사해행위 가액배상, 배당요구 종기 지나 판 경매 부동산은 배당금만큼 빠진다 

사해행위취소소송에서 이겨도, 정작 그 부동산이 이미 경매로 팔린 뒤라면 배상받을 수 있는 금액이 매각대금 전부는 아닐 수 있습니다. 특히 경매개시결정에 따른 압류등기가 마쳐진 부동산을 배당요구 종기가 지난 뒤 채무자가 제3자에게 팔아넘긴 경우라면 더욱 그렇습니다. 이미 확정된 배당표에 따라 다른 채권자들에게 지급된 배당금은 애초에 일반채권자의 몫이 아니었다는 이유로 가액배상액에서 빠지기 때문입니다. 이 글에서는 왜 배당금이 배상액에서 제외되는지, 그리고 실제로 받을 수 있는 배상액을 어떻게 계산하는지 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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사해행위취소와 원상회복 — 원물반환이 안 되면 가액배상

채권자취소권은 민법 제406조 제1항에 근거를 둡니다. 채무자가 채권자를 해함을 알면서 재산권을 목적으로 한 법률행위(전형적으로 부동산 매매나 증여)를 한 경우, 채권자는 법원에 그 행위의 취소와 원상회복을 청구할 수 있습니다. 다만 그 행위로 이익을 받은 수익자나 그로부터 다시 권리를 넘겨받은 전득자가 행위 또는 전득 당시 채권자를 해함을 알지 못했다면 취소를 구할 수 없습니다. 취소와 원상회복의 효력은 민법 제407조에 따라 소를 제기한 채권자 한 사람만이 아니라 모든 채권자의 이익을 위해 미칩니다.

원상회복은 원칙적으로 원물반환, 즉 수익자 명의로 넘어간 등기를 말소하고 부동산을 채무자 앞으로 되돌리는 방법으로 이루어집니다. 그런데 그 부동산이 사해행위 이후 경매절차에서 제3자(낙찰자)에게 매각되어 소유권이 이미 넘어갔다면, 수익자 명의 등기 자체가 존재하지 않으므로 등기를 말소해 되돌릴 방법이 없습니다. 이처럼 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 사정이 있을 때, 법원은 원물반환 대신 그 목적물의 가액에 상당하는 금전을 배상하게 하는 가액배상을 명합니다. 이때 정작 문제가 되는 것은 "가액을 얼마로 볼 것이냐"이고, 뒤에서 살펴볼 판례가 바로 이 지점을 다룹니다.

원상회복은 원물반환이 원칙이지만, 부동산이 이미 경매로 팔려 등기 자체가 사라졌다면 원물반환은 불가능해지고 가액배상으로 방법이 바뀐다.

경매 압류등기 후에 부동산을 팔아도 사해행위가 되는 구조

민사집행법 제84조에 따라 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생기면, 집행법원은 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해 공고합니다. 그런데 이 압류등기가 되어 있다고 해서 채무자가 그 부동산을 처분할 수 없게 되는 것은 아닙니다. 압류의 처분금지효는 경매절차의 이해관계인들에 대한 상대적 효력일 뿐이어서, 채무자는 여전히 등기부상 소유자로서 제3자에게 매매하고 소유권이전등기를 마쳐줄 수 있습니다. 다만 그 매매와 무관하게 경매절차 자체는 예정대로 진행되고, 결국 낙찰자에게 소유권이 넘어가면서 새 매수인(수익자)의 소유권도 함께 소멸합니다.

그렇다면 수익자는 아무것도 얻지 못한 채 경매에 소유권만 빼앗기는 것일까요. 그렇지 않습니다. 경매대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아 배당받을 채권자들에게 순서대로 돈을 나눠주고, 그러고도 남는 금액, 즉 잉여금이 있다면 그 시점의 등기부상 소유자에게 지급합니다. 배당요구 종기가 지난 뒤 채무자가 부동산을 수익자에게 넘기면, 원래대로라면 채무자(그리고 결국 그의 일반채권자들)에게 돌아갔을 이 잉여금이 수익자에게 흘러가는 결과가 됩니다. 대법원은 강제경매든 담보권 실행을 위한 경매(임의경매)든 이런 형태의 매매를 일반채권자를 해하는 사해행위로 보아 원칙적으로 취소할 수 있다고 판단합니다. 다만 원고가 그 경매절차에서 우선변제권을 가진 특정 채권자라면 청구가 제한될 수 있다는 점도 함께 제시되어 있습니다.

