전대차 합의해지, 임대인 동의 있었다면 전차인 권리는 사라지지 않는다 

상가나 사무실을 다시 세놓을 때 임대인 동의를 미리 받아두는 임차인이 많습니다. 문제는 그다음입니다. 원래 임대인과 임차인 사이의 임대차가 기간 만료 전에 합의로 끝나버리면, 그 전대차를 믿고 들어와 영업하던 전차인은 어떻게 되는지 정작 확인해 두지 않는 경우가 대부분입니다. 결론부터 말하면 임대인의 동의를 받은 전대차라면 원래 계약을 합의로 끝내도 전차인의 권리는 그대로 남습니다. 다만 이 보호가 항상 적용되는 것은 아니고, 해지 사유가 무엇인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 이 글에서는 전차인 보호가 적용되는 범위와 적용되지 않는 예외, 그리고 전차인이 실제로 무엇을 확인하고 어떻게 대응해야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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전대차, 임대인 동의가 왜 갈림길이 되나

민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이는 임차물을 전대하지 못한다고 정합니다. 이를 어기고 무단으로 전대하면 임대인은 같은 조 제2항에 따라 임대차계약 자체를 해지할 수 있고, 이 경우 전차인은 처음부터 임대인에게 아무런 권리를 주장할 수 없는 위태로운 지위에 놓입니다. 반대로 임차인이 사전에 임대인의 동의를 얻어 전대했다면 완전히 다른 법률관계가 열립니다. 민법 제630조 제1항에 따라 전차인은 전대인(원래 임차인)이 아니라 임대인에 대해 직접 의무를 부담하는 지위를 갖게 되고, 이 동의라는 사실 하나가 이후 원래 임대차가 어떤 사유로 끝나는지에 따라 전차인이 보호받는지 아닌지를 가르는 출발점이 됩니다.

실무에서는 상가 임차인이 매장의 일부 공간이나 영업권 일부를 다른 사업자에게 다시 임대하면서 임대인에게 서면 동의를 받아두는 경우가 흔합니다. 이때 임대인 동의서나 임대차계약서의 전대 승낙 문구를 남겨두는 것이 실무적으로 중요한 이유는, 나중에 원래 계약이 예정보다 일찍 끝나는 상황이 왔을 때 그 동의 여부가 전차인 보호의 전제조건이 되기 때문입니다. 동의 없이 이뤄진 전대라면 뒤에서 살펴볼 보호 규정 자체가 적용되지 않습니다.

합의해지를 해도 전차인 권리가 남는 이유 — 민법 제631조

임대인의 동의를 받은 전대차의 핵심 보호 규정은 민법 제631조입니다. 이 조문은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는, 임대인과 임차인이 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 명시합니다. 임대인과 임차인 두 당사자만의 의사표시로 전대차 관계를 임의로 끊어버릴 수 없도록 막아둔 규정입니다.

이 규정이 있는 이유는 분명합니다. 임대인과 임차인이 마음만 먹으면 합의서 한 장으로 계약을 끝낼 수 있는데, 만약 이 합의해지가 전차인에게도 그대로 효력이 미친다면 두 당사자가 짜고 전차인을 손쉽게 내쫓는 수단으로 악용될 위험이 있습니다. 예를 들어 임대차 기간이 2년인데 1년을 남기고 임대인과 임차인이 합의해지서를 작성했다고 해도, 전차인은 이 합의해지를 근거로 한 명도 요구에 응할 의무가 없습니다. 전차인은 원래 전대차계약에서 정한 기간과 조건 그대로 목적물을 계속 사용·수익할 수 있고, 임대인도 이 합의해지를 전차인에게 주장할 수 없습니다.

임대인 동의를 받은 전대차라면, 임대인과 임차인의 합의해지는 전차인에게 대항할 수 없다 — 이것이 민법 제631조가 정한 원칙이다.

보호가 빗나가는 지점 — 임차인의 채무불이행으로 해지될 때

제631조가 보호하는 것은 어디까지나 임대인과 임차인의 합의로 계약이 끝나는 경우입니다. 임차인이 차임을 연체하거나 그 밖의 의무를 위반해 임대인이 법정 해지권을 행사하는 경우는 이야기가 다릅니다. 전대차는 원래 임대차 위에 성립하는 종속적 권리이므로, 원래 임대차가 임차인의 귀책사유로 해지되어 소멸하면 그 위에 얹혀 있던 전대차도 함께 소멸하는 것이 원칙입니다. 이때는 제631조가 적용되지 않아 전차인도 목적물을 계속 점유할 권원을 잃습니다.

