상가 권리금 손해배상청구권 소멸시효 3년, 기산일은 임대차 종료일부터 

상가를 비우면서 권리금을 돌려받지 못한 임차인 중에는 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다는 사실은 알아도, 그 권리에 3년이라는 소멸시효가 걸려 있다는 점은 뒤늦게 깨닫는 경우가 많습니다. 더 흔한 문제는 이 3년을 어느 시점부터 세는지를 잘못 계산하는 것입니다. 임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거절한 날, 즉 방해행위가 있었던 그날부터 시효가 흐른다고 생각하기 쉽지만, 법이 정한 기산점은 그날이 아니라 임대차가 실제로 종료한 날입니다. 이 글에서는 상가건물 임대차보호법이 정한 권리금 손해배상청구권의 소멸시효가 왜 임대차 종료일부터 시작되는지, 그 종료일을 실무에서 어떻게 확정해야 하는지를 살펴보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

상가 권리금 회수기회 보호, 손해배상책임의 법적 근거

상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로 임차인이 보증금·차임 이외에 지급받는 금전 등의 대가로 정의합니다. 이를 바탕으로 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정합니다.

법이 금지하는 방해행위는 조문에 구체적으로 열거되어 있습니다. 이 중 하나에만 해당해도 원칙적으로 손해배상책임이 발생하고, 임대인이 자신에게 정당한 사유가 있었다는 점을 증명해야 책임을 면할 수 있습니다.

• 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 그로부터 직접 권리금을 수수하는 행위

• 신규임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위

• 주변 시세에 비해 현저히 고액의 차임·보증금을 신규임차인에게 요구하는 행위

• 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결 자체를 거절하는 행위

다만 신규임차인이 보증금·차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 직접 주선한 신규임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우 등은 정당한 사유로 인정되어 손해배상책임이 발생하지 않습니다.

권리금 회수기회 보호의무는 임대차기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 적용되고, 이 기간 안에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 방해하면 임대인은 손해배상책임을 진다.

손해배상책임의 성격 — 법정책임과 배상액 상한

이 손해배상책임은 일반 불법행위나 채무불이행 책임과는 성격이 다릅니다. 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결은 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 두고 "상가건물 임대차보호법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임"이라고 판시했습니다. 성립요건도, 배상범위의 상한도, 소멸시효 기간과 기산점도 전부 이 법 조문 자체가 정해 놓았다는 뜻입니다.

배상범위에는 명확한 상한이 있습니다. 제10조의4 제3항에 따라 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 예를 들어 신규임차인과 8천만원에 권리금 계약을 체결했더라도, 감정 결과 임대차 종료 당시 권리금이 6천만원으로 평가된다면 배상액 상한은 6천만원입니다. 반대로 종료 당시 권리금이 신규임차인과의 약정액보다 높게 나오더라도 약정액을 넘어서는 배상은 인정되지 않습니다.

권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상책임은 상가임대차법이 요건·범위·소멸시효를 통째로 정한 법정책임이며, 배상액은 신규임차인 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 쪽이 한도다.

소멸시효 3년의 기산점 — 방해행위일이 아니라 임대차 종료일

제10조의4 제4항은 "임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다"고 규정합니다. 조문 문언 자체가 기산점을 방해행위가 있었던 날이 아니라 임대차 종료일로 명시하고 있습니다. 앞서 본 2022다260586 판결도 "임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날"이라는 점을 손해배상책임의 성격을 법정책임으로 규정하는 근거 중 하나로 들었습니다.

이 구조를 놓치면 실무에서 두 방향의 착각이 생깁니다. 하나는 방해행위가 임대차기간 만료 6개월 전, 즉 계약이 아직 끝나지 않은 시점에 일어났다는 이유로 "그날부터 3년"이라고 계산해 실제보다 훨씬 이른 날짜를 시효만료일로 오인하는 경우입니다. 다른 하나는 반대로 임대차가 이미 오래전에 끝났는데도 방해행위가 있었던 날을 기준으로 아직 여유가 있다고 착각해 청구를 미루다 실제 종료일 기준 시효를 넘기는 경우입니다. 두 경우 모두 정답은 하나, 방해행위가 언제 있었든 시계는 임대차가 종료한 날 0시부터 다시 돌아간다는 것입니다.

소멸시효 3년은 임대인의 방해행위가 있었던 날이 아니라, 임대차 자체가 종료한 날부터 기산한다.

'임대차 종료일'을 정확히 확정하는 법 — 만료일·해지 효력발생일과 명도일의 구별

기산점을 정확히 잡으려면 '임대차가 종료한 날'이 구체적으로 어느 날을 가리키는지부터 확인해야 합니다. 이는 계약이 법적으로 소멸하는 날, 즉 약정 임대차기간의 만료일이나 해지의 효력이 발생한 날을 의미합니다. 임차인이 가게를 실제로 비우고 열쇠를 넘긴 명도일이나, 보증금을 돌려받은 날과는 별개의 개념입니다. 명도나 보증금 반환은 계약이 종료된 이후에 이행되어야 할 후속 절차이지, 계약 종료 그 자체를 뒤로 미루는 사유가 아닙니다.