배당요구 종기가 지나면 배당받을 사람이 확정된다

배당요구 종기가 실무에서 중요한 이유는 이 시점을 기준으로 배당받을 채권자의 범위가 정해지기 때문입니다. 민사집행법 제148조는 배당받을 채권자를 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자, 종기까지 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 매각으로 소멸하는 저당권 등 우선변제청구권자로 한정합니다. 종기가 지난 뒤에는 새로운 채권자가 절차에 끼어들어 배당표를 바꿀 수 없고, 이미 배당요구를 한 채권자조차 제88조 제2항에 따라 배당요구를 철회하지 못합니다.

• 배당요구 종기까지 경매를 신청한 압류채권자

• 배당요구 종기까지 배당요구를 한 채권자

• 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자

• 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 매각으로 소멸하는 저당권·전세권 등 우선변제청구권자

매각이 이루어지고 법원이 이 범위와 순위에 따라 배당표를 작성해 확정하면, 각 채권자가 받을 배당금과 집행비용이 구체적인 숫자로 못박히고 남는 잉여금의 액수도 함께 정해집니다. 이 시점 이후 소유권이 누구에게 넘어가든 배당표 자체는 흔들리지 않습니다. 바뀌는 것은 오직 잉여금을 최종적으로 누가 받아 가느냐뿐입니다. 이 구조를 이해해야 다음 항목의 가액배상 산정 법리가 왜 그렇게 나오는지 납득할 수 있습니다.

배당요구 종기 뒤에 판 경매 부동산, 배당금이 배상액에서 빠지는 이유

대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다242223 판결은 바로 이 상황을 다룹니다. 경매개시결정에 따른 압류등기가 마쳐진 부동산에 관해 배당요구의 종기가 지난 뒤 매매 등 양도행위가 이루어지자, 채권자가 이를 사해행위로 보아 취소 및 원상회복(가액배상)을 구한 사건입니다. 이미 경매절차에서 낙찰자에게 소유권이 넘어가 원물반환이 불가능해진 상태였으므로 가액배상이 문제 되었는데, 대법원은 그 배상 범위를 정할 때 확정된 배당표에 따라 채권자들에게 지급된 배당금 상당 부분은 집행비용과 함께 가액배상의 범위에서 제외해야 한다고 판단했습니다.

이 판결의 논리는 일반채권자의 책임재산(공동담보) 개념에서 출발합니다. 사해행위취소로 되찾을 수 있는 것은 채무자가 자유롭게 처분할 수 있었고 일반채권자들이 만족을 기대할 수 있었던 재산적 가치에 한정됩니다. 배당요구 종기가 지나 배당표까지 확정된 단계라면, 매각대금 중 배당표상 채권자들에게 돌아갈 몫과 집행비용은 이미 그 채권자들의 것으로 확정되어 있어 애초에 채무자나 일반채권자의 몫이 아니었습니다. 채무자가 처분해서 수익자에게 실질적으로 넘긴 것은 매각대금 전부가 아니라 배당 후 남는 잉여금뿐이므로, 가액배상도 그 잉여금 상당액을 한도로 해야 한다는 것입니다.

배당요구 종기가 지나 배당표까지 확정된 경매 부동산이라면, 매각대금 전액이 아니라 매각대금에서 집행비용과 확정 배당금을 뺀 잉여금 상당액만이 가액배상의 대상이 된다.

기존 저당권 있는 부동산도 같은 원리로 공제돼 왔다

사실 "일반채권자의 공동담보가 아닌 부분은 가액배상에서 뺀다"는 원리 자체는 새로운 것이 아닙니다. 사해행위 목적물인 부동산에 저당권이 설정되어 있는 경우, 법원은 오래전부터 부동산의 가액에서 그 저당권의 피담보채권액을 공제한 금액을 가액배상액으로 산정해 왔습니다. 저당권이 설정된 순간 그 피담보채권액만큼은 저당권자에게 우선 돌아갈 몫으로 확정되어, 애초에 일반채권자들이 기대할 수 있는 공동담보가 아니었다고 보기 때문입니다. 사해행위 이후 그 저당권이 말소된 경우에도, 사실심 변론종결시를 기준으로 한 부동산 가액에서 말소된 저당권의 피담보채무액을 공제한 금액 한도에서만 가액배상을 명하는 것이 법원 실무입니다.

