전세권 존속기간 만료 — 전세금 반환과 경매신청권 

전세권을 설정해 두면 계약 기간이 끝나는 대로 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있다고 막연히 믿는 경우가 많습니다. 그러나 존속기간이 지났다고 해서 전세권이 그 자리에서 통째로 사라지는 것은 아니며, 집주인이 전세금 반환을 미루면 전세권자는 별도의 소송 없이도 목적물을 경매에 부칠 수 있는 특수한 권리를 갖습니다. 문제는 이 경매신청권을 실제로 행사하려면 어떤 요건을 갖춰야 하는지, 또 어떤 경우에 이 권리가 제한되는지를 모른 채 절차를 밟다가 신청 자체가 각하되는 사례가 적지 않다는 점입니다. 이 글에서는 전세권 존속기간이 만료된 뒤 전세금을 돌려받는 과정에서 경매신청권이 실제로 어떻게 작동하는지, 실무에서 놓치기 쉬운 함정은 무엇인지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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전세권 존속기간, 언제 어떻게 끝나는가

전세권의 존속기간은 당사자가 자유롭게 정할 수 있을 것처럼 보이지만, 민법 제312조가 그 범위에 분명한 한계를 두고 있습니다. 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 당사자의 약정과 무관하게 이를 1년으로 보고, 반대로 아무리 길게 정해도 10년을 넘기지 못합니다. 계약서에 3년이라고 적혀 있어도 등기부와 실제 법률관계는 이 범위 안에서만 효력을 갖는 셈입니다. 존속기간을 아예 정하지 않은 전세권도 있는데, 이 경우 각 당사자는 언제든 상대방에게 소멸통고를 할 수 있고 그 통고가 도달한 날로부터 6개월이 지나야 전세권이 소멸합니다.

여기서 실무상 자주 헷갈리는 지점은 '존속기간이 끝났다'는 사실과 '전세권이 완전히 없어졌다'는 사실이 같은 말이 아니라는 점입니다. 기간이 만료되면 전세권자가 목적물을 사용·수익할 권리, 즉 용익물권적 권능은 그 순간 당연히 소멸합니다. 등기부에 전세권설정등기가 그대로 남아 있어도 더 이상 그 부동산에 거주하거나 세를 놓을 근거는 없어지는 것입니다. 그러나 전세금을 아직 돌려받지 못한 전세권자에게는 이야기가 다릅니다. 이 부분은 바로 다음 항목에서 이어서 설명하겠습니다.

존속기간이 지나도 전세권이 바로 사라지지 않는 이유

대법원은 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권이 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 함께 갖는다는 점을 여러 차례 확인해 왔습니다. 대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결은 전세권의 존속기간이 만료되면 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하지만, 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능은 전세금을 반환받을 때까지 그대로 존속한다고 판시했습니다. 쉽게 말하면 '살 권리'는 기간 만료와 함께 끝나도, '돈을 담보로 잡아 둘 권리'는 그대로 남아 있다는 뜻입니다.

이 판례가 실무에 갖는 의미는 명확합니다. 전세권설정자, 즉 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 한 전세권자는 등기부상 전세권을 근거로 계속해서 전세금반환을 청구할 수 있고, 필요하다면 그 전세권에 기해 경매를 신청할 수 있는 지위를 그대로 유지한다는 것입니다. 반대로 전세금을 전액 돌려받으면 담보물권적 권능도 함께 소멸하므로, 그 즉시 전세권설정등기를 말소해 줄 의무가 발생합니다. 전세권의 소멸은 한순간에 일어나는 것이 아니라, 용익물권 부분과 담보물권 부분이 시차를 두고 순차적으로 소멸하는 구조로 이해해야 합니다.

전세권 존속기간의 만료로 용익물권적 권능은 당연히 소멸하지만, 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능은 전세금을 반환받을 때까지 그대로 존속한다.

전세금 반환과 목적물 인도 — 동시이행 관계부터 이해해야

민법 제317조는 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자가 전세금을 반환하고 그 목적물을 인도받음과 동시에 전세권설정등기의 말소에 필요한 서류를 교부해야 한다고 정합니다. 즉 전세금 반환의무와 목적물 인도·말소서류 교부의무는 어느 한쪽이 먼저 이행해야 하는 관계가 아니라 동시이행 관계에 있습니다. 전세권자가 집을 비우지 않은 채 전세금만 먼저 달라고 요구할 수 없는 것과 마찬가지로, 집주인도 집을 먼저 비우지 않으면 전세금을 못 주겠다고 버틸 근거는 없습니다.