실제 종료일은 임대차가 어떻게 끝났는지에 따라 달라집니다. 약정한 기간이 그대로 만료됐다면 계약서상 종료일이 그날이고, 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝냈다면 합의서에 정한 종료일이 그날입니다. 묵시적으로 갱신된 임대차를 임차인이 해지하는 경우라면, 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항에 따라 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 지난 날이 효력발생일이자 종료일이 됩니다. 이 날짜를 명도가 늦어진 사정과 혼동해 뒤로 늦춰 잡으면, 실제로는 이미 시효가 흐르고 있는데도 아직 여유가 있다고 오판하게 됩니다.

• 약정기간 만료 — 계약서에 정한 만료일

• 합의해지 — 합의서에 정한 해지(종료) 날짜

• 묵시적 갱신 후 임차인의 해지통고 — 임대인이 통고받은 날부터 3개월이 지난 날

• 명도일·보증금 반환일 — 종료일과는 별개의 후속 이행일, 기산점 아님

임대차 종료일은 계약이 법적으로 끝난 날(만료일·해지 효력발생일)이지, 가게를 실제로 비우거나 보증금을 돌려받은 날이 아니다.

갱신요구권·묵시적 갱신이 기산점을 늦추는 경우

임대차가 예상보다 길게 이어지면 종료일 자체가 뒤로 밀리고, 그만큼 소멸시효 기산점도 함께 늦춰집니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 임차인이 이 권리를 행사해 계약이 갱신되면, 이번에 새로 정해진 만료일이 그다음 종료일이 됩니다.

임대인이 갱신 거절 의사를 제때 밝히지 않아도 비슷한 결과가 생깁니다. 제10조 제4항은 임대인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간을 1년으로 정합니다. 이런 식으로 계약이 묵시적으로 한 해씩 연장되는 동안에는 임대차가 아직 종료되지 않은 상태이므로, 그사이 발생한 권리금 회수기회 방해행위가 있었더라도 소멸시효는 그때부터가 아니라 이후 실제로 계약이 끝나는 날부터 다시 계산됩니다. 자신의 임대차가 몇 차례 갱신을 거쳐 왔는지, 최종적으로 언제 끝났는지를 먼저 정리해야 정확한 기산일이 나옵니다.

손해배상채무의 이행기와 지연손해금 — 종료 다음 날부터 지체책임

2022다260586 판결은 소멸시효 기산점뿐 아니라 지연손해금이 언제부터 붙는지도 함께 정리했습니다. 이 사건 원심은 임차인이 신규임차인과 맺은 권리금 계약에서 계약금·중도금·잔금을 나눠 받기로 한 각 약정지급일마다 지연손해금을 순차로 계산했습니다. 그러나 대법원은 이 계산방식을 받아들이지 않고, "손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생한다"고 정리하며 원심을 파기했습니다.

실제로 이 사건에서 대법원은 임대차 종료일 다음 날인 2019년 12월 2일부터 지연손해금이 발생한다고 보아, 원심판결 선고일까지는 민법이 정한 이율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율을 적용해 71,677,900원에 대한 지연손해금 지급을 명했습니다. 신규임차인과의 권리금 계약에서 대금을 몇 차례로 나눠 받기로 했더라도, 그 분할지급 약정일이 아니라 임대차 종료일 다음 날 하나를 기준으로 지연손해금을 계산해야 한다는 것이 이 판결의 핵심입니다.

권리금 손해배상채무의 이행기는 임대차 종료일이고, 지연손해금은 그 다음 날부터 발생한다 — 권리금 계약의 분할지급 약정일과는 무관하다.

소멸시효가 임박했을 때 — 시효를 중단시키는 방법

임대인과 협의가 길어지는 사이 3년이 다 되어 간다면, 시효를 그대로 흘려보내지 않도록 조치를 취해야 합니다. 민법 제168조는 소멸시효 중단사유로 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인 세 가지를 정하고 있습니다. 다만 단순히 내용증명으로 지급을 요구하는 최고만으로는 시효가 확정적으로 중단되지 않습니다. 민법 제174조에 따라 최고는 6개월 이내에 재판상 청구, 압류·가압류·가처분 등 후속 조치를 하지 않으면 중단의 효력이 없습니다.

실무에서 쓸 수 있는 방법은 크게 네 가지입니다. 어느 것을 택하든 시효가 임박한 상황에서는 협의만 계속 이어가지 말고 아래 조치 중 하나를 반드시 병행해야 합니다.