2024다242223 판결은 이 공제 법리를 저당권이라는 등기부상 담보물권을 넘어, 경매절차가 진행되어 배당표가 확정된 경우까지 확장한 것으로 이해할 수 있습니다. 형식은 "저당권"이냐 "확정된 배당표"냐로 다르지만, 실질은 "이미 다른 채권자의 몫으로 확정된 부분은 공동담보가 아니다"라는 하나의 원칙입니다. 반대로 아직 배당요구 종기가 지나지 않았거나 배당표가 확정되지 않은 단계라면, 이 공제 논리를 그대로 적용하기 어렵습니다. 배당받을 채권자와 금액 자체가 아직 유동적이기 때문입니다.

가액배상액, 실제로 이렇게 계산된다

계산 구조를 단순화하면 다음과 같습니다. 먼저 경매 매각대금에서 집행비용을 뺍니다. 그다음 확정된 배당표에 따라 배당요구 종기까지 배당받을 자격을 갖춘 채권자들에게 실제로 지급된 배당금을 뺍니다. 마지막으로 남는 금액, 즉 잉여금이 바로 가액배상액의 상한이 됩니다. 매각대금 전체를 기준으로 삼거나, 사해행위 당시의 시가·감정평가액을 그대로 배상액으로 청구하면 법원에서 그대로 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다.

가령 채무자가 소유한 아파트에 경매개시결정 기입등기(압류)가 되어 있는 상태에서, 배당요구 종기가 지난 뒤 채무자가 이를 수익자에게 매매를 원인으로 소유권을 이전해 주었다고 가정해 보겠습니다. 이후 경매절차가 그대로 진행되어 매각대금이 정해지고, 집행비용을 공제한 뒤 확정된 배당표에 따라 선순위 근저당권자 등에게 상당액이 배당되었다면, 채권자가 이 매매를 사해행위로 취소하며 구할 수 있는 가액배상액은 매각대금 전부가 아니라 "매각대금 - 집행비용 - 확정 배당표상 배당금", 즉 수익자가 잉여금 명목으로 실제 취득한 금액 상당으로 제한됩니다. 원고로서는 소를 준비하는 단계에서부터 이 계산에 필요한 배당표와 집행비용 확정 자료를 확보해 두어야 실제 배상 범위를 정확히 가늠할 수 있습니다.

수익자의 악의, 무엇을 보고 판단하나

채권자취소권이 성립하려면 채무자의 사해의사뿐 아니라 수익자의 악의도 필요합니다. 채무자가 채무초과 상태에서 사실상 유일한 재산인 부동산을 처분한 경우라면, 특별한 사정이 없는 한 그 처분의 사해성뿐 아니라 수익자의 악의도 추정된다는 것이 확립된 실무 법리입니다. 이 경우 수익자가 스스로 자신의 선의를 입증하지 못하면 취소를 면하기 어렵습니다.

이런 유형의 사건에서는 특히 수익자가 매수 당시 등기부를 확인했다면 그 부동산에 경매개시결정 기입등기가 이미 되어 있었다는 사실, 나아가 배당요구 종기가 지나 배당표가 곧 확정될 상황이었다는 사실까지 알 수 있었던 경우가 많다는 점이 불리하게 작용합니다. 정상적인 매매대금을 지급했다는 사정만으로 당연히 선의가 인정되는 것은 아니며, 매매 경위와 대가의 적정성, 채무자와의 관계, 경매가 진행 중이라는 사정을 알았는지 여부 등을 종합적으로 살펴 판단합니다.

소송을 준비할 때 실무상 놓치기 쉬운 지점

먼저 제척기간을 놓치지 않아야 합니다. 민법 제406조 제2항에 따라 채권자취소소송은 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위가 있은 날로부터 5년 안에 제기해야 하고, 이 기간을 넘기면 더 이상 다툴 수 없습니다. 다음으로 가액배상 범위를 다투려면 경매법원의 확정 배당표와 집행비용액 확정 자료를 미리 확보해야 합니다. 이 자료 없이는 잉여금이 정확히 얼마인지, 즉 실제로 청구할 수 있는 배상 상한이 얼마인지를 가늠하기 어렵습니다.

• 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위일로부터 5년의 제척기간을 먼저 확인할 것.

• 경매법원의 확정 배당표와 집행비용액 확정 자료를 미리 발급받아 둘 것.