이 구조를 이해하면 왜 전세금 반환 협상이 자주 교착 상태에 빠지는지가 보입니다. 전세권자 입장에서는 전세금을 받기 전에 먼저 이사부터 나가면 이후 협상력이 약해질 것을 우려하고, 집주인 입장에서는 새 세입자나 매수인을 구하지 못한 상태에서 목돈을 먼저 마련하기 어려운 경우가 많습니다. 이런 교착을 실제로 풀어내는 장치가 바로 다음 항목에서 다룰 경매신청권입니다. 협상이 안 되면 전세권자는 법원의 힘을 빌려 절차를 앞으로 진행시킬 수 있습니다.

전세금을 돌려받지 못했다면 — 전세권자의 경매신청권

민법 제318조는 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자가 민사집행법이 정한 바에 따라 전세권의 목적물에 대한 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 여기서 핵심은 이 경매가 임의경매라는 점입니다. 확정일자만 갖춘 일반 임차인이 보증금을 돌려받으려면 먼저 전세금반환청구소송을 제기해 승소판결이라는 집행권원을 받은 뒤에야 강제경매를 신청할 수 있는 것과 달리, 전세권자는 전세권설정등기 자체를 근거로 별도의 소송 없이 곧바로 경매를 신청할 수 있습니다. 소송에 걸리는 시간과 비용을 건너뛸 수 있다는 점에서 전세권이 갖는 실질적인 이점 중 하나입니다.

경매절차가 개시되면 전세권자는 민법 제303조 제1항에 따라 매각대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 앞서 전세금을 우선변제받을 권리를 갖습니다. 실무적으로는 관할법원에 경매신청서를 제출하면서 전세권설정등기가 기재된 등기사항증명서, 전세권설정계약서, 전세금 미반환 사실을 뒷받침하는 자료 등을 함께 첨부하게 됩니다. 이후 배당요구종기가 정해지고 감정평가와 매각절차를 거쳐 배당이 이뤄지는 흐름은 일반 부동산 경매와 크게 다르지 않습니다. 다만 경매를 신청하는 첫 단계에서부터 놓치기 쉬운 요건이 하나 있는데, 다음 항목에서 짚겠습니다.

선순위 전세권이라도 배당요구를 하면 소멸한다

전세권 자체가 다른 담보물권보다 등기 순위가 앞서는 '선순위 전세권'이라면 상황이 조금 달라집니다. 민사집행법 제91조 제3항은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 전세권은 매각으로 당연히 소멸한다고 정합니다. 반대로 이런 권리에 대항할 수 있는, 즉 말소기준권리보다 앞선 선순위 전세권이라면 원칙적으로 낙찰자가 이를 그대로 인수해야 하고, 전세권자는 잔여 존속기간이 있다면 계속 거주하거나 낙찰자에게 전세금 반환을 요구할 수 있습니다.

그러나 같은 조 제4항 단서는 이 경우에도 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권은 매각으로 소멸한다고 정합니다. 임차권과 달리 전세권에만 적용되는 이 특칙 때문에, 선순위 전세권자라 해도 배당요구서를 제출하는 순간 인수 대상에서 빠지고 매각대금에서 우선변제를 받는 방식으로 정리됩니다. 결국 선순위 전세권자는 '배당요구를 해서 매각대금에서 정산받을 것인지', 아니면 '배당요구를 하지 않고 전세권을 유지해 낙찰자에게 계속 반환을 요구할 것인지'를 스스로 선택해야 하는 갈림길에 서게 되고, 이 선택은 한 번 배당요구서를 내면 되돌리기 어렵다는 점을 감안해야 합니다.

