같은 가격의 건물을 1채씩 증여받았더라도 특별수익이 달라질 수 있다? 

안녕하세요. 상속전문변호사 박정식입니다.

“

어머니께서 생전에 동생과 저에게 건물을 한 채씩 증여해 주셨습니다. 동생은 그 당시 바로 처분했고 저는 아직 보유중인데, 특별수익여부을 현재 시세에 따른다는 것입니다. 이게 진짜인가요?

”

결론부터 말하자면 같은 시기에 같은 가액의 건물 1채씩을 각자 증여받았더라도 상속개시 당시까지 보유했는지, 그 전에 처분했는지에 따라 특별수익 평가액이 달라질 수 있습니다.

증여받은 건물을 상속개시 당시까지 그대로 보유하고 있었다면, 원칙적으로 그 건물의 상속개시 당시 시가를 기준으로 특별수익을 평가합니다.

반면 건물을 사전에 처분했다면 그 당시 가액으로 보는 것이 아니라, 처분 당시의 가액을 기준으로 상속개시까지의 물가변동률을 반영하는 방법으로 산정하게 됩니다.

<오늘의 핵심내용>
ⓐ 특별수익은 상속개시 시점 기준
ⓑ 보유 부동산은 상속개시 시점 시가로 평가
ⓒ 처분된 증여 재산은 물가변동 반영 

【실제 상담 사례】

어머니에게는 장남과 차남, 두 명의 형제가 있었습니다.

어머니는 생전에 두 형제에게 각각 건물 한 채씩 증여했습니다. 증여 당시 두 건물의 시가는 동일하게 모두 약 4억 원이었습니다.

차남은 증여받은 직후 건물을 4억 원에 타인에게 매도했습니다. 반면 장남은 건물을 계속 보유하면서 임대했고, 어머니가 사망한 상속개시 당시 건물의 시가는 약 7억 원이었습니다.

어머니가 돌아가신 뒤 어머니 명의로 남이 있는 상속재산을 나누기 위해 서로 협의를 진행했지만 합의가 이루어지지 않았습니다. 합의가 이루어지지 않은 이유에 대해서 살펴보면, 동생이 형에게 한 주장은 다음과 같습니다.

"형은 지금 7억 원짜리 건물을 가지고 있으니 나보다 특별수익을 3억 원 더 받은 셈이다."

장남은 두 사람이 모두 당시 4억 원짜리 건물을 받았는데, 자신이 건물을 팔지 않고 보유했다는 이유만으로 더 많은 특별수익을 받은 것으로 보는 것이 맞는지에 대해서 서로 의견을 달리했습니다.

“상속재산과 특별수익 평가는 상속개시당시(사망시) 를 기준으로

특별수익은 공동상속인 중 일부가 피상속인으로부터 미리 받은 재산을 상속분 계산에 반영하는 제도입니다.

구체적 상속분을 계산할 때에는 피상속인이 사망한 상속개시 당시를 기준으로 상속재산과 특별수익을 평가합니다.

따라서 부동산을 증여받았다는 이유만으로 그 가액이 증여 당시 가격에 고정되는 것은 아닙니다.

대법원은 유류분 산정에 있어서도 반환의무자가 증여받은 재산의 시가는 상속개시 당시를 기준으로 산정하여야 한다고 판시하고 있으며, 이 법리는 특별수익 평가에도 동일하게 적용됩니다 (대법원 2022. 2. 10. 선고 2020다250783 판결).

이 사례에서 장남과 차남이 증여받은 것은 현금 4억 원이 아니라 건물 자체입니다. 그 건물이 상속개시 당시까지 그대로 존재한다면, 특별수익도 상속개시 당시 건물의 상태와 시가를 기준으로 평가하는 것이 원칙입니다.

따라서 특별한 사정이 없다면 장남의 특별수익은 증여 당시 건물의 가액인 4억 원이 아니라 상속개시 당시 건물의 가액인 7억 원을 기준으로 검토하게 됩니다.

이미 증여재산(ex, 건물)을 처분한 경우에는요?

사례속에서 차남이 증여받은 건물은 상속개시 당시 이미 처분되어 존재하지 않습니다.

대법원은 수증자가 증여받은 재산을 상속개시 전에 처분한 경우, 그 증여재산의 가액은 처분 당시의 가액을 기준으로 상속개시까지의 물가변동률을 반영하는 방법으로 산정하여야 한다고 명확히 판시하였습니다 (대법원 2023. 5. 18. 선고 2019다222867 판결).

이는 수증자가 재산을 처분한 후 상속개시 사이에 그 재산의 가치가 상승하거나 하락하는 것은 수증자나 다른 공동상속인들이 관여할 수 없는 우연한 사정이므로, 이를 어느 한쪽에게 일방적으로 귀속시키는 것은 제도의 취지에 부합하지 않는다는 이유에서입니다.

