건물주에게 직접 준 권리금, 중도해지되면 남은 기간분 돌려받을 수 있을까 

상가나 사무실에 처음 들어갈 때 이전 세입자가 아니라 건물주에게 직접 권리금을 지급하는 경우가 있습니다. 신축 상가에 최초로 입점하거나 백화점·상가 매장을 임대인으로부터 위탁받아 운영하는 구조에서 흔히 나타나는 방식입니다. 문제는 계약기간이 한참 남았는데 임대인 쪽 사정으로 계약이 중도에 끝나버리는 경우입니다. 이미 낸 권리금은 그대로 날리는 것인지, 아니면 쓰지 못한 기간만큼은 돌려받을 길이 있는지 판례를 통해 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

임대인에게 낸 권리금, 원칙은 돌려받지 못한다는 것부터

영업용 건물의 임대차에 딸려 오가는 권리금은 임대차계약의 내용을 이루는 별개의 돈이 아닙니다. 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결은 권리금의 성격을 영업시설·비품 같은 유형물이나 거래처·신용·영업상 노하우·점포 위치에 따른 영업상 이점 같은 무형의 재산적 가치를 넘겨받는 대가, 또는 그런 가치를 일정 기간 이용하는 대가로 설명합니다. 즉 권리금은 그 자체로 '언젠가 돌려받을 예치금'이 아니라 이미 소비된 이용대가라는 것이 출발점입니다.

그래서 임차인이 권리금을 회수하는 정상적인 경로는 임대인에게 돌려달라고 하는 것이 아니라, 임차권을 넘기거나 전대하는 기회에 다음 임차인으로부터 권리금 상당액을 받아내는 것입니다. 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 역시 같은 취지에서, 유형·무형의 재산적 가치 양수나 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 원칙적으로 권리금 반환의무를 지지 않는다고 밝혔습니다. 임대인에게 직접 목돈을 건넸다는 사정만으로는 계약이 끝났을 때 그 돈을 돌려받을 근거가 되지 못하는 셈입니다.

다만 이 원칙에는 뚜렷한 예외가 있습니다. 임대인이 애초에 일정 기간 이상 임대차를 존속시켜 그 재산적 가치를 이용하게 해주기로 약정해놓고, 정작 임대인 쪽 사정으로 그 약속을 지키지 못한 경우입니다. 이때는 이야기가 달라집니다.

권리금은 원칙적으로 이미 소비된 이용대가이므로 임대인에게 돌려받을 수 없다 — 예외는 임대인이 존속기간을 보장해놓고 그 약속을 스스로 어겼을 때만 열린다.

반환의무가 생기는 두 가지 조건 — 존속보장 약정과 임대인 사정

판례가 인정하는 예외는 조건이 명확합니다. 첫째, 권리금을 주고받을 당시 일정 기간 이상 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장 약정이 있었어야 합니다. 계약서에 "2년간 영업을 보장한다"처럼 명시적으로 적어둔 경우가 가장 분명하지만, 위탁영업 가맹계약이나 특정매입 거래계약처럼 계약의 성격과 정황상 일정 기간 이상 이용을 전제로 권리금이 수수되었다고 인정될 정도면 충분합니다. 둘째, 그런 약정에도 불구하고 임대인 쪽 사정으로 임대차가 중도 해지되어 애초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능해졌어야 합니다. 이 두 조건이 함께 충족될 때만 임대인은 예외적으로 권리금 전부 또는 일부를 반환할 의무를 집니다.

이 법리가 실제로 적용된 사례가 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결입니다. 백화점 매장에 관해 특정매입 거래계약을 맺은 갑이 그 매장 영업권을 을에게 넘기면서 5년간 위탁영업으로 수익을 정산하되 2년 이상 영업을 보장하기로 약정하고 을로부터 영업권리금을 받았는데, 갑과 백화점 사이의 계약이 갱신되지 않는 바람에 을에게 당초 약속한 2년을 채워주지 못한 사안이었습니다. 법원은 갑이 을에게 영업권리금 중 일부를 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 임대인 본인이 아니라 임대인의 상위 계약 상대방(백화점 본사) 사정으로 계약이 끊긴 경우라도, 그로 인해 임차인 쪽에 보장기간을 채워주지 못했다면 임대인이 반환책임을 지게 된다는 점이 이 판결의 요지입니다.

