임대인 사망 후 보증금, 상속인 여럿이면 한 사람에게 전액 청구할 수 있다 

세 들어 살던 집의 집주인이 갑자기 세상을 떠나면 임차인은 당장 보증금을 누구에게 돌려받아야 하는지부터 막막해집니다. 상속인이 배우자와 자녀 여러 명으로 나뉘어 있다면, 그중 한 사람에게만 연락해도 되는지, 아니면 상속분만큼씩 나눠서 따로 받아야 하는지 헷갈리기 마련입니다. 실제로는 일반적인 금전채무의 상속 원칙과 임대차보증금의 상속 원칙이 서로 다르게 취급되는데, 이 차이를 모르면 받을 수 있는 보증금도 제때 받지 못하는 상황이 생깁니다. 이 글에서는 임대인이 사망했을 때 상속인 중 누구에게 얼마를 청구할 수 있는지, 상속인이 상속을 포기하거나 소재불명일 때는 어떻게 대응해야 하는지 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

임대인 사망 후 임대차는 그대로 유지된다 — 임대인 지위의 승계

임대인이 사망했다고 해서 임대차계약 자체가 소멸하거나 새로 체결해야 하는 것은 아닙니다. 민법 제1005조는 상속인이 상속개시 시점부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적인 권리와 의무를 승계한다고 정하고 있고, 여기에는 일신에 전속한 권리의무를 제외한 재산상 지위 전부가 포함됩니다. 임대인으로서 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무와 계약 종료 시 보증금을 반환할 의무는 일신전속적인 권리의무가 아니므로, 임대인이 사망하면 그 지위 그대로 상속인에게 넘어갑니다. 계약서를 새로 쓸 필요도, 임차인이 별도의 조치를 취할 필요도 없습니다.

임차인 입장에서 더 중요한 것은 대항력과 우선변제권에 아무런 영향이 없다는 점입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력(주택의 인도+전입신고)이나 같은 법 제3조의2에 따른 우선변제권(대항요건+확정일자)은 임대인이 누구인지가 아니라 임차인이 갖춘 요건을 기준으로 판단하기 때문입니다. 임대인이 매매로 교체된 경우에도 임차인의 대항력이 그대로 유지되는 것과 마찬가지로, 상속으로 임대인 지위가 넘어간 경우에도 임차인이 기존에 갖춘 대항요건은 흔들리지 않습니다.

다만 상속인이 여럿이면 그 전원이 공동임대인의 지위를 승계한다는 점은 분명히 해둘 필요가 있습니다. 예컨대 임차인이 임대인 A와 계약을 맺었는데 A가 사망하고 배우자 B와 자녀 C, D가 상속인이 되었다면, 이후 임대차관계에서는 B, C, D 세 사람이 공동임대인이 됩니다. 이때 임차인이 가장 궁금해하는 것은 보증금을 돌려받을 때 이 세 사람에게 각각 나눠서 청구해야 하는지 여부인데, 그 답은 다음 항목에서 다루는 불가분채무 법리에 있습니다.

보증금 반환채무, 상속분대로 나뉘지 않는다 — 불가분채무 법리

금전채무가 공동상속되면 상속개시와 동시에 법정상속분에 따라 당연히 나뉘어 각 상속인에게 귀속된다는 것이 대법원의 오래된 원칙입니다(대법원 1997. 6. 24. 선고 97다8809 판결). 이 원칙만 놓고 보면 보증금 3억원을 상속인 3명이 균등하게 상속했을 때 임차인은 각 상속인에게 1억원씩만 청구할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 상속인 한 명이 재산이 없거나 연락이 안 되면 그 몫만큼은 못 받는 것 아니냐는 불안도 여기서 나옵니다.

그러나 임대차보증금 반환채무는 이 일반원칙의 예외입니다. 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결은 임대인 지위를 공동상속한 상속인들이 부담하는 보증금반환채무는 성질상 불가분채무(민법 제411조)에 해당한다고 판단했습니다. 보증금은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있었던 것에 대한 대가로서 하나의 임대차관계에서 나오는 급부이므로, 여러 사람이 그 반환의무를 나눠 부담하는 것이 아니라 각자가 전부를 이행할 의무를 진다는 것이 판례의 결론입니다.