• 배당표상 "소유자"나 잉여금 항목으로 실제 얼마가 수익자에게 지급됐는지 확인할 것.

• 배당표 자체에 이의가 있다면 배당이의 절차를 사해행위취소소송과 별도로 검토할 것.

또한 민법 제407조에 따라 취소와 원상회복의 효력은 소를 제기한 채권자만이 아니라 모든 일반채권자에게 미친다는 점도 고려해야 합니다. 다른 채권자가 같은 부동산에 관해 별도로 소를 제기했는지, 이미 확정판결이 있는지도 함께 확인해 중복 소송이나 모순된 결과를 피하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 경매 압류등기가 된 부동산을 팔면 무조건 사해행위가 되나요?

A. 압류등기 자체가 처분을 막는 것은 아니어서 소유자는 여전히 매매할 수 있지만, 그 매매로 채무자가 무자력이 되거나 일반채권자를 해하는 결과가 생기면 사해행위취소의 대상이 될 수 있습니다. 다만 배당요구 종기 이후라면 취소로 회수할 수 있는 범위가 잉여금 상당으로 제한됩니다.

Q. 가액배상액은 감정평가액을 기준으로 정하나요?

A. 원칙적으로 사실심 변론종결시를 기준으로 부동산 가액을 산정하지만, 이미 경매로 매각되어 매각대금과 배당표가 확정된 경우라면 그 실제 매각대금과 배당 내역을 근거로 산정하는 것이 실무입니다. 감정평가는 주로 매각 전 단계에서 목적물 가액을 다툴 때 쓰입니다.

Q. 배당요구 종기 전에 부동산을 팔았다면 결론이 달라지나요?

A. 그렇습니다. 종기 이전이라면 새로운 채권자가 배당요구에 가세하거나 절차 진행에 따라 배당표 자체가 달라질 수 있어 사안이 더 복잡해집니다. 이 글에서 다룬 공제 법리는 배당표가 사실상 확정되는 종기 이후 양도를 전제로 합니다.

Q. 수익자가 정상적인 매매대금을 지급했어도 취소될 수 있나요?

A. 정상 대가를 지급했더라도 그 매매로 채무자가 무자력에 이르고, 수익자가 그런 사정을 알면서 거래했다면 취소 대상이 될 수 있습니다. 다만 대가가 적정했다는 사정은 수익자의 선의를 다투는 유리한 자료가 될 수 있습니다.

Q. 가액배상금은 채권자가 직접 받나요, 채무자에게 돌아가나요?

A. 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있지만, 실무상 가액배상금은 소를 제기한 채권자에게 직접 지급하도록 명하는 경우가 많고, 그 채권자가 이를 자신의 채권 변제에 사실상 먼저 활용할 수 있는 구조입니다.

Q. 이미 확정된 배당표에 이의가 있다면 어떻게 하나요?

A. 배당기일에 출석해 배당이의를 진술하고 이어서 배당이의의 소를 제기하는 절차가 별도로 있습니다. 사해행위취소소송과는 다른 절차이므로, 배당표 자체를 다툴 필요가 있다면 배당이의 절차를 함께 검토해야 합니다.

맺음말

배당요구 종기가 지난 뒤 경매 부동산을 넘긴 경우라도 사해행위취소의 대상이 될 수 있지만, 배상받을 수 있는 금액은 매각대금 전부가 아니라 집행비용과 확정 배당금을 뺀 잉여금 상당액으로 제한됩니다. 저당권이 설정된 부동산에서 피담보채권액을 공제해 온 기존 법리가, 경매절차가 진행되어 배당표까지 확정된 경우로 확장된 결과입니다. 채권자 입장에서는 매각대금 액수만 보고 배상액을 기대하기보다, 확정 배당표와 집행비용 자료부터 확보해 실제 잉여금이 얼마인지를 먼저 계산해 보는 것이 소송 전략상 중요합니다.

수원지방법원 관할의 경매 사건에서도 배당요구 종기 이후 소유권이 넘어가는 사례는 드물지 않게 나타납니다. 제척기간, 배당표 확정 여부, 수익자의 악의 판단 요소를 함께 살펴야 실제로 회수 가능한 금액을 가늠할 수 있는 만큼, 사해행위가 의심되는 정황을 확인했다면 배당표가 확정되기 전후 시점부터 자료를 정리해 두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.