구체적으로는 임차인이 민법 제640조가 정한 2기(상가건물은 3기)의 차임액에 이르도록 차임을 연체해 임대인이 계약을 해지하는 경우가 대표적입니다. 이 해지는 임차인의 채무불이행에 대한 제재이지 임대인·임차인 사이의 담합이 아니므로, 합의해지를 악용해 전차인을 몰아내는 상황을 막으려는 제631조의 입법 취지가 적용될 이유가 없습니다. 전차인 입장에서는 자신이 전대인(원래 임차인)에게 차임을 성실히 냈더라도, 전대인이 임대인에게 낼 차임을 연체했다면 임대차 자체가 무너지면서 전대차도 함께 흔들릴 수 있다는 뜻입니다.

• 합의해지 — 전차인의 권리는 소멸하지 않음(민법 제631조 적용).

• 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 인한 법정해지 — 전대차도 함께 소멸(제631조 미적용).

• 기간만료 — 전대차 기간이 원래 임대차 기간보다 짧게 설정되는 것이 보통이므로 원칙적으로 함께 종료.

무단전대라면 애초에 보호 대상이 아니다 — 제629조와 소부분 예외

앞서 본 대로 임대인의 동의 없는 전대는 제631조의 보호를 처음부터 받지 못합니다. 임대인은 민법 제629조 제2항에 따라 임대차계약 자체를 해지할 수 있고, 이 해지로 원래 임대차가 소멸하면 무단전대에 기초한 전차인의 점유도 근거를 잃습니다. 전차인이 원래 임차인에게 전대차보증금이나 차임을 성실히 지급해왔더라도, 임대인과의 관계에서는 애초에 권리를 주장할 지위 자체가 없었던 셈입니다.

다만 예외가 있습니다. 민법 제632조는 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 앞의 세 조문(제629조부터 제631조까지)을 적용하지 않는다고 정합니다. 사무실 한켠의 책상 하나를 다른 사람에게 내주는 정도로 공간적으로 독립성이 낮고 임차 목적물 전체 사용에 영향이 적은 경우가 여기 해당합니다. 이 경우는 임대인 동의가 원래부터 필요 없는 대신, 제631조가 주는 보호도 함께 적용되지 않습니다. 다만 이 조문은 임의규정이어서, 임대차계약서에 "임대인 동의 없는 전대·재임대 일체 금지"라는 문구가 있다면 소부분 사용이라도 계약 위반이 될 수 있어 계약서 문언을 먼저 확인해야 합니다.

보호받는 전차인이 실제로 해야 할 일 — 차임은 누구에게 내야 하나

민법 제630조 제1항은 임대인 동의를 받은 전대차에서 전차인이 임대인에 대해 직접 의무를 부담한다고 정하면서, 동시에 전차인이 전대인(원래 임차인)에게 차임을 냈다는 사실만으로는 임대인에게 대항하지 못한다고 못박습니다. 즉 원래 임대차가 합의해지로 끝나 전차인이 계속 보호받는 국면에 들어서면, 전차인은 더 이상 원래 임차인이 아니라 임대인에게 직접 차임을 내야 안전합니다. 원래 임차인에게 관행대로 계속 차임을 지급했다가는, 그 지급이 임대인에게는 없었던 일로 취급되어 이중지급 위험을 떠안을 수 있습니다.

실무적으로는 합의해지 통지를 받는 즉시 임대인에게 연락해 전대차 관계가 제631조에 따라 계속 유지된다는 점을 확인시키고, 앞으로의 차임을 임대인에게 직접 지급할 계좌와 방식을 정리해두는 것이 가장 먼저 할 일입니다. 제630조 제2항은 이런 전대차 관계가 성립했다고 해서 임대인이 임차인(전대인)에 대해 갖는 권리 행사에 영향을 주지 않는다고도 정하고 있어, 임대인은 여전히 전대인을 상대로 밀린 채무 등을 별도로 추궁할 수 있습니다. 전차인 입장에서는 자신의 차임 지급 상대가 바뀌었다는 것과, 원래 임차인과 임대인 사이의 별개 정산은 자신과 무관하게 진행될 수 있다는 것을 함께 이해해두어야 합니다.

