결혼 후 줄곧 시부모님이나 장인·장모님 명의의 아파트에서 살았지만 매매대금의 일부를 부부가 부담하거나, 대출 원리금과 인테리어 비용을 부부의 소득으로 지급한 경우가 있습니다. 이혼을 앞두면 “명의만 부모님 앞으로 되어 있을 뿐 사실상 우리 부부의 집인데 재산분할을 받을 수 없을까”라는 의문이 생깁니다.
부동산은 등기명의에 따라 소유권을 판단하는 것이 출발점입니다. 단지 부부가 오랫동안 살았거나 생활비로 관리비를 냈다는 사정만으로 부모 명의 주택이 부부 공동재산이 되지는 않습니다. 그러나 매수자금의 출처, 대출상환 내역과 실제 관리·처분권을 살펴 배우자의 명의신탁재산 또는 실질적 지배재산으로 인정되거나, 부모에 대한 별도의 반환채권이 존재한다면 재산분할에 반영될 가능성이 있습니다.
부모 명의라면 원칙적으로 부모의 재산입니다
민법 제830조는 부부 일방이 혼인 전부터 가진 고유재산과 혼인 중 자기 명의로 취득한 재산을 그 배우자의 특유재산으로 규정합니다. 하물며 부부가 아닌 시부모나 장인·장모 명의로 등기된 주택은 특별한 사정이 없다면 명의자인 부모의 소유로 보게 됩니다.
부부가 그 집에서 10년 또는 20년을 살았더라도 거주기간만으로 소유권이 생기지는 않습니다. 부모가 자녀 부부에게 집을 무상으로 사용하도록 허락했다면 이는 사용대차 또는 가족 간 주거지원으로 평가될 수 있고, 이혼 시 주택 자체를 부부재산으로 나누기는 어렵습니다.
관리비, 전기·수도요금과 통상적인 생활수선비를 부담한 사실도 거주에 따른 비용일 가능성이 큽니다. 이러한 비용을 냈다는 사정만으로 아파트 지분을 취득했다고 보기는 어렵습니다.
제3자 명의 재산도 예외적으로 고려될 수 있습니다
등기명의가 부모 앞으로 되어 있어도 실제 소유관계가 명의와 다른 경우가 있습니다. 대법원은 제3자 명의의 재산이라도 부부 중 일방이 명의신탁한 재산이거나, 부부 일방이 실질적으로 지배하는 재산으로서 부부 쌍방의 협력으로 형성된 유형·무형의 자원에 기초한 것이라면 재산분할에서 고려할 수 있다고 봅니다.
대법원 2013. 7. 12. 선고 2011므1116, 1123 판결에서도 피고의 누나 명의로 등기된 부동산들이 실질적으로 부부 일방이 지배하고 부부 공동의 자원으로 형성된 것으로 인정된 사안에서 이를 재산분할에 포함한 원심의 판단을 수긍했습니다.
따라서 부모 명의 부동산이라도 배우자가 명의신탁했거나 실질적으로 지배하면서 부부 공동의 자원으로 형성한 재산이라면 재산분할에서 고려될 수 있습니다. 다만 부모와 자녀 사이의 관계만으로 이러한 사실이 추정되는 것은 아니며, 실질적 소유관계를 보여주는 구체적인 증거가 필요합니다.
실제 소유관계는 무엇으로 판단할까요?
법원은 등기명의 외에도 주택을 취득하고 관리한 전체 과정을 살펴봅니다. 특히 다음과 같은 사정이 중요합니다.