이 판례가 실무에 주는 의미는 명확합니다. 불가분채무자는 민법 제414조에 따라 각자 채무 전부를 이행할 의무를 지므로, 임차인은 공동상속인 중 자력이 있거나 연락이 되는 한 사람에게만 보증금 전액을 청구해도 됩니다. 그 상속인이 전액을 반환했다면, 이후 다른 공동상속인들에게 자신의 부담 부분을 넘는 금액을 구상하는 것은 상속인들 내부의 문제일 뿐, 임차인이 신경 쓸 부분이 아닙니다. 위 사례로 돌아가면 임차인은 B, C, D 중 누구에게든 3억원 전액을 청구할 수 있고, 상속분 비율(B 3/7, C·D 각 2/7)은 상속인들 사이의 사후 정산 기준일 뿐 임차인에 대한 청구 범위를 제한하지 않습니다.

임대인 지위를 공동상속한 상속인들의 보증금반환채무는 상속분대로 쪼개지는 일반 금전채무와 달리, 임차인이 그중 한 사람에게 전액을 청구할 수 있는 불가분채무다.

상속인은 누구이고 상속분은 얼마인가 — 확인 방법

임대인의 상속인이 누구인지는 민법이 정한 법정상속 순위(민법 제1000조)에 따라 정해집니다. 1순위는 직계비속(자녀·손자녀), 2순위는 직계존속(부모)이고, 배우자는 1순위 또는 2순위 상속인이 있으면 그들과 함께 공동상속인이 되며(민법 제1003조), 1·2순위가 전혀 없을 때만 배우자가 단독으로 상속합니다. 임대인에게 자녀가 있다면 배우자와 자녀들이 공동상속인이 되고, 자녀가 없고 부모가 생존해 있다면 배우자와 부모가 공동상속인이 됩니다.

상속분은 민법 제1009조에 따라 같은 순위 상속인이 여럿이면 균등하게 나누되, 배우자는 직계비속·직계존속의 상속분에 5할을 가산합니다. 배우자와 자녀 2명이 상속인이라면 배우자:자녀:자녀 = 1.5:1:1의 비율, 분수로는 3/7:2/7:2/7이 됩니다. 앞서 살펴본 대로 이 상속분은 임차인이 청구할 수 있는 상한이 아니라 상속인들 사이의 내부 정산 기준이라는 점을 다시 한번 짚어둘 필요가 있습니다.

• 기본증명서(상세) — 임대인의 사망사실·사망일자 확인.

• 가족관계증명서(상세)·제적등본 — 배우자·자녀 등 1순위 상속인 확인.

• 1순위가 없다면 부모·형제자매 등으로 조회 범위를 넓혀 2·3순위 상속인까지 확인.

• 필요시 소송절차에서 법원에 사실조회·주민등록초본 발급 촉탁을 신청해 주소 특정.

상속을 포기했거나 한정승인했다면 — 청구 대상이 달라진다

상속인은 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 안에 가정법원에 상속포기를 신고할 수 있습니다(민법 제1041조). 적법하게 상속을 포기하면 그 상속인은 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 취급되므로(민법 제1042조), 임차인은 상속을 포기한 사람에게는 불가분채무자로서도 보증금을 청구할 수 없습니다. 다만 그 사람의 상속분은 사라지는 것이 아니라 다음 순위 상속인이나 나머지 공동상속인에게 넘어가므로, 청구할 상대가 아예 없어지는 것은 아닙니다.

한정승인은 상속으로 얻은 재산의 한도에서만 피상속인의 채무를 변제하겠다는 신고로(민법 제1028조), 불가분채무라 해도 한정승인한 상속인의 고유재산까지 강제로 집행할 수는 없습니다. 상속받은 재산이 이미 다른 채권자에게 넘어갔거나 상속재산 자체가 얼마 되지 않는다면, 그 상속인에게 전액을 받아내기는 현실적으로 어렵습니다. 이런 경우에는 한정승인을 하지 않은 다른 공동상속인이나, 상속재산이 남아 있는 상속인을 상대로 청구를 집중하는 편이 실익이 있습니다.

• 상속포기 — 3개월 내 가정법원 신고, 처음부터 상속인 아니었던 것으로 취급, 청구 대상에서 제외.

• 한정승인 — 상속재산 한도 내에서만 책임, 상속인의 고유재산에는 강제집행 불가.

• 단순승인 — 별도 신고 없이 3개월 경과 시 확정, 상속인의 고유재산까지 책임.