• 손해배상청구 소송(재판상 청구) 제기 — 가장 확실한 중단 방법

• 내용증명으로 최고 후 6개월 이내 소송 제기 — 최고만으로는 부족, 반드시 후속 조치 필요

• 임대인 재산에 대한 가압류·가처분 신청

• 임대인이 배상 의무를 서면이나 일부 변제로 인정(승인)하도록 확보

실무에서 자주 놓치는 함정 — 배상액 감액과 증거 확보

손해배상액이 상한 그대로 인정되지 않을 수 있다는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다. 2022다260586 판결의 원심은 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 임대인의 배상액을 70%로 제한했고, 대법원도 이 부분 판단 자체는 그대로 유지했습니다. 반면 임차인이 상가 시설물을 회수해 얻은 이익을 배상액에서 공제해야 한다는 임대인 측 주장은 받아들여지지 않았습니다. 즉 사안에 따라 책임제한으로 감액될 여지는 있지만, 시설물 회수 이익을 이유로 한 공제 주장은 별도로 다퉈야 하는 문제입니다.

소멸시효 기산일을 정확히 잡는 것 못지않게, 청구 자체를 뒷받침할 자료를 미리 갖춰두는 것도 중요합니다. 신규임차인과 체결한 권리금 계약서, 임차인이 신규임차인을 실제로 주선했다는 사실을 보여주는 문자·메일·통화기록, 임대인이 계약체결을 거절하거나 방해했다는 정황을 담은 내용증명이나 녹취, 임대차 종료 당시의 권리금을 뒷받침할 감정평가서 등을 미리 정리해 두면 소송 단계에서 입증 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 신규임차인과의 계약을 거절한 날부터 3년이 지나면 청구할 수 없나요?

A. 아닙니다. 소멸시효의 기산점은 방해행위가 있었던 날이 아니라 임대차가 종료한 날입니다. 방해행위 이후에도 임대차가 한동안 더 이어졌다면, 그 종료일부터 3년 이내에는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q. 계약이 갱신되면 소멸시효 기산일도 늦춰지나요?

A. 그렇습니다. 계약갱신요구권 행사나 묵시적 갱신으로 임대차가 연장되면 종료일 자체가 뒤로 밀리고, 그에 따라 소멸시효 기산일도 함께 늦춰집니다. 다만 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

Q. 가게를 늦게 비우면 소멸시효도 그만큼 늦게 시작되나요?

A. 아닙니다. 임대차 종료일은 계약이 법적으로 끝난 날, 즉 약정 만료일이나 해지 효력발생일을 의미하며 실제 명도일이나 보증금 반환일과는 다른 개념입니다. 명도가 늦어졌다는 사정만으로 기산일이 늦춰지지는 않습니다.

Q. 소멸시효가 임박했는데 아직 임대인과 협의 중이면 어떻게 해야 하나요?

A. 협의만 계속하다 시효를 넘기지 않도록 주의해야 합니다. 내용증명으로 최고를 했다면 반드시 6개월 이내에 소송을 제기하거나 가압류를 신청하는 등 후속 조치를 병행해야 시효중단의 효력이 인정됩니다.

Q. 손해배상액은 어느 정도까지 인정되나요?

A. 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다. 다만 손해의 공평한 부담 원칙에 따라 사안별로 책임이 제한되어 상한보다 낮게 인정될 수도 있습니다.

Q. 지연손해금은 언제부터 계산하나요?

A. 대법원 판례에 따르면 손해배상채무의 이행기는 임대차 종료일이고, 지연손해금은 그다음 날부터 발생합니다. 신규임차인과의 권리금 계약에서 대금을 나눠 받기로 한 약정지급일과는 무관합니다.

맺음말

상가 권리금 손해배상청구권의 소멸시효는 3년이지만, 그 기산점을 임대인의 방해행위일로 잘못 계산하면 아직 남아 있는 권리를 스스로 포기하는 결과가 될 수 있고, 반대로 임대차가 계속 갱신되고 있다는 사실을 놓치면 실제로는 이미 흐르고 있는 시효를 방치하게 될 수도 있습니다. 핵심은 언제나 하나, 임대차가 법적으로 종료한 날이 며칠인지를 먼저 정확히 확정하는 것입니다.

계약이 여러 차례 갱신됐거나 묵시적 갱신을 거쳤다면 그 경위를 하나씩 정리해야 정확한 종료일과 시효만료일이 나옵니다. 수원과 경기남부 지역에서도 상가 권리금을 둘러싼 분쟁은 임대차 종료 시점을 둘러싼 다툼에서 출발하는 경우가 많은 만큼, 소멸시효가 다가오고 있다면 서둘러 자신의 임대차 종료일부터 확인해 보시길 권합니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.