현장설명서에 합의했어도 추가공사비 받을 수 있을까? 

안녕하세요, 법무법인 공정 황보윤 변호사입니다.

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건설공사 입찰 과정에서는 현장설명서나 특기시방서에 기재된 조건을 확인한 뒤 계약을 체결하는 경우가 많습니다.

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그런데 원사업자가 이러한 서류에

📌 물량 누락이 있어도 설계변경 정산은 하지 않는다거나

📌 견적에서 누락된 부분은 공사대금을 증액하지 않는다거나

📌 제공된 물량은 단순 참고용이므로 부족분은 수급사업자가 부담한다는 조건을 넣어두는 경우가 있습니다.

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문제는 실제 공사를 진행하면서 공기가 연장되고 공사물량이 크게 증가해 상당한 추가비용이 발생했는데도,

원사업자가 “계약 전에 이미 합의한 조건”이라는 이유로 추가공사대금 지급을 거절하는 경우입니다.

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계약 전에 서로 확인하고 서명한 내용이라고 해서 모든 특약이 반드시 유효한 것은 아닙니다.

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수급사업자에게 추가공사비나 물량 누락에 따른 비용을 일방적으로 부담시키는 조건이라면 하도급법상 부당특약이 문제될 수 있고,

건설산업기본법상 현저하게 불공정한 계약조건에 해당하는지도 살펴봐야 합니다.

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이번 글에서는 현장설명서에 기재된 ‘증액 불가’ 합의의 효력과 부당특약 판단기준, 설계변경·물량 증가에 따른 추가공사대금 청구 가능성을 살펴보겠습니다.

주제

현장설명서 합의와 추가공사대금

✔ 현장설명서·특기시방서 특약

✔ 물량 누락 시 증액 불가 조항

✔ 부당특약 해당 여부

✔ 추가공사대금 청구 가능성

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👉 계약 전에 합의한 조건이라도 수급사업자에게 비용을 부당하게 전가한다면 유효한지가 핵심입니다.

사례 개요

A사는 B사로부터 주상복합시설 설비공사를 하도급받아 공사를 진행했습니다.

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그런데 공사 과정에서 공기가 늘어나고 당초 예상했던 것보다 물량이 크게 증가하면서 상당한 추가 공사비용이 발생했습니다.

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A사는 실제 증가한 물량과 비용을 정산해 달라고 B사에 요청했습니다.

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그러나 B사는 현장설명서와 특기시방서에 이미

✔ 물량 누락 등에 따른 설계변경 정산 없음

✔ 견적 누락 시 공사대금 증액 불인정

등의 조건이 있었고 A사도 이에 합의했다는 이유로 추가대금 지급을 거절했습니다.

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👉 사전에 작성된 ‘증액 불가’ 조건을 이유로 실제 발생한 추가공사비 지급을 거절한 사례입니다.

핵심 쟁점

B사의 주장은 간단합니다.

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“현장설명서와 특기시방서를 확인하고 계약했으니 이미 서로 합의한 내용이다.”

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하지만 계약 당사자가 합의했다는 사실만으로 해당 조건이 항상 유효한 것은 아닙니다.

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이번 사례에서는

✔ 제공된 물량에 오류·누락이 발생하고

✔ 실제 공사물량이 크게 증가했음에도

✔ 설계변경 정산을 인정하지 않고

✔ 증가한 비용까지 A사가 모두 부담하도록 했다는 점

이 문제가 됩니다.

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따라서 해당 조건이 단순한 계약상 위험분담인지, 아니면 원사업자가 우월적 지위를 이용해 비용을 수급사업자에게 일방적으로 전가한 부당특약인지를 판단해야 합니다.

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👉 ‘서로 합의했다’는 형식보다 실제 계약내용이 누구에게 어떤 부담을 지우고 있는지가 중요합니다.

핵심 결론

현장설명서나 특기시방서에 기재되어 있고 수급사업자가 이를 확인했다고 하더라도 부당특약에 해당한다면 그 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.

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특히 다음과 같은 조건은 주의해야 합니다.

✔ 물량 누락 책임을 수급사업자에게 전가

✔ 공내역서를 ‘참고용’으로만 제공

✔ 부족한 물량과 비용을 전적으로 부담하도록 설정

✔ 설계변경에 따른 정산을 일률적으로 배제

✔ 견적 누락을 이유로 모든 증액을 불인정

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자료에서는 이러한 조건을 하도급법 제3조의4 및 건설산업기본법 제22조 제5항에 따른 부당특약·불공정 계약조건의 문제로 보고 있습니다.

