보증금 대위변제 구상금에 사기 고소까지 겹쳤다면
사건 개요
여러 채의 전세를 굴리며 임대업을 해 온 임대인에게 최근 이런 통지가 잇따라 날아드는 경우가 있습니다. 세입자가 계약 만료에도 보증금을 돌려받지 못하자 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI) 같은 보증기관에 보증이행을 청구했고, 보증기관이 세입자에게 그 돈을 대신 지급했다는 대위변제 통지, 그리고 뒤이어 "대신 갚은 돈을 갚으라"는 구상금 청구서입니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 같은 시기 다른 세입자들도 보증금을 돌려받지 못해 무더기로 고소장을 접수하면서, 임대인은 경찰서로부터 "계약 당시부터 보증금을 돌려줄 생각이나 능력이 없었으면서 세입자를 속여 전세금을 받은 것 아니냐"는 사기 혐의 출석요구를 함께 받는 일이 드물지 않습니다. 구상금 독촉장과 형사 고소장이 같은 시기에 겹치면, 임대인은 어느 쪽부터 대응해야 할지 갈피를 잡기 어려워집니다.
실제로는 재산을 빼돌리거나 처음부터 돌려줄 생각이 없었던 것이 아니라, 여러 채를 동시에 운용하던 임대 구조가 금리 상승이나 매매가 하락으로 한꺼번에 흔들리며 유동성 위기를 맞은 경우도 상당합니다. 그러나 형사 절차와 채무 정리 절차를 따로따로, 순서 없이 대응하면, 한쪽에서 한 진술이나 신청이 다른 쪽에서 불리한 근거로 둔갑하는 일이 벌어집니다.
핵심 쟁점
이런 사건은 크게 네 지점에서 갈립니다. 첫째, 보증기관이 대위변제로 취득하는 권리의 범위입니다. 보증인의 구상권 및 변제자대위 법리(민법 제441조, 제481조·제482조)에 따라 보증기관은 원래 세입자가 임대인에게 갖고 있던 권리를 그대로 승계하는데, 여기에는 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권(같은 법 제3조, 제3조의2)까지 포함됩니다. 둘째, 사기죄 성립 여부입니다. 형법 제347조의 사기죄는 계약 체결 그 시점에 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 있는 것처럼 속인 '편취의 고의'가 있었는지로 판가름 나며, 계약 이후의 사정변경으로 갚지 못하게 된 것과는 법적으로 전혀 다른 문제입니다.
셋째, 피해자가 여럿이고 합산 피해액이 크다면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조에 따라 이득액 5억 원을 기준으로 가중처벌 구간에 들어가는지가 갈림길이 됩니다. 넷째, 회생·파산 신청과 형사수사가 겹칠 때 신청 시점과 법원에 제출하는 재산목록·진술의 정합성입니다. 이 네 지점을 따로 보지 않고 처음부터 하나의 그림으로 맞춰 대응해야, 어느 한쪽의 대응이 다른 쪽의 발목을 잡는 일을 막을 수 있습니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 사기 혐의에 대해 '편취의 고의 없음'을 입증 가능한 형태로 세우기
형사 사건에서 가장 먼저 무너지기 쉬운 지점은 "처음부터 속일 생각은 없었다"는 임대인의 말이 진술로만 남는 경우입니다. 이런 사건에서 김강희 변호사는 그 말을 객관적 자료로 바꾸는 작업부터 시작합니다.
1) 계약 체결 당시의 자산·상환 여력을 재구성합니다.
계약 당시 등기부등본상 근저당 설정 현황, 보유 부동산의 시세와 담보 여력, 다른 세입자들에 대해서는 실제로 보증금을 정상 반환해 온 이력 등을 모아 계약 시점에는 반환 능력이 있었다는 사실을 뒷받침합니다. 처음부터 갚을 능력이 전혀 없었던 사안과, 이후 시세 하락으로 감당이 안 된 사안은 사기죄 성립 여부에서 결정적으로 다르게 취급되기 때문입니다.