매매계약을 실제로 체결하고 매매조건을 결정한 사람이 누구인지
계약금·중도금·잔금이 어느 계좌에서 지급되었는지
취득 당시 부모에게 매수자금 능력이 있었는지
주택담보대출의 실제 채무자와 원리금 상환자가 누구인지
취득세·재산세·종합부동산세를 누가 부담했는지
임대 여부와 보증금·월세 수령자를 누가 결정했는지
주택을 담보로 제공하거나 처분할 때 누구의 의사에 따랐는지
부모와 자녀 사이에 명의만 빌리기로 한 대화나 약정이 있는지
부부의 재산목록, 사업장 장부와 세금 신고에 어떻게 반영했는지
부부가 매매대금 전부를 부담했다는 사실은 중요한 자료이지만 그것만으로 언제나 명의신탁이 인정되는 것은 아닙니다. 부모에게 매수자금을 증여한 것인지, 부모에게 빌려준 것인지, 부모의 집을 마련해 드린 것인지와 명의만 맡긴 것인지를 구분해야 합니다.
반대로 부모가 실제 매매대금과 세금을 부담하고 처분권도 행사했으며, 자녀 부부는 무상으로 거주하면서 관리비만 냈다면 부모 소유로 판단될 가능성이 큽니다.
명의신탁 주장은 신중하게 검토해야 합니다
부동산실명법은 원칙적으로 명의신탁약정을 무효로 하고 실권리자 명의로 등기하도록 규정합니다. 부모 명의로 등기했다는 사실을 명의신탁이라고 주장하면 재산분할 문제 외에도 소유권 귀속, 등기회복 가능성, 과징금과 세금 등 별도의 법률문제가 발생할 수 있습니다.
명의신탁의 유형과 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 등에 따라 소유권과 반환청구의 구조가 달라질 수 있으므로 “돈은 우리가 냈으니 우리 집”이라고 단순하게 주장해서는 안 됩니다. 부동산 매매계약의 당사자, 등기 경위와 자금흐름을 먼저 확인해야 합니다.
특히 명의자인 부모가 실질적 소유권을 다투는 경우에는 이혼소송 당사자인 부부 사이의 재산분할만으로 모든 등기문제가 해결되지 않을 수 있습니다. 부모를 상대로 한 소유권이전등기나 대금반환 등 별도의 민사절차가 필요한지도 함께 검토해야 합니다.
집 자체가 아니라 반환받을 돈이 재산일 수 있습니다
부모 명의 주택이 실제로 부모의 소유라면 주택 자체는 재산분할 대상에서 제외됩니다. 그러나 부부가 부모에게 지급한 매매대금, 대출상환금이나 공사비에 관하여 반환받을 권리가 존재한다면 그 채권은 별개의 재산이 될 수 있습니다.
예를 들어 부모에게 주택 매수자금을 빌려주고 차용증을 작성했으며 실제로 이자를 지급받아 왔다면 부모에 대한 대여금채권을 부부의 적극재산으로 평가할 수 있습니다. 부모가 대신 보관했다가 돌려주기로 한 돈이라면 보관금반환채권이 문제될 수 있고, 법률상 원인 없이 부모 재산의 가치를 증가시킨 경우에는 부당이득반환청구 가능성도 검토할 수 있습니다.
따라서 주택 자체를 분할할 수 없더라도 부부가 부모에게 지급한 돈에 관한 대여금·부당이득반환채권 등이 존재한다면 그 채권이 재산분할 대상이 될 수 있습니다. 다만 가족 간 지원이나 증여로 지급한 돈이라면 반환채권이 인정되지 않을 수 있으므로 돈을 지급한 당시의 의사와 자료가 중요합니다.
차용증이 없으면 돌려받기 어려울까요?
가족 사이에는 차용증 없이 큰돈을 주고받는 경우가 많습니다. 차용증이 없다는 이유만으로 대여금이 곧바로 부정되는 것은 아니지만, 주택구입 지원이나 증여와 구별하기가 어려워집니다.
법원은 송금 당시의 대화, 변제기와 이자 약정, 실제 이자 지급, 일부 원금상환, 부모의 소득과 재산상태, 돈을 보낸 이후의 세금 신고 등을 종합해 판단합니다. 이혼소송이 시작된 뒤 뒤늦게 작성된 차용증은 작성 경위와 객관적 금융자료가 함께 뒷받침되어야 합니다.