상속인 중 누가 포기 또는 한정승인을 했는지는 가족관계증명서만으로는 알 수 없고, 관할 가정법원에 상속포기·한정승인 신고 여부를 사실조회로 확인해야 정확히 파악됩니다. 소송을 준비하는 단계라면 이 사실조회 신청을 소장 접수와 함께 진행해 시간을 아끼는 것이 좋습니다.

실제 청구 절차 — 내용증명부터 소송까지

청구는 단계적으로 진행하는 것이 원칙입니다. 먼저 확인된 상속인들에게 내용증명으로 임대차 종료(또는 종료 예정)와 보증금 반환을 청구합니다. 불가분채무이므로 법리상으로는 상속인 한 사람에게만 보내도 무방하지만, 실무에서는 확인된 상속인 전원에게 보내 두는 편이 이후 소송에서 상속관계를 다툴 여지를 줄여줍니다.

협의가 되지 않으면 보증금반환청구소송을 제기하게 되는데, 이때 상속인 전원을 공동피고로 삼을 수도 있고, 자력이 확인된 상속인 1인만을 피고로 삼을 수도 있습니다. 불가분채무의 성질상 그 1인에 대해 승소하면 판결금 전액을 그 사람의 재산에서 강제집행할 수 있으므로, 상속인이 여럿이고 그중 소재나 자력이 뚜렷한 사람이 있다면 그 사람만을 상대로 소송을 진행하는 것이 시간을 아끼는 방법이 될 수 있습니다.

보증금을 아직 받지 못한 상태에서 이사해야 하는 사정이 생겼다면, 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 먼저 신청해 등기를 마친 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 이는 임대인이 사망했는지와 무관하게 대항력·우선변제권을 유지하기 위한 통상적인 절차이지만, 상속인 확정이나 소송에 시간이 걸리는 상황에서는 특히 놓치지 않아야 할 조치입니다.

상속재산분할이 끝나 소유자가 바뀌었다면

상속인들이 협의로 상속재산을 나눠 특정 상속인 1인이 임대주택을 단독으로 취득하기로 했다면, 등기부상 소유자는 그 상속인 한 사람으로 바뀝니다. 그런데 이 협의만으로 나머지 상속인들이 임차인에 대한 관계에서 자동으로 채무를 면하는 것은 아닙니다.

대법원 97다8809 판결은 공동상속인들 사이의 채무 분담 협의를 면책적 채무인수의 실질로 보고, 채권자에 대한 관계에서 그 효력이 인정되려면 민법 제454조에 따른 채권자의 승낙이 필요하다고 밝히고 있습니다. 임차인이 이러한 상속재산분할협의의 내용을 알지 못했거나 승낙한 적이 없다면, 등기부상 소유권을 잃은 다른 상속인에게도 여전히 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

이는 임차인에게 유리한 지점입니다. 등기부등본만 보고 현재 소유자에게만 청구해야 한다고 단정할 필요가 없고, 상속개시 당시의 공동상속인이 누구였는지까지 함께 확인해두면 협상이나 소송에서 선택지를 넓힐 수 있습니다.

상속인들 사이의 재산분할협의만으로는 임차인에 대한 관계에서 채무가 자동으로 정리되지 않는다 — 임차인이 승낙하지 않은 이상, 등기부상 소유권을 잃은 상속인에게도 여전히 전액을 청구할 수 있다.

대항력·우선변제권, 상속으로 흔들리지 않는다

임대인 사망이 임차인의 대항력이나 우선변제권 자체에 영향을 주지 않는다는 점은 앞서 짚었습니다. 다만 실무에서 실제로 문제가 되는 것은 권리의 존부가 아니라 절차의 지연입니다. 주택이 경매에 넘어가거나 임차인이 소송을 제기해야 하는 상황에서, 상속인이 누구인지·상속포기나 한정승인이 언제 확정되는지에 따라 처리 기간이 예상보다 길어질 수 있습니다.

임대인이 사망한 상태에서 그 주택이 경매절차에 들어간 경우라면, 배당요구 종기 등 통상적인 경매 절차의 기한은 그대로 적용됩니다. 임차인은 상속인 확정을 기다리다 배당요구 종기를 놓치는 일이 없도록, 상속인 파악과 별개로 경매기록상의 기한부터 먼저 챙겨야 합니다.

상속인 확정이 늦어지는 동안에도 임차인이 할 수 있는 조치는 분명합니다. 기존 대항요건(점유+전입신고)을 그대로 유지하고, 확정일자를 이미 갖췄다면 그 우선변제권도 그대로 유지된다는 점을 확인해 두면 됩니다. 이사가 불가피하다면 앞서 설명한 임차권등기명령을 활용하면 됩니다.

