건물주가 재건축 이유로 갱신 거절하는데 권리금 회수가 보호되나요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
몇 년째 같은 자리에서 가게를 운영해 온 임차인이 임대차기간 만료를 앞두고 임대인에게 계약갱신을 요구했더니, "이 건물은 곧 재건축할 예정이라 갱신해줄 수 없다"는 답이 돌아오는 경우가 있습니다. 그동안 인테리어에 투자하고 단골을 쌓아 온 임차인 입장에서는 가게를 비워줘야 한다는 사실 자체도 당혹스럽지만, 더 절박한 문제는 따로 있습니다. 새로 들어올 사람에게 권리금을 받고 나가려던 계획, 즉 권리금 회수까지 물거품이 되는 것은 아닌지 하는 불안입니다.
실제로 상가건물 임대차보호법에는 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절할 수 있는 예외 조항이 있습니다. 그래서 많은 임차인이 "재건축이면 갱신도 안 되고, 권리금도 당연히 포기해야 하는구나"라고 지레짐작합니다. 임대인 쪽에서도 "재건축하는데 무슨 권리금이냐"는 태도로 신규임차인과의 계약 자체를 거부하려는 경우가 적지 않습니다.
하지만 갱신거절의 정당성 문제와 권리금 회수기회 보호 문제는 조문 자체가 다릅니다. 재건축을 이유로 한 갱신거절이 법이 정한 요건을 갖췄는지, 그리고 그 요건과 별개로 권리금 회수기회까지 자동으로 사라지는지는 순서를 나눠서 짚어야만 실제 결론을 낼 수 있는 문제입니다.
핵심 쟁점
재건축을 이유로 한 갱신거절과 권리금 회수 사건에서 실제 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 임대인이 내세우는 재건축 사유가 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호가 정한 세 가지 요건—가목(임대차계약 체결 당시 공사시기·소요기간을 포함한 철거·재건축 계획의 구체적 고지), 나목(건물의 노후·훼손 등 안전사고 우려), 다목(다른 법령에 따른 철거·재건축)—중 어느 하나라도 실제로 충족하는지입니다. 둘째, 같은 법 제10조의4 제1항 단서가 "제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우에는" 권리금 회수기회 보호의무 자체를 면제한다고 정하고 있다는 조문 구조입니다. 셋째, 설령 제7호의 요건을 엄밀히는 다 갖추지 못했더라도, 대법원이 재건축의 객관적 필요성과 계획의 구체화 정도라는 별도 기준으로 '권리금 회수 방해행위' 해당 여부를 가린다는 점입니다. 넷째, 신규임차인이 되려는 사람에게 재건축 계획과 시점을 알려준 것 자체와, 신규임차인과의 계약체결을 아예 거절하거나 불합리한 조건을 고수하는 것은 법적으로 구별된다는 점입니다. 다섯째, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 이미 지났는지 여부가 권리금 회수기회 보호의무에는 영향을 주지 않는다는 점입니다.
이 다섯 지점을 순서대로 짚지 않으면 "재건축=권리금 포기"라는 단정에 갇히기 쉽습니다. 실제로는 재건축 사유의 진위와 구체성, 그리고 임대인이 신규임차인에게 실제로 어떻게 대응했는지에 따라 권리금을 지킬 수 있는지가 갈립니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 재건축 사유가 법정 요건과 판례 기준을 실제로 충족하는지 먼저 검증하기
가장 먼저 해야 할 일은 임대인이 내세우는 "재건축"이라는 말을 그대로 받아들이지 않고, 그것이 법이 요구하는 구체적 요건에 부합하는지를 자료로 따져보는 것입니다. 김강희 변호사는 의뢰인의 사건에서 다음 순서로 이 부분을 검증합니다.
1) 최초 계약 체결 당시 재건축 계획을 구체적으로 고지받았는지 문서로 확인합니다.
제10조 제1항 제7호 가목은 "임대차계약 체결 당시" 공사시기와 소요기간을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획대로 진행하는 경우만을 갱신거절 사유로 인정합니다. 임대차계약서 특약사항, 계약 당시 주고받은 안내문·문자메시지 등을 확인해, 애초 계약할 때는 그런 언급이 전혀 없다가 임대차기간이 끝나갈 무렵에서야 갑자기 재건축을 이유로 든 것이라면, 이 요건을 충족하지 못한다는 점을 지적할 수 있습니다. 최초 계약이 아니라 갱신 과정에서 뒤늦게 고지한 경우도 마찬가지로 다퉈볼 여지가 있습니다.
2) 안전사고 우려나 다른 법령에 따른 철거인지, 나목·다목 요건을 확인합니다.
