공용부분 무단사용 원상회복청구, 상가 구분소유자 혼자 냈다가 패소하는 이유 

아파트나 상가에서 복도에 물건을 쌓아두거나, 옥상·주차장 일부를 특정 구분소유자가 혼자 차지해 쓰는 모습은 드물지 않습니다. 참다못한 구분소유자 한 사람이 직접 나서서 원상회복을 구하는 소송을 냈다가, 정작 법원에서 관리단집회 결의부터 거쳤어야 한다는 이유로 청구가 받아들여지지 않는 경우가 있습니다. 공용부분의 현상을 지키는 보존행위는 구분소유자 혼자서도 할 수 있다는 원칙이 분명히 있는데도, 왜 이런 결론이 나오는 걸까요. 이 글에서는 어떤 무단사용에는 개인의 단독 청구가 통하고 어떤 경우에는 관리단집회 결의를 먼저 거쳐야 하는지, 최근 대법원 판례를 기준으로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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공용부분 무단사용, 어떤 모습으로 나타나나

집합건물에서 복도, 계단, 옥상, 지하주차장, 기계실처럼 구조상 여러 구분소유자가 함께 쓰도록 되어 있는 부분을 공용부분이라 합니다. 이는 특정 구분소유자 한 사람의 전유물이 아니라 구분소유자 전원 또는 일부의 공유에 속하는 부분이어서, 누구도 다른 구분소유자들의 동의 없이 자기 마음대로 용도를 바꾸거나 독점적으로 점유해서는 안 됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제5조 제1항은 구분소유자가 건물의 보존에 해로운 행위나 관리·사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 된다고 명시하고 있습니다. 무단사용은 바로 이 조항이 금지하는 전형적인 행위 유형입니다.

실제 분쟁에서 자주 나타나는 모습은 다양합니다. 상가에서는 공용 통로나 계단 앞을 매대·집기로 막아 사실상 자기 매장 면적처럼 쓰는 경우가 흔하고, 아파트에서는 옥상이나 지하주차장 한켠에 개인 창고나 텃밭을 만들어 다른 입주민의 접근을 막는 사례가 나옵니다. 공용벽에 구멍을 뚫어 간판이나 배관을 설치하거나, 공용 정원을 특정 세대 전용 마당처럼 울타리를 쳐서 점유하는 경우도 마찬가지입니다. 이런 상태가 오래 방치되면 그 공간을 실제로 쓰지 못하는 다른 구분소유자들의 불만이 쌓이고, 결국 누군가는 원상회복을 요구하고 나서게 됩니다.

이때 피해를 느낀 구분소유자가 가장 먼저 떠올리는 방법은 자신이 직접 원고가 되어 무단사용자를 상대로 철거나 수거, 원상회복을 구하는 소송을 내는 것입니다. 그런데 이 방법이 항상 통하는 것은 아닙니다. 공용부분에 관한 권리 행사에는 '보존행위'와 '관리행위'라는 구분이 있고, 어느 쪽에 해당하느냐에 따라 개인이 혼자 소송을 낼 수 있는지 여부가 완전히 달라지기 때문입니다.

보존행위는 왜 구분소유자 혼자 할 수 있나

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 원칙적으로 관리단집회의 통상결의로 결정하도록 하면서도, 단서에서 '보존행위는 각 공유자가 할 수 있다'고 정하고 있습니다. 여러 사람이 모여 집회를 열 시간적 여유가 없거나, 누가 봐도 현상을 지키는 데 이견이 있을 수 없는 행위까지 매번 결의를 거치게 하면 오히려 공용부분 관리에 공백이 생기기 때문에 둔 예외입니다. 판례가 말하는 보존행위란 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위해 하는 사실적·법률적 행위를 뜻합니다.

이 원칙이 실제로 적용된 사례가 대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다292425 판결입니다. 집합건물의 관리단이 공용부분에 무단으로 설치된 시설물의 철거와 그 대지의 인도를 구한 사안에서, 대법원은 이러한 청구가 '공용부분 및 그 대지의 훼손을 방지하고 현재 상태를 유지하기 위한 행위'로서 성질상 보존행위에 해당한다고 보아, 관리단집회의 결의를 미리 거치지 않아도 청구할 수 있다고 판단했습니다. 무단점유자가 세운 시설물을 걷어내고 원래 상태로 되돌리는 것은 누구의 이익과도 충돌하지 않는, 순수한 현상유지 행위로 본 것입니다.