배우자가 “부모님께 빌려드린 돈”이라고 주장하는 반면 부모는 “자녀가 준 돈”이라고 주장할 수도 있습니다. 어느 설명이든 송금액, 시점과 사용처가 일치하는지 확인해야 하고, 필요하면 부모의 계좌에 대한 금융거래정보 제출명령이나 사실조회도 검토할 수 있습니다.
대출을 부부가 갚았다면 지분이 생길까요?
부모 명의의 주택담보대출을 자녀 부부가 오랫동안 갚았다는 사실은 중요한 증거가 될 수 있습니다. 그러나 대출금을 갚았다는 사실만으로 자동으로 주택 지분이 생기는 것은 아닙니다.
그 돈이 부모에 대한 증여였는지, 무상거주의 대가였는지, 부모에게 빌려준 돈인지 또는 실질적인 주택매수대금 분담이었는지를 살펴야 합니다. 부부가 부모 명의 계좌로 매월 일정액을 보냈더라도 같은 기간 시세보다 낮은 비용으로 거주했다면 주거 사용의 대가라고 주장될 수도 있습니다.
대출약정서, 원리금 상환계좌, 부모와 나눈 대화와 실제 거주조건을 확인하여 상환금의 법적 성격을 정리해야 합니다. 부모가 대출을 모두 상환한 것으로 세금 신고를 했는지도 함께 볼 필요가 있습니다.
거액의 인테리어·증축비를 부담했다면
부모 소유 주택에 부부 돈으로 고액의 인테리어를 하거나 건물을 증축한 경우에도 공사비를 지급했다는 이유만으로 토지와 기존 주택의 소유권을 취득하지는 않습니다.
통상적인 도배·장판이나 노후시설 교체는 거주자가 사용하기 위한 비용으로 평가될 가능성이 있습니다. 반면 부모의 동의를 받아 구조를 변경하거나 별도의 층을 증축해 부동산 가치가 크게 증가했고, 향후 정산하기로 한 약정이 있다면 대여금·공사비 정산 또는 부당이득 문제를 검토할 수 있습니다.
공사계약서, 세금계산서, 부부 계좌의 지급내역, 공사 전후 감정자료와 부모의 동의내용이 필요합니다. 증축된 건물 부분의 소유권은 누가 비용을 냈는지만으로 정해지지 않으므로 건축허가, 건축주와 실제 건축 경위도 확인해야 합니다.
임대차보증금을 부부가 냈다면
부모 명의의 집에 부부가 보증금을 지급하고 임대차계약을 체결한 경우에는 집의 소유권보다 임대차보증금반환채권이 재산분할 대상이 될 수 있습니다. 계약서상 임차인이 누구인지, 보증금을 실제로 누가 지급했는지와 반환받을 사람이 누구인지가 중요합니다.
형식적인 임대차계약서만 작성하고 보증금이 실제로 오가지 않았다면 진정한 채권인지 다투어질 수 있습니다. 반대로 계약서가 없더라도 부부 계좌에서 부모에게 보증금이 송금되고 퇴거 시 반환하기로 한 대화가 있다면 채권의 존재를 주장할 자료가 될 수 있습니다.
부모 명의의 전세계약에 부부가 보증금을 보탠 경우에는 부모에 대한 대여금인지, 배우자에게 증여한 것인지 또는 부부 공동의 임차보증금인지 구분해야 합니다.
부모가 집을 사주었다면 누구의 기여로 볼까요?
부모가 자녀 부부의 주거를 위해 매수자금이나 집을 제공한 경우에는 지원의 대상과 의사를 확인해야 합니다. 특정 자녀에게만 증여한 것이라면 그 배우자의 특유재산 문제가 될 수 있고, 부부 모두에게 준 것이라면 공동재산으로 볼 여지가 있습니다.
최근 대법원 2025. 10. 16. 선고 2024므13669, 13676 판결은 부부 일방의 부모가 부부나 가족에게 한 경제적·비경제적 지원이 재산의 형성·유지에 기여했다면 이를 해당 배우자의 기여로 참작하는 것이 형평에 부합한다고 판시했습니다.