가목의 사전 고지 요건을 충족하지 못하더라도, 건물이 실제로 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있거나(나목), 도시정비법 등 다른 법령에 따라 철거·재건축이 예정된 경우(다목)라면 별도로 갱신거절이 정당화될 수 있습니다. 건축물대장상 사용승인일, 정밀안전진단 결과, 정비구역 지정·조합설립인가 등 인허가 진행 상황을 확보해 어느 목에 해당하는 주장인지, 그 주장이 서류로 뒷받침되는지를 가려야 합니다.
3) 판례가 제시한 '객관적 필요성'과 '계획의 구체화' 기준으로 재건축 진정성을 다집니다.
대법원은 신규임차인이 되려는 사람에게 철거·재건축 계획과 시점을 고지한 것 자체는, 그 고지 내용이 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건을 엄밀히 충족하지 못하더라도 원칙적으로 권리금 회수 방해행위가 아니라고 판시했습니다(대법원 2022. 8. 31. 선고 2022다233607 판결). 다만 이 판례는 건물의 내구연한 등에 비추어 철거·재건축의 필요성이 객관적으로 인정되고, 그 계획·단계가 구체화되어 있어야 한다는 것을 전제로 삼았습니다. 실제 그 사건에서는 건물이 사용승인 후 약 35년이 지났고, 관광숙박업 사업계획승인까지 받아 상당 부분을 공실로 비워 둔 상태였다는 사실이 재건축의 진정성을 뒷받침하는 근거로 작용했습니다. 반대로 건물 연식이 얼마 안 됐거나 재건축과 관련된 인허가 절차가 전혀 진행되지 않았다면, 같은 논리로 재건축 주장의 진정성 자체를 다툴 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 신규임차인 주선과 방해행위 입증으로 권리금을 실질적으로 지키기
재건축 사유가 법정 요건을 갖춰 갱신거절 자체는 막기 어려운 상황이라 해도, 권리금까지 자동으로 포기해야 하는 것은 아닙니다. 제10조의4가 정한 절차를 밟아 임대인의 대응을 기록해두면, 갱신거절과는 별개로 권리금 손해를 배상받을 길이 남아 있습니다.
1) 임대차 종료 6개월 전부터 실제로 신규임차인을 주선하고 권리금계약을 체결해 통지합니다.
제10조의4에 따른 보호는 임차인이 실제로 신규임차인이 되려는 사람과 권리금계약을 체결하고 이를 임대인에게 주선했을 때 비로소 작동합니다. 대법원은 계약갱신요구권을 더는 행사할 수 없는 시점이라 해도 임대인은 이 보호의무를 별도로 부담한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결). 갱신요구 가능기간 상한이 그 뒤 5년에서 10년으로 늘었지만, 갱신에 관한 제10조와 권리금에 관한 제10조의4가 서로 다른 조문이라는 판단 구조 자체는 그대로이므로, "이미 갱신을 요구할 수 없는 처지라 권리금도 포기해야 한다"는 임대인의 주장은 그 자체로 근거가 약합니다. 임대차기간 만료 6개월 전부터는 신규임차인 후보와 권리금계약서를 미리 작성해 임대인에게 서면으로 통지해 두는 것이 출발점입니다.
2) 임대인의 대응을 구체적으로 기록해 '정당한 사유 없는 거절'인지를 가려냅니다.
신규임차인 주선 이후 임대인이 계약체결에 응하지 않으면서 내놓는 말과 조건을 그대로 흘려보내지 말고 기록해야 합니다. 판례가 방해행위로 인정할 수 있다고 짚은 특별한 사정은 ①건물의 철거·재건축 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획·단계가 구체화되지 않았는데도 짧은 임대 가능기간만 확정적으로 제시·고수하는 경우, ②임대인이 신규임차인에게 고지한 내용과 모순되는 정황이 드러나는 경우입니다. 예를 들어 재건축을 이유로 신규임차인에게는 1~2년짜리 단기계약만 강요하면서 정작 재건축 인허가는 몇 년째 진행조차 안 됐다거나, 재건축을 이유로 계약을 거절해놓고 실제로는 다른 세입자를 받는 정황이 있다면, 이런 사정을 문자메시지·녹취·현장 사진 등으로 남겨 두어야 나중에 방해행위를 입증할 수 있습니다.
3) 방해행위가 확인되면 손해배상을 청구하고, 청구기간을 놓치지 않습니다.