이 판례만 보면 공용부분 무단사용을 발견한 구분소유자가 곧바로 소송을 걸어도 될 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 원고는 개별 구분소유자가 아니라 관리단이었다는 점, 그리고 문제된 시설물이 단순한 무단 설치물이었다는 점을 눈여겨봐야 합니다. 원고가 개별 구분소유자이고 무단사용의 형태가 복잡할수록, 뒤에서 살펴볼 또 다른 판례가 적용될 여지가 커집니다.

대법원이 그은 선 — 다른 구분소유자 이익에 어긋나면 관리행위

보존행위 원칙에 중요한 제한을 붙인 판례가 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결입니다. 이 사건은 집합건물의 공용부분이 적법한 용도나 관리방법에 어긋나게 사용되고 있다는 이유로, 일부 구분소유자가 다른 구분소유자를 상대로 방해배제청구권을 근거로 원상회복을 구한 사안이었습니다. 원심은 이러한 청구가 공용부분의 현상을 되돌리는 것이므로 보존행위에 해당해 관리단집회 결의 없이도 가능하다고 판단했지만, 대법원은 이 판단을 그대로 받아들이지 않았습니다.

대법원은 구분소유자가 공용부분에 대해 자신의 지분권에 기하여 권리를 행사하는 것이라도, 그 행사의 결과가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 개별적으로 할 수 있는 보존행위로 볼 수 없고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위로 보아야 한다고 판시했습니다. 그러면서 원심의 판단에는 보존행위와 관리행위를 구분하는 법리를 오해한 잘못이 있다고 보아, 원상회복을 인정한 부분을 파기하고 사건을 돌려보냈습니다.

이 판결이 던지는 메시지는 분명합니다. '원상회복'이라는 결과만 보면 늘 현상유지처럼 보이지만, 그 청구가 실제로 다른 구분소유자들의 이해관계에 영향을 줄 수 있는 사안이라면 개인의 단독 판단만으로 소송을 끌고 갈 수 없다는 것입니다. 문제는 '다른 구분소유자의 이익에 어긋날 수 있다'는 기준이 상당히 폭넓게 해석될 여지가 있다는 점이고, 그래서 실제 사건에서 이 기준이 어떻게 적용되는지를 아는 것이 중요합니다.

법원이 보는 판단 기준 — 무엇이 이해관계 충돌인가

판례가 제시한 기준은 추상적이지만, 실무에서는 몇 가지 요소를 함께 봅니다. 첫째는 청구의 실질이 단순히 훼손된 부분을 되돌리는 수준인지, 아니면 그 공용부분의 사용관계 자체를 다시 짜는 효과를 갖는지입니다. 둘째는 무단사용 상태가 얼마나 오래 지속되어 왔는지, 그리고 그 상태를 전제로 다른 구분소유자들이 나름의 이해관계(임대료 산정, 통행 동선, 영업 형태 등)를 형성해 왔는지입니다. 셋째는 상대방이 그 사용을 정당화할 근거, 예컨대 과거 규약이나 총회 승인, 오랜 관행 등을 주장하고 있는지입니다.

예를 들어 상가 1층 구분소유자가 공용 통로 일부를 막아 자신의 매장 면적을 넓혀 쓴 지 여러 해가 지났고, 그 통로가 다른 점포들의 고객 동선과 얽혀 있으며 이미 주변 점포들의 임대료나 영업 방식에까지 영향을 준 상황이라면, 이를 철거하라는 청구는 단순한 현상유지를 넘어 상가 전체의 이용관계를 재조정하는 관리행위로 판단될 가능성이 큽니다. 반대로 최근에 갑자기 누군가 소방설비 앞이나 비상계단 통행로를 막아 안전을 위협하는 경우처럼, 다른 구분소유자들의 이해관계가 형성될 여지가 없고 훼손·위험 방지의 성격이 뚜렷한 사안은 여전히 보존행위로 볼 여지가 큽니다.

• 청구의 실질 — 단순 현상회복인지, 사용관계 자체의 재편인지.

• 지속 기간 — 무단사용이 오래돼 다른 구분소유자들의 이해관계가 얽혔는지.

• 정당화 근거 — 상대방이 규약·총회 승인·관행 등을 내세우는지.

• 긴급성·안전성 — 소방·구조 안전과 직결돼 지체할 수 없는 사안인지.

원상회복 청구가 단순한 현상유지를 넘어 다른 구분소유자들의 이해관계를 재조정하는 효과를 갖는다면, 이는 더 이상 개인이 혼자 판단할 보존행위가 아니라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위다.

