1. 오늘은 관리 규약에 의하여 새롭게 업종 제한에 관한 규정을 신설할 경우 사실상 독점적으로 영업을 하고 있는 일부 구분소유자에게 집합건물법 제29조 제1항의 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.'는 규정의 특별한 영향을 미치는 자에 해당함을 이유로 승낙이 필요한지에 대한 대법원의 판결에 대하여 살펴보겠습니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다 36004 영업행위 금지 판결).
2. 사실관계와 관련하여, 원고 1은 이 사건 건물 중 제4층 제3호를 매수하고 2001. 9.경부터 현재까지 위 점포에서 피아노 교습 영업을 하고 있고, 원고 2는 위 건물 중 제4층 제18-2호를 임차하여 2004. 4.경부터 현재까지 위 점포에서 피아노 교습 영업을 하고 있었으며, 피고는 위 건물 중 제4층 제30호에 관하여 위 점포를 1999. 7. 1. 매수한 소외 1과 전세권 설정 계약을 체결하고, 2004. 11.경부터 현재까지 위 점포에서 “피고 음악 학원(○○피아노)”이라는 상호로 피아노 교습 영업을 하고 있으나, 피아노 교습 영업을 개시함에 있어 4층 번영회와 협의하거나 관리사무소의 승인을 얻지 아니하였다가 1999. 7. 28.부터 2004. 1. 3.까지 헬스장 영업에 사용되었고, 그 후 위 계약 시까지 비어 있었던 바, 엑스포코아 총운영위원회는 2004. 10. 15. 정기 회의에서 피고의 피아노 학원 입점 문제는 층에 대한 문제이므로 4층에서 해결할 수 있도록 반려한다는 결정을 하였고, 4층 번영회는 피고의 피아노 학원 입점을 반대하고 있던 상황에서 회칙 시행일 이전에 입점한 업종과 신규 업종이 중복되는 경우에는 4층 번영회와 협의 후 관리주체 측(관리사무소)의 승인을 얻은 후에 입점한다는 내용의 개정이 있었습니다.
3. 위 사건에서 대법원은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 관리단이 정한 규약의 위임규정에 근거하여 작성된 층별 회칙의 업종 제한 규정이 같은 법 제42조에 정한 ‘규약’으로서 해당 층의 구분소유자의 특별 승계인 및 임차인 등에 대하여 효력을 미친다."라는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.
4. 또한 대법원은 "업종 제한에 관한 관리단 규약을 새로 설정하는 경우, 그로 인하여 구분소유자들이 소유권 행사에 다소 제약을 받는 등 그 권리에 영향을 미친다고 하더라도 이는 모든 구분소유자들에게 동일하게 영향을 미치는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항 후문의 ‘일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때’에 해당하지 않는다."라는 판시를 통하여 피고에 대한 임대인들 중 일부 구분소유자가 동의를 하지 않았다고 하더라도 문제가 없다는 점을 확인해 주었습니다.
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