따라서 차남이 건물을 증여받은 직후 정상적인 시가인 4억 원에 매도했다면, 그 처분대금 4억 원을 기초로 상속개시 당시의 화폐가치로 환산하는 방식으로 특별수익을 산정하게 됩니다.

실무에서는 다음과 같이 GDP 디플레이터를 활용합니다.

다만 부동산을 저가로 처분했거나, 증·개축 등으로 재산의 상태가 달라진 경우에는 실제 처분대금만으로 평가하는 것이 적절한지 별도의 검토가 필요합니다.

《두 사람의 특별수익 비교》

 차남: 증여받은 재산→당시 4억 원 건물→바로 4억 원에 처분
= 상속개시 당시 상태→건물은 존재하지 않음→기본 평가 방향→처분 당시 부동산 가액에 물가변동률 반영

 장남: 증여받은 재산→당시 4억 원 건물→ 상속개시일까지 보유

=상속개시 당시 상태→건물 존재→기본 평가 방향→상속개시 당시 건물 시가 평가

따라서 차남이 말한 "장님의 특별수익은 7억 원이다" 라는 결론은 일정 부분 맞을 수 있습니다.

그러나 그 이유는 단순히 장남이 현재 비싼 건물을 가지고 있기 때문이 아니라 증여받은 건물 자체가 상속개시 당시까지 존재하므로 그 시점의 가액으로 평가하기 때문입니다.

또한 차남의 특별수익이 단순히 과거 매매대금 4억 원으로 확정되는 것도 아니며, 처분 당시 가액을 기준으로 상속개시 당시의 화폐가치를 반영해야 하므로 실제 평가액은 4억 원보다 높아질 수 있습니다.

《체크리스트》
□ 증여계약서·등기 확인
□ 증여 당시 시가 확인
□ 처분가액·시점 확인

□ 상속개시 시가 확인

□ 증·개축 여부 확인

□ 임대보증금 등 부담 확인

『총 정리 FAQ』

Q. 같은 날 같은 가격의 건물을 받았는데 왜 평가액이 다른가요?

특별수익은 증여 당시의 가격만 비교하는 것이 아니라 상속개시 당시의 재산가치를 기준으로 평가합니다.

따라서 이후 보유 또는 처분 상태에 따라 평가액이 달라질 수 있습니다. 다만 처분된 재산의 경우에도 처분 당시 가액에 물가변동률을 반영하게 됩니다.

Q. 장남이 건물을 관리하고 수리해 가치가 오른 부분도 모두 특별수익인가요?

수증자의 비용과 노력으로 증·개축되거나 가치가 증가한 부분이 있다면 이를 그대로 피상속인이 증여한 재산으로 볼 수 있는지는 별도로 검토해야 합니다.

수증자가 자기 비용으로 증여재산의 성상(性狀)을 변경하여 상속개시 당시 가액이 증가된 경우에는, 대법원은 그와 같은 변경이 있기 전 증여 당시의 성상 등을 기준으로 상속개시 당시 가액을 산정하여야 한다고 판시하고 있습니다 (대법원 2022. 2. 10. 선고 2020다250783 판결, 대법원 2015. 11. 12. 선고 2010다104768 판결).

따라서 위와 같은 사실이 있다고 그 부분이 인정될 경우 장남이 자신의 비용으로 건물을 증·개축하여 가치가 오른 부분은 특별수익에서 일부 제외될 수도 있습니다.

Q. 차남이 4억 원을 이미 모두 사용한 경우에는?

처분대금을 소비했다는 사정만으로 이미 받은 특별수익이 없어지는 것은 아닙니다. 구체적인 평가 방식과 금액은 처분 시점과 경위에 따라 달라질 수 있습니다.

두 형제가 생전에 각각 4억 원 상당의 건물을 증여받았더라도 특별수익이 항상 동일하게 평가되는 것은 아닙니다.

장남의 경우처럼 건물을 상속개시 당시까지 보유했다면 상속개시 당시 건물 시가인 약 7억 원을 기준으로 평가할 수 있습니다 (대법원 2022. 2. 10. 선고 2020다250783 판결).

차남처럼 건물을 미리 처분했다면 처분대금 4억 원을 단순히 그대로 적용하는 것이 아니라, 처분 당시 가액을 기준으로 상속개시 시점까지의 물가변동률을 반영한 금액으로 평가하는 것이 원칙입니다 (대법원 2023. 5. 18. 선고 2019다222867 판결).

따라서 상속재산분할심판에서는 증여 당시 가격만을 비교할 것이 아니라, 각 재산의 처분 여부와 시점, 처분대금, 상속개시 당시 시가, 수증자의 비용 투입 여부를 함께 확인해야 합니다.

글: 상속전문변호사 박정식