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따라서 해당 특약이 무효라면 이를 근거로 추가공사대금 지급을 거절하기 어렵고, 실제 발생한 추가비용에 대한 청구를 검토할 수 있습니다.

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👉 사전에 합의했다는 이유만으로 부당한 비용 전가까지 정당화되는 것은 아닙니다.

정당한 합의와 부당특약

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🔶 정당한 합의

✔ 대등한 지위에서 자유롭게 계약조건 결정

✔ 예상하지 못한 비용을 합리적으로 분담

✔ 정확한 물량과 충분한 입찰자료 제공

✔ 추가공사 발생 시 정당한 대가 인정

⭕ 합리적인 위험분담으로 계약상 효력 인정

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🔷 부당특약

✔ 우월적 지위를 이용한 일방적 조건 설정

✔ 추가공사비를 수급사업자에게 전가

✔ 불명확한 물량을 제공하고 누락 책임 전가

✔ 물량 증가에도 공사대금 증액을 일률적으로 배제

❌ 하도급법 및 건설산업기본법상 무효 문제

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👉 합의 여부보다 비용과 책임이 합리적으로 분담되어 있는지를 살펴봐야 합니다.

현장설명서 6대 필수 확인사항

① 관련 서류 보관

현장설명서, 특기시방서, 공내역서 등 입찰 당시 제공받은 자료를 모두 확보합니다.

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② 부당특약 확인

‘물량 누락 정산 불가’, ‘추가공사 증액 불가’와 같은 조건이 있는지 확인합니다.

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③ 도면·내역서 비교

제공된 물량내역과 실제 설계도면을 비교하여 수량이나 공종의 누락 여부를 검토합니다.

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④ 비용 전가 조항 확인

당연히 필요한 공사라는 이유로 모든 비용을 수급사업자가 부담하도록 하는 조건이 있는지 살펴봅니다.

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⑤ 추가공사 서면화

물량 증가나 추가공사가 발생한다면 작업 전 지시내용과 비용 지급에 관한 내용을 서면으로 남깁니다.

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⑥ 부당특약 무효 검토

원사업자가 증액 불가 조건을 내세운다면 하도급법과 건설산업기본법에 따른 부당특약 여부를 검토합니다.

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👉 현장설명서에 서명하기 전부터 불리한 특약을 확인하고, 추가공사가 발생하면 관련 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.

부당특약은 왜 무효가 될까?

하도급법은 원사업자가 거래상 지위를 이용해 수급사업자의 이익을 부당하게 침해하거나 제한하는 계약조건을 설정하는 것을 금지하고 있습니다.

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특히 입찰내역에는 없지만 실제 공사를 위해 필요한 부분의 비용을 수급사업자가 전적으로 부담하도록 하는 약정은 부당특약으로 문제될 수 있습니다.

✔ 입찰내역에 없는 비용을 수급사업자에게 전가

✔ 공사 수행에 필요한 비용까지 일방적으로 부담

✔ 물량 증가에 따른 계약금액 변경을 상당한 이유 없이 배제

✔ 설계변경이 발생해도 정산을 인정하지 않는 조건

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또한 건설산업기본법에서도 계약 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우 해당 부분의 효력이 문제될 수 있습니다.

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👉 ‘증액 불가’라는 문구 자체보다 실제로 수급사업자에게 부당한 비용 부담을 전가하는 조건인지가 중요합니다.

현장설명서나 특기시방서에 서명했다는 사실만으로 모든 계약조건이 당연히 유효해지는 것은 아닙니다.

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이번 사례에서 B사는 A사가 사전에 해당 조건을 확인하고 합의했다는 점을 근거로 추가공사대금 지급을 거절했습니다.

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하지만 판단의 핵심은 단순히 ‘합의했는가’가 아니라 ‘합의한 내용이 적법한가’에 있습니다.

✔ 입찰금액 산출에 필요한 충분한 자료가 제공됐는지

✔ 물량 누락의 책임을 일방적으로 전가했는지

✔ 추가공사 비용까지 수급사업자가 부담하도록 했는지

✔ 물량 증가에도 대금 증액을 원천적으로 차단했는지

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이러한 내용이 부당특약에 해당한다면 사전에 현장설명서나 합의서에 서명했더라도 그 효력이 인정되지 않을 수 있고, 추가공사비 청구도 검토할 수 있습니다.