전차인이 낸 보증금은 누구에게 받아야 하나

제631조로 전차인의 사용·수익 권리가 계속 유지된다고 해서, 전차인이 전대차계약을 맺으며 낸 보증금까지 임대인이 대신 책임진다는 뜻은 아닙니다. 전대차보증금은 전차인과 전대인(원래 임차인) 사이의 계약에서 발생한 채무이고, 임대인은 이 전대차계약의 당사자가 아닙니다. 민법 제630조 제2항이 임대인의 임차인에 대한 권리 행사가 전대차로 영향받지 않는다고 정한 것과 같은 원리로, 임차인(전대인)의 전차인에 대한 보증금 반환의무도 임대인과는 별개의 관계로 남습니다.

실무에서 자주 나오는 착각이 여기서 생깁니다. 임대인이 전대를 동의했으니 전차인의 보증금도 임대인이 어느 정도 책임져 줄 것이라 기대하는 경우가 있는데, 근거가 없는 기대입니다. 전차인이 전대차 관계가 끝나 보증금을 돌려받아야 하는 시점이 오면, 청구 상대는 여전히 전대인입니다. 전대인의 자력이 부실하면 회수가 어려워질 수 있으므로, 전대차계약을 맺을 때 전대인의 신용상태나 원래 임대차계약서상 보증금·차임 연체 여부를 미리 확인해두는 것이 실질적인 방어책이 됩니다.

임대인이 실력으로 반환을 요구해오면 — 이행불능의 항변

합의해지로 전차인의 권리가 살아있다 해도, 임대인이 이를 무시하고 목적물 반환을 강하게 요구하거나 점유이전금지가처분 등 실력 행사에 나서면 상황이 복잡해질 수 있습니다. 이런 사정으로 전대인(원래 임차인)이 전차인에게 목적물을 계속 사용·수익하게 해줄 수 없는 상태에 이르면, 대법원은 이를 전대차계약에 기한 전대인의 채무가 이행불능으로 된 것으로 봅니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결은 임대인의 부당이득반환청구나 점유이전금지가처분 집행 등으로 전대인이 전차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 수 없게 된 경우, 전차인은 그 이행불능으로 인한 전대차계약 종료를 이유로 그 이후의 차임 지급이나 부당이득반환 의무를 지지 않는다고 판시했습니다.

이 판례가 주는 실익은 분명합니다. 전차인이 제631조에 따라 여전히 권리를 갖고 있는데도 임대인이 실력으로 목적물 사용을 사실상 막아버린다면, 전차인은 그 시점 이후의 차임을 낼 필요가 없다는 항변을 세울 수 있습니다. 다만 이는 어디까지나 사용·수익이 실제로 불가능해진 이후에 대한 항변이지, 미리 차임 지급을 거절할 근거가 되지는 않는다는 점은 구분해야 합니다.

임대인의 실력 행사로 전차인이 목적물을 더 이상 쓸 수 없게 됐다면, 그 시점부터는 전대인의 채무가 이행불능이 되어 전차인은 그 이후의 차임을 낼 의무가 없다.

전차인이 미리 확인해야 할 것들

전대차가 언제 어떤 방식으로 끝날지는 전차인이 직접 통제할 수 있는 부분이 많지 않습니다. 그럴수록 계약 초기와 해지 통보를 받은 시점 각각에서 확인해야 할 사항을 정리해두는 것이 유리합니다.

• 계약 초기 — 임대인의 전대 동의를 서면(동의서·계약서상 승낙 문구)으로 반드시 남겨둘 것.

• 계약 초기 — 원래 임대차의 잔여기간과 전대차 기간이 어떻게 맞물리는지 확인할 것.

• 해지 통보 시 — 해지 사유가 합의해지인지, 차임연체 등 채무불이행에 따른 해지인지부터 확인할 것.