반대로 존속보장 약정 자체가 없었다면 이야기가 달라집니다. 2000다26326 판결의 사안에서는 임차인이 "임대차가 끝나면 권리금을 돌려받기로 했다"고 주장했지만, 그런 반환약정을 인정할 자료가 없다는 이유로 청구가 받아들여지지 않았습니다. 존속보장 약정이 있었는지, 그리고 그 약정을 지키지 못한 것이 임대인 쪽 사정 때문인지, 이 두 가지를 먼저 따져야 반환청구의 성패가 갈립니다.

• 조건 1 — 권리금 수수 당시 일정 기간 이상 존속(영업 보장)을 약정했을 것.

• 조건 2 — 그럼에도 임대인 쪽 사정으로 중도 해지되어 보장기간을 다 채우지 못했을 것.

• 두 조건을 함께 갖추지 못하면 원칙으로 돌아가 반환의무가 없다.

"임대인 사정"이란 구체적으로 무엇을 가리키나

판례가 말하는 임대인의 사정은 임대인 본인이 직접 위반한 경우만을 뜻하지 않습니다. 건물 재건축·철거가 결정되어 임대인 스스로 계약을 유지할 수 없게 된 경우, 임대인이 건물을 제3자에게 매도해 신규 소유자가 기존 약정을 승계하지 않고 명도를 요구하는 경우, 임대인이 차임을 부당하게 올리거나 계약상 의무를 이행하지 않아 그 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우가 모두 여기에 들어갑니다. 앞서 본 2010다85164 사안처럼 임대인이 자신의 상위 계약 상대방과의 관계에서 계약 갱신에 실패해 결과적으로 임차인에게 약속한 기간을 채워주지 못한 경우도 마찬가지입니다. 공통점은 계약 종료의 원인이 임차인이 아니라 임대인 쪽 사정에서 비롯되었다는 것입니다.

반대로 임차인 자신의 차임 연체나 계약상 의무 위반으로 계약이 해지된 경우는 여기에 해당하지 않습니다. 이때는 계약이 끝난 원인이 임차인 쪽에 있으므로, 존속보장 약정이 있었더라도 "임대인의 사정"이라는 요건 자체가 성립하지 않아 반환의무를 물을 근거가 약해집니다. 임대인이 정당한 사유 없이 일방적으로 계약을 해지 통보한 경우, 또는 계약기간 중 다른 임차인과 새로 계약하려고 기존 임차인을 내보낸 경우처럼 임대인이 계약을 임의로 끊은 사안이 반환청구가 가장 분명하게 인정되는 유형입니다.

반환범위는 전액이 아니라 남은 기간분 — 계산 방식

반환의무가 인정된다고 해서 지급한 권리금 전액을 돌려받는 것은 아닙니다. 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결은 이 지점을 정면으로 다루면서, 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는 지급된 권리금을 경과기간에 대응하는 부분과 잔존기간에 대응하는 부분으로 나누어, 이미 임대차가 존속한 기간에 해당하는 부분은 공제하고 잔존기간에 대응하는 부분만 반환하는 것이 공평의 원칙에 합치된다고 판시했습니다. 이미 그 기간만큼은 임차인이 재산적 가치를 실제로 이용했으니 그 대가는 소비된 것으로 보고, 쓰지 못한 나머지 기간에 대응하는 금액만 돌려받는다는 구조입니다.