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👉 서명의 유무보다 해당 조항이 하도급법상 허용되는 내용인지가 우선적으로 검토되어야 합니다.

적법한 계약조건과 부당특약의 차이

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🔶 적법한 계약조건

✔ 정확한 설계도면과 물량내역 제공

✔ 계약 당시 예측 가능한 위험을 합리적으로 분담

✔ 물량 증가·추가시공 발생 시 정당한 대가 보장

✔ 양 당사자의 자유로운 의사에 따른 계약

⭕ 합리적인 위험분담으로 계약상 효력 인정

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🔷 부당특약

✔ 불명확한 물량을 제공하고 책임 전가

✔ 필요한 추가비용을 수급사업자가 전액 부담

✔ 물량 누락·오류가 확인돼도 증액 불인정

✔ 설계변경에 따른 정산을 원천적으로 차단

❌ 불공정한 비용 전가라면 특약의 효력이 문제될 수 있음

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👉 정당한 계약은 위험을 합리적으로 나누지만, 부당특약은 원사업자가 부담해야 할 위험과 비용까지 수급사업자에게 떠넘긴다는 차이가 있습니다.

부당특약 발견 시 5단계 대응

1단계 | 입찰서류 사전 검토

현장설명서와 특기시방서에 물량 누락이나 설계변경에 따른 증액을 불인정하는 조건이 있는지 확인합니다.

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2단계 | 추가공사 기록

공기 연장이나 물량 증가, 도면 외 작업 등이 발생하면 구체적인 작업내용과 추가비용을 기록합니다.

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3단계 | 추가비용 정식 청구

추가공사 내역과 증빙자료를 정리하여 원사업자에게 공사대금 증액을 공식적으로 요청합니다.

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4단계 | 부당특약 여부 검토

원사업자가 사전 합의를 이유로 지급을 거절한다면 하도급법과 건설산업기본법에 따른 특약의 효력을 검토합니다.

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5단계 | 법적 권리구제

지급 거절이 계속된다면 공정위 신고나 민사소송 등 구체적인 권리구제 절차를 검토합니다.

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👉 추가공사가 발생했다면 작업내용과 비용을 즉시 기록하고 객관적인 증빙자료를 확보하는 것이 중요합니다.

현장설명서에서 다음과 같은 문구를 발견했다면 주의해야 합니다.

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“물량 누락 정산 불가”

“견적 누락 시 증액 불가”

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이러한 조건 아래 실제 공사가 진행되면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

불공정 특약 삽입

↓

공기 연장·물량 증가

↓

추가공사비 발생

↓

사전 합의를 이유로 증액 거절

↓

부당특약 여부를 검토하여 추가대금 청구

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특히 입찰내역에 없는 사항이나 물량 증가에 따른 비용까지 수급사업자에게 일방적으로 부담시키는 내용이라면 사전에 합의했다는 이유만으로 지급 책임을 피할 수 있는지는 별도로 검토해야 합니다.

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👉 추가공사가 발생하면 서면 지시와 비용자료를 확보하고, 증액 불가 조항의 효력을 함께 검토해야 합니다.

핵심 정리

① 부당특약의 효력

현장설명서나 특기시방서에 ‘증액 불가’ 조건이 있더라도 하도급법과 건설산업기본법에 위반되는 부당특약이라면 그 효력이 문제될 수 있습니다.

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② 명확한 자료 제공

원사업자는 견적 산출에 필요한 자료를 제공해야 하며, ‘견적 참고용’이라는 이유만으로 수량 오류나 누락의 책임을 모두 수급사업자에게 전가할 수 있는지는 별도로 살펴봐야 합니다.

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③ 일방적인 비용 전가 금지

설계변경으로 공사물량이 증가하거나 누락된 세부비목으로 추가비용이 발생했다면 이를 일방적으로 수급사업자에게 부담시키는 특약인지 검토해야 합니다.

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④ 추가공사대금 청구

부당한 증액 불가 특약의 효력이 인정되지 않는다면 실제 투입된 추가공사비에 대한 대금 청구를 검토할 수 있습니다.

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👉 ‘사전에 합의했다’는 이유만으로 추가공사비를 포기하기보다 특약의 내용과 실제 비용 발생 경위를 함께 확인해야 합니다.