관리단이 나서면 결론이 달라지는 이유

같은 원상회복이라도 청구의 주체가 개별 구분소유자가 아니라 관리단이라면 결론이 달라질 수 있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항에 따르면 건물에 구분소유 관계가 성립하는 순간 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 별도의 설립 절차 없이 당연히 만들어집니다. 그리고 같은 법 제25조 제1항 제1호는 관리인에게 공용부분의 보존행위를 할 권한과 의무를 명시적으로 부여하고 있습니다.

관리단이나 관리인이 무단점유자를 상대로 철거·인도를 구하는 것은 처음부터 개인 지분권의 행사가 아니라, 전체 구분소유자를 대표하는 단체가 자신의 고유 업무를 수행하는 것입니다. 그래서 앞서 본 '다른 구분소유자의 이익과 충돌할 수 있는가'라는 문제 자체가 잘 생기지 않고, 앞서 본 대법원 2021다292425 판결처럼 보존행위로 인정받기가 상대적으로 쉽습니다. 반면 구분소유자 한 사람이 자신의 지분권만을 근거로 나서면, 그 판단이 정말 전체의 이익에 부합하는지를 법원이 따로 살펴보게 되는 구조입니다.

그래서 실무적으로는 무단사용을 발견한 구분소유자가 곧바로 자신의 이름으로 소송부터 제기하기보다, 먼저 관리단이나 관리인에게 문제를 알리고 관리단 명의로 시정 요구나 소송을 진행하도록 하는 편이 절차적으로 훨씬 안전합니다. 관리인이 소극적이거나 존재하지 않는 건물이라면, 뒤에서 볼 절차를 통해 직접 관리단집회를 소집하는 방법도 있습니다.

결의 없이 소를 냈다가 생기는 위험과 절차

관리행위로 판단될 사안인데도 결의 없이 개별 구분소유자가 소송을 제기하면, 청구권원 자체가 인정되지 않아 대법원 2023다240879 판결처럼 파기·환송되거나 청구가 배척되는 결과를 맞을 수 있습니다. 소송에 들인 시간과 비용이 헛수고가 될 뿐 아니라, 그사이 무단사용 상태는 그대로 이어지고 오히려 상대방에게 다투는 방법과 시간을 벌어주는 셈이 됩니다.

결의를 받는 절차 자체는 복잡하지 않습니다. 같은 법 제33조 제2항에 따라 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집해야 하고, 관리인이 없는 건물이라면 제33조 제4항에 따라 구분소유자의 5분의 1 이상이 직접 집회를 소집할 수 있습니다. 통상적인 관리행위에 관한 결의는 제38조 제1항에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로 의결하면 되므로, 특별결의(공용부분 변경처럼 3분의 2 이상이 필요한 경우)에 비해 문턱이 높지 않습니다. 집회를 여는 대신 제41조에 따라 구분소유자와 의결권의 각 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하는 방식으로 결의를 갈음할 수도 있습니다.

결의를 먼저 받아두면 소송 단계에서 청구권원을 다툴 여지가 사라질 뿐 아니라, 관리단 명의로 소송을 진행하거나 관리단이 선임한 소송대리인을 통해 대응할 수 있어 개인이 홀로 소송비용과 부담을 떠안는 상황도 피할 수 있습니다. 결의서와 소집통지, 의결 결과를 정리한 회의록은 이후 소송에서 청구원인을 뒷받침하는 핵심 증거가 되므로 꼼꼼히 보관해 두어야 합니다.

원상회복과는 별개인 부당이득반환청구

무단사용으로 생긴 문제를 반드시 철거나 원상회복으로만 풀어야 하는 것은 아닙니다. 그 공용부분을 무단으로 써서 실제로 이익을 얻은 사람에게 그 이익의 반환을 구하는 부당이득반환청구도 별도로 검토할 수 있습니다. 대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결은 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유·사용해 이익을 얻고 그로 인해 다른 구분소유자들이 그 부분을 사용·수익할 수 없게 되었다면, 특별한 사정이 없는 한 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판시했습니다.

이 판결에서 특히 의미 있는 부분은, 그 공용부분이 당장 임대를 놓거나 다른 용도로 활용해 별도의 수익을 낼 수 있는 대상이 아니었더라도 마찬가지라는 점입니다. 다른 구분소유자들이 누렸어야 할 사용·수익 권리 자체가 침해된 것만으로도 민법 제741조가 정한 손해로 인정된다고 본 것입니다. 복도나 계단처럼 그 자체로 임대료를 매기기 어려운 공간이라도, 무단점유로 다른 사람들이 못 쓰게 된 이상 사용료 상당의 부당이득이 성립한다는 뜻입니다.