2) 반환하려 시도한 정황을 남는 형태로 확보합니다.
매물을 내놓은 중개 계약서, 세입자에게 보낸 일부 변제 제안이나 상환계획 관련 문자·내용증명, 다른 채권자와의 협상 기록 등은 "돌려줄 생각이 없었다"는 검찰의 프레임을 정면으로 반박하는 자료가 됩니다. 이런 정황이 수사 초기부터 정리돼 있으면, 편취의 고의를 다투는 데 있어 수사 단계에서부터 유리한 출발점이 됩니다.
3) 특정경제범죄가중처벌법 적용 여부를 다툽니다.
피해자별 피해액을 단순 합산해 5억 원 이상으로 보느냐, 개별 임대차 계약을 각각 별개의 사안으로 보느냐에 따라 적용 법조와 처벌 수위가 크게 달라집니다. 피해자별 계약 시점·경위가 다르다면 포괄일죄로 묶이는 것이 타당한지부터 다투어, 이득액 산정의 기준 자체를 검토합니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 구상금·보증금 채무를 회생·파산으로 정리하며 형사 절차와 충돌시키지 않기
형사 혐의를 다투는 것과 별개로, 여러 세입자에 대한 구상금·보증금 채무 자체는 어떤 식으로든 정리해야 합니다. 다만 이 절차를 형사 절차와 따로 떼어 진행하면 서로 발목을 잡습니다. 이 단계에서 김강희 변호사는 다음을 함께 설계합니다.
1) 회생·파산 신청의 시점을 전략적으로 정합니다.
고소가 접수되기 전에 미리 회생·파산을 신청해 두면 "성실하게 채무를 정리하려 했다"는 정황으로 읽힐 여지가 있는 반면, 고소 이후 뒤늦게 신청하면 "처벌을 피하려는 시도"로 오인될 위험이 있습니다. 따라서 형사 수사의 진행 단계를 함께 살피며, 신청 시점과 그 경위를 소명할 자료를 미리 준비합니다.
2) 법원 제출 자료와 형사 진술의 정합성을 관리합니다.
회생·파산절차에서 법원에 내는 재산목록과 채권자목록, 진술서는 사실조회나 자료제출 요청을 통해 형사 수사기관에 그대로 넘어갈 수 있습니다. 두 절차에서 임대인이 밝히는 자산 규모나 반환 경위가 서로 어긋나면, 그 어긋남 자체가 형사 절차에서 불리하게 쓰일 수 있으므로 처음부터 한 사람이 두 절차를 함께 조율합니다.
3) 구상금 채무의 면책 가능성을 미리 가늠합니다.
구상금·보증금 반환채무는 원래 임대차 계약에서 비롯된 채무이므로 통상의 회생·파산 절차에서 다른 일반채권과 함께 정리·면책될 수 있습니다. 다만 사기죄가 유죄로 확정되면, 그 피해에 대한 손해배상채권은 채무자회생법 제566조 단서가 정한 '고의로 가한 불법행위로 인한 손해배상채권'에 해당해 면책 대상에서 제외될 수 있습니다. 그래서 형사 결과가 어느 쪽으로 향하는지에 따라 회생·파산 쪽의 변제계획도 함께 조정해 두어야 합니다.
결론
구상금 독촉과 사기 고소가 같은 시기에 겹치면, 형사 쪽에서 유리해 보이는 선택이 도산 절차에서는 불리하게, 그 반대의 경우도 얼마든지 벌어질 수 있습니다. 두 절차를 각각 다른 사람이, 다른 시점에, 다른 논리로 대응하면 그 틈에서 임대인만 불리해집니다.
지금 구상금 청구서와 고소장을 동시에 들고 계시다면, 어느 하나에 먼저 대응하기보다 두 절차를 함께 놓고 순서와 논리를 맞추는 것부터 점검해 보시기를 권합니다.
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