따라서 부모 명의 주택 자체가 분할대상이 아니더라도 무상거주 제공이나 매수자금 지원이 다른 공동재산 형성에 어떤 영향을 주었는지는 재산분할 비율을 정할 때 고려될 수 있습니다. 다만 부모의 지원이 있었다는 이유만으로 그 자녀의 기여도가 일정한 비율만큼 자동으로 높아지는 것은 아닙니다.
부모에게 직접 집을 넘기라고 할 수 있을까요?
재산분할청구는 기본적으로 이혼하는 배우자 사이의 절차입니다. 등기명의자인 부모가 실질적인 소유자이고 이혼소송의 당사자가 아니라면, 가정법원이 부모에게 곧바로 소유권이전등기를 명하는 방식으로 해결하기는 어렵습니다.
제3자 명의 재산이 배우자의 실질적인 재산으로 인정되는 경우에도 구체적인 분할방법은 권리관계와 집행 가능성을 고려해 정해야 합니다. 해당 부동산의 가치를 배우자의 재산으로 반영한 뒤 다른 배우자에게 금전 지급을 명하는 방법이 문제될 수 있고, 명의신탁 해지나 반환채권은 별도의 민사소송으로 확정해야 할 수도 있습니다.
부모 명의 부동산을 재산목록에 포함시키는 주장과 부모에게 직접 등기를 청구하는 소송은 요건과 당사자가 다를 수 있으므로 처음부터 절차를 구분하여 설계해야 합니다.
말로 한 약속만 있다면 어떻게 해야 할까요?
부모가 결혼 당시 “이 집은 나중에 너희에게 주겠다”고 말했거나 “대출을 다 갚으면 명의를 넘겨주겠다”고 약속한 경우가 있습니다. 단순한 장래 증여의 의사표시인지 구속력 있는 계약인지, 조건이 충족되었는지를 살펴야 합니다.
서면에 의하지 않은 증여는 각 당사자가 이행 전에는 해제할 수 있는 문제가 있고, 약속의 내용이 불명확하면 소유권이전청구권을 인정받기 어렵습니다. 문자·카카오톡, 녹취, 가족회의 내용, 세금 납부와 대출상환 방식 등 객관적 자료를 확보해야 합니다.
이미 일부 지분을 이전받았거나 부모가 약속에 따라 처분권을 모두 자녀 부부에게 맡겨 온 경우에는 그 이행 정도와 실질적 지배관계를 함께 검토할 수 있습니다.
상담 전에 확인하면 좋은 자료
부모 명의 주택이 문제된다면 다음 자료를 정리하는 것이 좋습니다.
부동산 등기사항증명서와 건축물대장
매매계약서 및 계약금·중도금·잔금 지급내역
취득 당시 부모와 부부의 소득·재산자료
주택담보대출 약정서와 원리금 상환계좌
취득세·재산세 등 세금 납부내역
부모와 주고받은 문자·카카오톡·이메일과 녹취
차용증, 이자 지급 및 일부 원금상환 자료
임대차계약서와 보증금 송금내역
인테리어·증축 공사계약서와 공사비 지급자료
임대·담보제공·매각 등 관리와 처분권 행사자료
증여세·소득세 신고자료와 자금조달계획서
부부 재산목록이나 사업장 장부에 기재된 내용
주택 취득일부터 현재까지 계약, 자금 지급, 대출상환과 세금 납부 과정을 시간순으로 정리하면 등기명의와 실제 소유관계가 다른지를 판단하는 데 도움이 됩니다.
변호사의 조력이 필요한 이유
부모 명의 주택이 포함된 사건은 가족 내부의 설명만으로 실제 권리관계를 판단하기 어렵습니다. 주택 자체가 배우자의 실질재산인지, 부모에 대한 반환채권이 있는지와 단순한 주거지원·증여에 불과한지를 구별해야 합니다. 명의신탁이 문제되면 부동산실명법과 별도의 민사절차까지 함께 검토해야 합니다.
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