임대인의 행위가 방해행위로 인정되면 임대인은 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임을 집니다. 다만 배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다는 상한이 있으므로(제10조의4 제3항), 감정평가 등을 통해 종료 당시 권리금을 객관적 수치로 확보해두는 작업이 함께 필요합니다. 또한 이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸하므로(같은 조 제4항), 재건축 진행 상황을 지켜보다 시기를 놓치지 않도록 기간 관리가 중요합니다.
결론
건물주가 재건축을 이유로 갱신을 거절한다고 해서 권리금 회수기회까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 재건축 사유가 제10조 제1항 제7호가 정한 요건—사전 구체적 고지, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거—중 무엇에 해당하는지, 그 요건을 실제로 충족하는지를 먼저 따져야 하고, 설령 요건을 완전히 갖추지 못했더라도 재건축의 객관적 필요성과 계획의 구체화 정도에 따라 임대인의 대응이 '권리금 회수 방해행위'로 평가될 수 있습니다.
결국 관건은 임대인이 내세우는 재건축이 서류로 뒷받침되는 진짜 계획인지, 그리고 신규임차인 주선 이후 임대인이 구체적으로 어떻게 반응했는지를 얼마나 꼼꼼히 기록해 두었는지에 달려 있습니다. 지금 비슷한 상황에 놓여 있다면, 계약 당시 자료와 임대인의 최근 언행부터 정리해 실제로 권리금을 지킬 여지가 있는 사안인지 점검을 받아보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 계약갱신요구권 행사 기간(10년)이 지났으면 권리금도 포기해야 하나요?
반드시 그런 것은 아닙니다.
계약갱신에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조와 권리금 회수기회 보호에 관한 제10조의4는 서로 다른 조문이고, 대법원도 계약갱신요구권을 더는 행사할 수 없는 시점이라 해도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 별도로 부담한다고 판단한 바 있습니다.
따라서 갱신요구 가능기간이 지났다는 사정만으로 권리금 회수기회까지 자동으로 소멸한다고 단정하기보다, 신규임차인 주선 여부와 임대인의 대응부터 확인해야 합니다.
Q2. 임대인이 계약 당시에는 재건축 이야기가 없다가 갱신 시점에 갑자기 재건축을 이유로 들었습니다. 이것도 정당한 갱신거절인가요?
그 자체만으로는 정당성이 인정되기 어려울 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지한 경우를 전제로 하고 있습니다.
다만 건물이 실제로 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있거나 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우라면 별도의 근거로 갱신거절이 정당화될 수 있으므로, 계약 당시 고지 여부뿐 아니라 건물 상태와 인허가 진행 상황도 함께 확인해야 합니다.
Q3. 임대인이 신규임차인에게 재건축 계획을 알려줬다는 이유만으로 권리금 회수를 방해한 것이 되나요?
고지 사실 자체만으로 곧바로 방해행위가 되는 것은 아닙니다.
대법원은 임대인이 신규임차인이 되려는 사람과 협의하는 과정에서 철거·재건축 계획과 시점을 알려준 것만으로는 원칙적으로 '권리금 회수 방해행위'에 해당하지 않는다고 판시했습니다.
다만 재건축의 필요성이 객관적으로 인정되지 않거나 계획이 구체화되지 않았는데도 짧은 임대기간만 확정적으로 고수하거나, 고지 내용과 모순되는 행동을 한 정황이 있다면 방해행위로 평가될 수 있으므로, 그런 정황이 있는지를 구체적으로 살펴야 합니다.
Q4. 신규임차인과 권리금계약까지 체결했는데 임대인이 계약을 거절했습니다. 어떻게 대응해야 하나요?
먼저 임대인이 거절하며 내세운 사유와 그 경위를 구체적으로 기록해 두어야 합니다.
재건축 필요성을 뒷받침하는 자료가 실제로 있는지, 신규임차인에게 제시한 조건이 재건축 일정과 앞뒤가 맞는지, 임대인의 언행에 모순되는 부분은 없는지를 확인해 두면 이후 방해행위 여부를 다투는 데 중요한 자료가 됩니다.
이후 방해행위가 인정되면 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 손해배상을 청구할 수 있으므로, 종료 당시 권리금을 뒷받침할 자료도 함께 준비해 두는 것이 좋습니다.
Q5. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상은 언제까지 청구할 수 있나요?
임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 청구해야 합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 이 기간을 지나면 시효의 완성으로 손해배상청구권이 소멸한다고 정하고 있습니다.
재건축 진행 상황을 지켜보느라 시기를 늦추다가 청구권 자체가 소멸하는 경우도 있으므로, 임대차 종료 시점과 그 이후 경과 기간을 미리 확인해 두는 것이 중요합니다.
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