• 해지 통보 시 — 합의해지라면 임대인에게 제631조를 근거로 권리 유지를 서면으로 통지하고, 이후 차임 지급 상대를 임대인으로 정리할 것.

• 명도 요구를 받으면 — 곧바로 응하지 말고 해지 사유와 동의 여부를 먼저 확인한 뒤 대응할 것.

자주 묻는 질문

Q. 임대인 동의 없이 전대한 경우에도 합의해지 보호를 받을 수 있나요?

A. 받을 수 없습니다. 민법 제631조는 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에만 적용되는 규정이라, 무단전대라면 임대인과 임차인의 계약이 어떤 사유로 끝나든 전차인은 별도의 보호 규정 없이 점유 근거를 잃을 수 있습니다.

Q. 임대인과 임차인이 임대차 기간을 줄이는 것으로 합의하면 전차인도 그 기간에 맞춰야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 임대인의 동의를 받은 전대차라면 원래 계약을 앞당겨 끝내는 합의는 전차인에게 대항할 수 없으므로, 전차인은 원래 전대차계약에서 정한 기간과 조건대로 계속 사용·수익할 수 있습니다.

Q. 전대인(원래 임차인)이 차임을 연체해서 임대인이 계약을 해지하면 전차인은 어떻게 되나요?

A. 이 경우는 합의해지가 아니라 임차인의 채무불이행에 따른 법정해지이므로 민법 제631조가 적용되지 않고, 원래 임대차 소멸과 함께 전대차도 함께 소멸하는 것이 원칙입니다. 전차인은 임대인의 명도 요구에 대응할 별도의 권원을 갖기 어렵습니다.

Q. 전차인은 차임을 계속 전대인에게 내면 되나요, 임대인에게 내야 하나요?

A. 임대인 동의를 받은 전대차라면 전차인은 임대인에 대해 직접 의무를 부담하므로, 전대인에게 차임을 냈다는 사실만으로는 임대인에게 대항할 수 없습니다. 합의해지 이후 권리가 유지되는 국면이라면 임대인에게 직접 지급하는 것이 안전합니다.

Q. 사무실 책상 한 자리처럼 소규모로 재임대하는 것도 임대인 동의가 필요한가요?

A. 민법 제632조에 따라 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 정도라면 원칙적으로 임대인 동의가 필요 없습니다. 다만 이 규정은 임의규정이어서, 계약서에 전대를 포괄적으로 금지하는 문구가 있다면 소부분이라도 계약 위반으로 다퉈질 수 있습니다.

Q. 임대인이 합의해지를 근거로 명도소송을 걸어오면 전차인은 어떻게 대응하나요?

A. 임대인 동의를 받은 전대차였다는 사실과 원래 계약이 합의로 종료됐다는 사실을 근거로 민법 제631조에 따른 권리 유지를 항변으로 제시할 수 있습니다. 다만 실제 해지 사유가 채무불이행이었는지 합의였는지에 따라 결론이 달라지므로 해지 경위를 먼저 정리해야 합니다.

맺음말

임대인의 동의를 받은 전대차라면, 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내더라도 전차인의 권리는 민법 제631조에 따라 그대로 남습니다. 다만 이 보호는 해지 사유가 합의인 경우에 한정되고, 임차인의 차임연체 같은 채무불이행으로 법정해지가 이뤄지면 전대차도 함께 소멸한다는 점은 분명히 구분해야 합니다. 임대인이 실력으로 목적물 반환을 강행해 사용·수익 자체가 불가능해졌다면 그 이후의 차임 지급 의무에서는 벗어날 수 있다는 점도 함께 알아두면 도움이 됩니다.

결국 전차인이 자신의 지위를 지키려면 계약 초기에 임대인 동의를 서면으로 남겨두고, 해지 통보를 받았을 때는 그 사유부터 정확히 확인하는 것이 출발점입니다. 상황이 애매하다면 해지 통지서와 원래 임대차계약서, 전대차계약서를 함께 놓고 권리관계를 점검해 보시길 권합니다.

광교·수지 일대처럼 상가 전대·재임대가 활발한 지역에서는 원래 임대차가 예정보다 일찍 정리되면서 전차인이 뒤늦게 권리관계를 확인하러 오는 경우가 적지 않습니다. 해지 사유와 동의 여부를 먼저 정리해 두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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