상속인 전원이 포기했거나 소재불명이라면

상속인이 될 사람 전원이 상속을 포기하면 최종적으로 상속인이 없는 상태가 되고, 이런 경우에는 이해관계인인 임차인이 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구할 수 있습니다(민법 제1053조). 선임된 상속재산관리인을 상대로 보증금 반환을 청구하는 절차로 넘어가게 됩니다.

상속인은 있지만 주소를 알 수 없거나 연락이 닿지 않는 경우에는, 소송 절차에서 공시송달을 이용해 재판을 진행할 수 있습니다. 다만 공시송달은 송달 효력이 발생하기까지 상당한 기간이 걸리므로, 초기 단계에서 주민등록초본 등을 통해 상속인의 주소를 최대한 특정해 두는 편이 전체 절차를 단축하는 데 도움이 됩니다.

이런 상황은 상속관계 확인, 상속재산관리인 선임, 소송 절차가 동시에 얽히는 경우가 많아 임차인 혼자 대응하기가 특히 까다롭습니다. 절차를 하나씩 순서대로 밟되, 필요하다면 초기 단계에서부터 조력을 받아 상속인 확정과 청구 절차를 병행하는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 사망하면 임대차계약을 다시 써야 하나요?

A. 아닙니다. 임대인 지위는 민법 제1005조에 따라 상속인에게 그대로 포괄승계되므로 기존 계약 조건이 그대로 유지됩니다. 다만 상속인이 여럿이면 그 전원이 공동임대인이 됩니다.

Q. 상속인이 3명이면 보증금도 3분의 1씩만 받을 수 있나요?

A. 아닙니다. 대법원은 공동상속인의 보증금반환채무를 불가분채무로 보므로, 상속인 중 자력 있는 한 사람에게 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 상속인들 사이의 분담은 그들 내부에서 구상으로 해결할 문제입니다.

Q. 상속인 중 한 명이 상속을 포기했다면 그 사람에게 청구할 수 없나요?

A. 네, 적법하게 상속을 포기한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 취급되어 청구 대상에서 제외됩니다. 다만 그 몫은 다음 순위 상속인이나 다른 공동상속인에게 넘어가므로, 청구 자체가 불가능해지는 것은 아닙니다.

Q. 상속인이 한정승인을 했다면 얼마까지 받을 수 있나요?

A. 한정승인한 상속인은 상속으로 받은 재산 범위 안에서만 책임을 지므로, 그 상속재산이 이미 부족하거나 소진됐다면 그 상속인의 고유재산까지 청구하기는 어렵습니다. 다른 공동상속인에게 청구하는 방안을 함께 검토해야 합니다.

Q. 상속인들이 재산을 나눠 다른 상속인이 집을 단독으로 갖게 됐다면 그 사람에게만 청구해야 하나요?

A. 상속인들 사이의 분할 협의만으로는 임차인에 대한 관계에서 다른 상속인들의 책임이 자동으로 없어지지 않습니다. 임차인이 그 협의를 승낙하지 않았다면 협의와 무관하게 상속인 누구에게든 전액을 청구할 수 있습니다.

Q. 상속인이 누구인지조차 파악이 안 되면 어떻게 하나요?

A. 가족관계증명서 등으로 우선 확인하되, 상속인 전원이 상속을 포기해 상속인이 없는 상태라면 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구해 그 관리인을 상대로 절차를 진행할 수 있습니다.

맺음말

임대인이 사망했다고 해서 임차인의 권리가 약해지는 것은 아닙니다. 오히려 보증금반환채무가 불가분채무로 인정되는 만큼, 상속인이 여럿이라는 사실이 임차인에게 불리하게 작용하지 않도록 하는 법리가 이미 마련돼 있습니다. 다만 그 권리를 실제로 행사하려면 상속인이 누구인지, 상속포기·한정승인·상속재산분할 여부가 어떻게 되어 있는지를 정확히 확인하는 절차가 먼저입니다.

특히 광교를 비롯한 수원·경기남부 지역은 아파트뿐 아니라 상가·오피스텔 임대차에서도 임대인 고령화에 따른 상속 문제가 종종 얽혀 나옵니다. 상속인 확인과 청구 대상 선정, 필요한 경우의 소송 절차까지 초기에 전략을 세워두면 시간과 비용을 상당히 줄일 수 있습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.