계산은 통상 약정 존속기간 대비 실제 이용기간의 비율로 안분합니다. 예컨대 권리금 3,000만원을 내면서 3년간 영업을 보장받기로 했는데 1년 만에 임대인 쪽 사정으로 계약이 끝났다면, 이미 이용한 1년에 대응하는 부분(1,000만원)은 공제하고 남은 2년에 대응하는 부분인 2,000만원 정도를 반환받는 구조로 계산하는 것이 이 판례의 취지에 부합합니다. 실제 소송에서는 이 비율 계산 외에도 권리금이 형성된 구체적 사정(권리금 산정 근거, 영업 실적, 시설투자 회수 여부 등)을 함께 고려해 법원이 반환액을 조정하는 경우가 많으므로, 단순 일할계산 결과가 그대로 인정된다고 단정하기는 어렵습니다.

반환범위는 전액이 아니라 경과기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간분이다 — 이미 쓴 기간의 대가는 소비된 것으로 본다.

신규임차인에게 받는 권리금 회수와는 다른 문제

여기서 흔히 헷갈리는 지점이 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의4가 정하는 '권리금 회수기회 보호'는 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 임대인이 방해해서는 안 된다는 규정으로, 권리금을 주고받는 당사자가 임차인과 신규임차인이고 임대인은 그 기회를 방해하지 않을 의무만 집니다. 신규임차인 주선을 임대인이 거절하거나 과도한 차임 인상을 요구해 계약 체결을 무산시키면 임대인이 손해배상책임을 지는 구조입니다.

반면 이 글에서 다루는 상황은 임차인이 임대인 본인에게 직접 권리금을 지급한 경우입니다. 법적 근거도 다릅니다. 상가임대차법 제10조의4가 아니라 민법 제105조(임의규정과 다른 의사표시)·제618조(임대차의 의의)를 바탕으로 형성된 판례법리가 적용됩니다. 두 상황을 섞어서 "권리금은 어차피 다음 세입자에게 받는 것"이라고만 생각하면, 임대인에게 직접 낸 권리금에 대해서는 아예 반환을 시도조차 하지 않는 경우가 생깁니다. 자신이 권리금을 누구에게 지급했는지부터 다시 확인해볼 필요가 있습니다.

반환을 청구하려면 준비해야 할 자료

반환청구가 실제로 받아들여지려면 두 가지 사실을 증거로 뒷받침해야 합니다. 하나는 존속보장 약정의 존재이고, 다른 하나는 계약 종료가 임대인 쪽 사정 때문이라는 점입니다. 계약서나 특약사항에 영업 보장 기간이 명시되어 있다면 가장 강력한 증거가 되고, 명시적 문구가 없더라도 위탁운영 계약서·가맹계약서처럼 일정 기간 운영을 전제로 한 계약 구조 자체가 이를 뒷받침할 수 있습니다.

• 권리금 지급 사실 — 계좌이체 내역, 영수증, 권리금 계약서.

• 존속보장 약정 — 계약서상 영업보장 기간 문구, 없다면 위탁·가맹 계약의 구조와 정황.

• 임대인 쪽 사정 — 재건축·철거 관련 공고나 허가서, 건물 매매계약서, 임대인의 해지통보서, 임대인의 계약 위반을 확인할 자료.

• 잔존기간 산정 근거 — 약정 존속기간과 실제 이용기간을 확인할 수 있는 입주일·해지일 기록.

이 네 가지가 갖춰지면 내용증명으로 반환을 먼저 요구하고, 임대인이 거부하면 부당이득반환 또는 채무불이행에 따른 손해배상 명목으로 민사소송을 제기하는 절차로 넘어가는 것이 일반적입니다.

계약 체결 단계에서 챙겨야 할 것 — 소송에 기대지 않으려면

지금까지 살펴본 판례법리는 계약서에 반환 관련 문구가 전혀 없어도 예외적으로 구제받을 길이 있다는 점을 보여주지만, 그만큼 다툼의 여지도 크다는 뜻이기도 합니다. 실제 소송에서는 존속보장 약정이 있었는지, 계약 종료의 원인이 임대인 쪽에 있는지를 두고 치열하게 다투게 되므로, 처음부터 계약서에 "임대인 사정으로 약정기간 내 중도 해지되는 경우 잔존기간에 대응하는 권리금을 반환한다"는 취지의 특약을 명시해두는 편이 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

이런 반환청구권도 계약에서 비롯된 채권으로 취급되어 별도의 단기 소멸시효 규정이 없는 한 통상적인 채권 소멸시효가 적용된다고 보는 것이 실무의 일반적 설명입니다. 계약이 끝난 지 오래됐다고 지레 포기하기보다, 존속보장 약정과 계약 종료 경위부터 다시 검토해볼 필요가 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인에게 낸 권리금은 원래 못 돌려받는 게 원칙인가요?