부당이득반환청구는 금전의 반환을 구하는 것이어서 철거·원상회복을 구하는 방해배제청구와는 성질이 다릅니다. 관리단이 전체 명의로 청구할 수도 있고, 침해된 공유지분에 상응하는 손해를 이유로 개별 구분소유자가 자신의 몫에 해당하는 범위에서 구할 수도 있어, 앞서 살펴본 '다른 구분소유자 이익과의 충돌' 문제가 상대적으로 덜 얽히는 편입니다. 그래서 원상회복(철거)이 관리행위로 판단될 여지가 있어 결의를 받는 데 시간이 걸리는 상황이라면, 우선 부당이득반환청구부터 진행하며 병행하는 방법도 고려할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 공용부분 무단사용을 발견하면 구분소유자 혼자 바로 소송을 걸어도 되나요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 무단 설치물을 걷어내는 것처럼 순수하게 현상을 되돌리는 성격이면 보존행위로 보아 혼자서도 청구할 수 있지만, 그 청구 결과가 다른 구분소유자들의 이해관계에 영향을 줄 수 있는 사안이라면 관리단집회 결의를 먼저 거쳐야 하는 관리행위로 판단될 수 있습니다. 판단이 애매하다면 소송 전에 관리단이나 관리인을 통해 진행하는 편이 안전합니다.

Q. 관리단집회 결의는 구체적으로 어떻게 받나요?

A. 구분소유자 5분의 1 이상이 회의 목적을 구체적으로 밝혀 소집을 청구하면 관리인이 집회를 소집해야 하고, 통상적인 관리행위는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로 의결하면 됩니다. 집회를 열기 어려우면 구분소유자와 의결권의 각 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하는 방식으로 결의를 갈음할 수도 있습니다.

Q. 관리인이 없는 소규모 집합건물은 어떻게 하나요?

A. 관리단은 구분소유 관계가 성립하는 즉시 별도 절차 없이 당연히 설립되므로, 관리인을 따로 선임하지 않았어도 관리단 자체는 이미 존재합니다. 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상이 직접 관리단집회를 소집할 수 있습니다.

Q. 결의 없이 낸 소송은 결국 어떻게 되나요?

A. 관리행위에 해당하는 사안인데 결의 없이 개별 구분소유자가 소송을 냈다면, 청구권원이 인정되지 않아 청구가 받아들여지지 않거나 상급심에서 파기·환송될 위험이 있습니다. 시간과 비용을 낭비하지 않으려면 소송 전에 결의부터 받아두는 것이 안전합니다.

Q. 철거 대신 사용료 상당의 손해만 청구할 수도 있나요?

A. 가능합니다. 무단점유로 얻은 이익의 반환을 구하는 부당이득반환청구는 철거·원상회복을 구하는 방해배제청구와 성질이 다르고, 관리단 명의로도, 개별 구분소유자가 자신의 지분에 해당하는 범위에서도 검토할 수 있습니다.

Q. 소방시설 앞을 막는 등 안전이 급한 경우도 결의를 받아야 하나요?

A. 다른 구분소유자들의 이해관계가 형성될 여지 없이 훼손·위험 방지 성격이 뚜렷한 긴급한 사안이라면 보존행위로 보아 개별적으로 청구할 여지가 큽니다. 다만 애매한 경우라면 관리인에게 즉시 알려 관리단 명의로 신속히 대응하도록 하는 편이 안전합니다.

맺음말

공용부분 무단사용을 원상회복시키는 문제는 '누가 옳은가'만큼이나 '누가, 어떤 절차로 청구하는가'가 중요합니다. 단순한 현상유지 수준의 보존행위라면 구분소유자 혼자서도 나설 수 있지만, 그 청구가 다른 구분소유자들의 이해관계에 영향을 줄 수 있는 사안이라면 관리단집회 결의를 거쳐야 하는 관리행위로 판단될 수 있다는 것이 최근 대법원 판례의 결론입니다.

무단사용을 발견했다고 곧바로 소송부터 준비하기보다, 그 청구가 보존행위인지 관리행위인지부터 가늠해보고 필요하다면 관리단이나 관리인을 통해 절차를 밟는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다. 원상회복과 부당이득반환은 별개로 검토할 수 있는 만큼, 상황에 맞는 청구를 함께 고민할 필요가 있습니다.

광교를 비롯한 수원 일대에는 구분소유자가 많은 대형 상가와 오피스텔이 꾸준히 늘고 있어, 공용부분 사용을 둘러싼 분쟁도 함께 늘어나는 추세입니다. 혼자 판단하기 어려운 상황이라면 절차부터 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.