, 저희가 제출한 사실관계와 법리 구조가 완벽했기에 재판부는 지체 없이 의뢰인의 손을 들어주었습니다.
5. 사건의 의미
이 사건은 임대차 종료 후 발생하는 '제3자의 무단점유' 상황에서 소유자가 취할 수 있는 가장 강력한 법적 대응 모델을 보여줍니다.
실질적 권리 회복 : 단순히 사람을 내보내는 것을 넘어, 점유 기간 동안의 경제적 손실까지 배상받음으로써 의뢰인의 피해를 온전히 복구했습니다.
전략적 병합 소송 : 인도청구와 손해배상을 동시에 진행하여 절차적 효율성을 극대화했습니다.
무단점유에 대한 경종 : 계약 당사자가 아니라는 이유로 책임을 회피하려는 불법 점유자들에게 법적인 엄중함을 확인시켰습니다.
지금 이 글을 읽으시는 분 중에도 내 소중한 재산을 남이 무단으로 사용하고 있어 속앓이를 하시는 분이 계실 겁니다.
그러나, "언젠간 나가겠지"라는 막연한 기대는 오히려 손해만 키울 뿐입니다.
부동산 분쟁은 초기 단계에서 점유 상태를 고착시키고(점유이전금지가처분 등), 명확한 법리로 압박하는 것이 핵심입니다.
여러분의 소중한 재산권, 저와 법무법인 쉴드가 철저히 지켜드리겠습니다.
지금까지 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사였습니다.
끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
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