A. 맞습니다. 권리금은 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 이용대가로 보므로 원칙적으로 임대인은 반환의무를 지지 않습니다. 다만 존속보장 약정이 있었는데 임대인 쪽 사정으로 그 기간을 채우지 못한 경우에는 예외적으로 반환의무가 인정됩니다.

Q. 계약서에 "중도해지 시 권리금을 반환한다"는 문구가 없어도 청구할 수 있나요?

A. 가능합니다. 판례는 명시적 반환약정이 없더라도 일정 기간 이상 존속을 보장하는 취지의 약정이 있었고 그 기간을 임대인 쪽 사정으로 채우지 못했다면 반환의무를 인정합니다. 다만 그런 약정이 있었다는 사실 자체를 증거로 입증해야 합니다.

Q. 반환받는 금액은 어떻게 계산하나요?

A. 지급한 권리금 전액이 아니라 이미 이용한 경과기간에 대응하는 부분을 공제하고 남은 잔존기간에 대응하는 부분만 돌려받는 것이 판례의 계산 방식입니다. 통상 약정 존속기간 대비 실제 이용기간의 비율로 안분해 산정합니다.

Q. 다음 세입자에게 권리금을 받는 것과는 뭐가 다른가요?

A. 상가건물임대차보호법 제10조의4의 권리금 회수기회 보호는 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 임대인이 방해하지 못하게 하는 규정입니다. 반면 이 글의 상황은 임차인이 임대인 본인에게 직접 권리금을 지급한 경우로, 적용되는 법리와 근거조문 자체가 다릅니다.

Q. 임대인의 개인 사정으로 해지된 경우도 포함되나요?

A. 재건축·철거, 건물 매도로 인한 신소유자의 명도 요구, 임대인의 계약 위반에 따른 해지처럼 계약 종료 원인이 임대인 쪽에 있으면 포함됩니다. 반대로 임차인의 차임 연체 등 임차인 쪽 사유로 해지된 경우는 해당하지 않습니다.

Q. 임대인이 반환을 거부하면 어떤 절차로 청구하나요?

A. 우선 내용증명으로 반환을 요구하고, 거부하면 부당이득반환 또는 채무불이행에 따른 손해배상을 청구원인으로 민사소송을 제기하는 것이 일반적입니다. 존속보장 약정과 임대인 쪽 사정을 뒷받침하는 자료를 미리 정리해두는 것이 유리합니다.

맺음말

건물주에게 직접 낸 권리금은 원칙적으로 돌려받기 어려운 돈이지만, 일정 기간 이상 영업을 보장하기로 해놓고 임대인 쪽 사정으로 그 약속을 지키지 못했다면 이야기가 달라집니다. 다만 반환받을 수 있는 범위는 전액이 아니라 이미 이용한 기간을 뺀 잔존기간분에 그친다는 점, 그리고 그 판단은 존속보장 약정의 존재와 계약 종료 원인이 어느 쪽에 있는지에 달려 있다는 점을 함께 기억해야 합니다.

계약서에 반환 관련 문구를 남겨두지 않았다면 소송에서 이 두 가지 사실관계를 입증하는 데 상당한 시간과 노력이 듭니다. 광교를 비롯한 경기남부 지역에서 상가·사무실 임대 계약이 활발한 만큼, 권리금을 임대인에게 직접 지급한 상태에서 중도 해지 통보를 받았다면 계약서와 지급 경위부터 함께 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.