제가 돈을 내서 산 땅, 부모님 명의로 등기했다가 이를 돌려받았는데 유류분에 포함되나요? 

"제가 돈을 내서 산 땅인데 부모님 명의로 등기해두었다가 나중에 제 명의로 돌려받았습니다. 그런데 등기에는 '증여'라고 되어 있습니다. 다른 형제들은 부모님에게 미리 받은 재산이라며 유류분을 요구하는데, 제가 돈을 낸 땅도 유류분에 포함되나요?"

결론부터 말씀드리면, 등기에 '증여'라고 적혀 있다는 이유만으로 부동산 전부가 유류분 계산에 들어가는 것은 아닙니다.

중요한 것은 실제로 누가 매수대금을 부담했고, 부모가 어떤 이유로 자녀에게 부동산을 넘겼는지, 단순히 등기의 형식만 볼 것이 아니라 실제로 부모의 재산을 아무런 대가 없이 넘긴 것인지 살펴야 보아야 합니다.

“내 돈으로 산 땅인데, 왜 부모님 재산이 된 걸까요?”

자녀가 부동산을 사는 데 필요한 돈을 부담했지만 부동산은 부모 명의로 취득했습니다. 이후 부모는 2013년과 2016년 해당 부동산을 자녀 앞으로 이전했고, 등기에는 그 원인이 '증여'라고 기재됐습니다.

그렇다면 겉으로 보기에는 부모가 자기 소유의 부동산을 자녀에게 증여한 것처럼 보입니다. 실제로 부모가 사망한 뒤 다른 상속인들은 이 부동산을 자녀가 생전에 미리 받은 재산이라고 주장하며 유류분반환청구소송을 제기했습니다.

결국 문제는 하나였습니다. 등기에 '증여'라고 적혀 있다는 이유만으로 이 부동산 전체를 부모에게 무상으로 받은 재산이라고 볼 수 있을까?

“그런데 왜 이 전체를 ‘증여’라고 봤을까요?”

이 사건에서는 이른바 계약명의신탁이라는 법률관계가 문제됐습니다. 쉽게 말하면 자녀가 돈을 부담하면서도 매매계약과 등기는 부모 명의로 해둔 경우입니다.

매도인이 이러한 명의신탁 사실을 알지 못했다면 부동산실명법에 따라 명의신탁약정은 무효이지만 부모(명의수탁자)가 해당 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다 (부동산실명법 제4조 제1항, 제2항 단서).

이 경우 자녀(명의신탁자)는 부동산 자체를 돌려달라고 요구할 수 없고, 부모에게 자신이 제공한 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환해달라고 요구할 수 있는 관계가 됩니다

이때 부모가 자녀에게 돌려줘야 할 매수자금이 남아 있었느냐가 중요한 부분이 됩니다.

“부모님이 돈 대신 그 부동산을 다시 돌려준 것이라면?”

부모가 자녀에게 돌려줘야 할 매수자금 대신 부동산을 넘긴 것이라면, 아무런 대가 없이 재산을 준 경우와 똑같이 볼 수는 없습니다.

실제로 이 사건의 부모는 2010년 유언증서를 작성하면서 해당 부동산이 자녀가 자기 돈을 투자하여 매수한 토지라는 취지를 남겼으며, 또 부모가 부동산을 넘긴 것 외에 자녀에게 매수자금을 별도로 돌려준 정황도 확인되지 않았습니다.

그렇다면 이런 가능성을 생각해볼 수 있습니다.

"내가 네 돈으로 산 땅이니, 돈을 따로 돌려주는 대신 이 부동산을 너에게 넘겨주겠다."

법률적으로는 부모가 반환해야 할 매수자금 대신 다른 재산을 넘겨 채무를 정리하는 대물급부 약정이 있었는지를 살펴보는 것입니다.

명의수탁자(부모)가 완전한 소유권 취득을 전제로 사후적으로 명의신탁자(자녀)와 매수자금반환의무의 이행을 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는, 그 약정이 무효인 명의신탁약정을 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 특별한 사정이 없는 한 유효합니다.

즉, 부모가 자녀에게 돌려줄 매수자금 대신 해당 부동산을 다시 돌려주기로 합의했다면, 특별한 사정이 없는 한 그 약정은 유효하다는 것입니다.

이러한 대물급부 약정에 따라 부동산을 넘겼다면 자녀는 부동산을 받는 대신 부모에게 받을 매수자금 반환채권도 정리하게 됩니다.

따라서 부동산을 이전받았다는 사실만 가지고 부모의 재산을 아무런 대가 없이 증여받았다고 단정하기 어렵습니다만 자녀가 매수대금을 부담했다는 이유만으로 부동산 전체가 자동으로 유류분에서 제외된다는 의미도 아닙니다.

실제로 매수자금 반환채권이 존재했는지, 부동산을 넘기는 것으로 그 돈을 정산하기로 했는지 등을 확인해야 합니다.

만약 부동산의 시가가 매수자금을 초과하는 경우, 그 초과분은 실질적으로 무상처분에 해당하여 특별수익으로 볼 여지가 있습니다 .

유류분에서 증여인지 판단할 때는 등기 명칭보다 실제로 부모의 재산이 아무런 대가 없이 줄어들었는지를 살펴야 합니다.

즉, 재산처분의 형식이 아니라 실질적인 무상처분인지가 중요한 부분입니다.

따라서 등기에 ‘증여’라고 적혀 있더라도 자녀가 매수대금을 부담했고, 부모가 그 돈 대신 부동산을 넘긴 것이라면 그 경위까지 확인해야 합니다.

※ 2026년 개정 민법에 따라 현재 유류분 반환은 원칙적으로 가액 지급 방식으로 이루어집니다.

<FAQ>

Q1. 제가 매수대금을 냈다는 사실은 어떻게 확인하나요?

매매계약서와 계약금·잔금 이체내역 등 실제 자금의 흐름을 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.

Q2. 부모님에게 매수대금을 이미 돌려받았다면요?

이미 돈을 돌려받았다면 이후 부동산 이전은 별도의 증여인지 다시 살펴봐야 합니다.

Q3. 등기원인이 ‘증여’라면 불리한가요?

중요한 자료이지만 그것만으로 결정되지는 않습니다. 실제 매수대금을 누가 부담했고 왜 부동산을 이전했는지가 함께 판단됩니다.

이 사건에서 중요한 부분은 등기부에 적힌 '증여'라는 글자보다 실제로 왜 부동산이 자녀에게 이전되었는지입니다.

자녀가 부담한 매수자금 대신 부동산을 넘겼다면 단순한 생전증여와 다르게 볼 수 있습니다. 다만 부동산 가치가 돌려받을 돈보다 크다면 그 초과분은 특별수익이 될 수 있습니다.

따라서 유류분 분쟁에서는 매수자금의 출처와 정산 여부, 부동산 이전 경위를 함께 확인해야 합니다.
 

글: 상속전문변호사 박정식