경매신청 전 반드시 확인할 것 — 반대의무 이행제공의 소명

앞서 살펴본 대로 전세금 반환의무와 목적물 인도·말소서류 교부의무는 동시이행 관계에 있습니다. 이 때문에 실무에서는 전세권자가 경매를 신청할 때 자신이 부담하는 반대의무, 즉 목적물을 인도하고 말소서류를 교부할 준비가 되어 있다는 사실을 이행 또는 이행제공의 형태로 소명하도록 요구받습니다. 이미 이사를 나가 목적물을 비워 둔 상태라면 그 사실 자체가 이행의 증거가 되지만, 아직 거주 중이라면 '전세금을 받는 즉시 명도와 말소등기 절차에 협조하겠다'는 취지를 내용증명 등으로 미리 밝혀 두는 것이 일반적인 대응입니다.

이 소명이 부족하거나 아예 빠지면 법원이 경매신청 자체를 각하할 수 있어, 준비 없이 신청서만 접수했다가 시간만 허비하는 경우가 생깁니다. 집주인의 소재를 확인할 수 없어 이행제공의 의사표시를 직접 전달하기 어려운 경우에는 공시송달 절차를 거쳐 그 송달 효과를 인정받는 방법도 활용됩니다. 결국 경매신청권은 전세권자에게 유리한 절차이지만, 자신이 진 반대의무를 함께 이행할 준비가 되어 있어야 실제로 문이 열리는 권리라는 점을 놓치지 말아야 합니다.

• 이미 퇴거했다면 — 퇴거 및 인도 사실 자체가 이행의 소명 자료가 됨.

• 아직 거주 중이라면 — 전세금 수령 즉시 인도·말소에 협조하겠다는 내용증명을 미리 발송.

• 집주인 소재불명이라면 — 공시송달 절차를 통해 이행제공의 의사표시 도달을 인정받는 방법을 검토.

• 소명자료 미비 시 — 법원이 경매신청 자체를 각하할 수 있음에 유의.

건물 일부만 전세권을 설정했다면 달라지는 것들

상가나 다세대주택 중 한 개 층, 또는 한 개 호실에만 전세권을 설정하는 경우도 드물지 않습니다. 이런 '건물 일부 전세권'은 경매신청권의 범위에서 온전한 전세권과 차이가 생깁니다. 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 91마257 결정은 건물의 일부에 대해서만 전세권이 설정된 경우, 전세권자는 민법 제303조 제1항에 따라 건물 전체의 매각대금에서 우선변제를 받을 권리는 있지만, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 부분에 대해서는 민법 제318조에 따른 경매청구권까지는 인정되지 않는다고 판시했습니다.

다시 말해 우선변제권은 건물 전체 매각대금을 기준으로 인정되는 반면, 경매를 신청할 수 있는 대상은 전세권이 실제로 설정된 부분으로 한정된다는 것입니다. 구분소유가 되어 있지 않은 건물의 일부만 따로 경매에 부치는 것은 현실적으로 쉽지 않은 경우가 많아, 이런 상황에서는 전세권에 기한 경매신청과 별도로 전세금반환청구소송을 함께 검토하거나, 건물 전체에 대한 다른 채권자의 경매절차가 진행될 때 배당요구를 하는 방식으로 대응하는 경우가 많습니다. 계약 전 전세권을 건물 전체가 아니라 일부에만 설정한다면, 이 한계를 미리 인지해 두는 편이 안전합니다.

묵시적으로 갱신된 전세권이라면 — 기간을 정하지 않은 전세권의 소멸통고

민법 제312조 제4항은 건물에 대한 전세권설정자가 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때 종전과 동일한 조건으로 전세권을 다시 설정한 것으로 본다고 정합니다. 이렇게 법률상 당연히 갱신되는 것을 법정갱신, 또는 묵시의 갱신이라 부르는데, 이 경우 전세권의 존속기간은 '정함이 없는 것'으로 취급된다는 점이 핵심입니다.

기간을 정하지 않은 전세권은 민법 제313조에 따라 각 당사자가 언제든지 상대방에게 소멸통고를 할 수 있고, 그 통고가 상대방에게 도달한 날로부터 6개월이 지나야 비로소 전세권이 소멸합니다. 즉 법정갱신된 전세권에서는 '몇 년 몇 월에 계약이 끝난다'는 고정된 날짜가 없고, 소멸통고를 언제 하느냐에 따라 실제 소멸 시점이 달라집니다. 전세금을 돌려받고 싶은 쪽이든, 새로운 세입자를 들이고 싶은 집주인 쪽이든 이 소멸통고를 먼저 해야 6개월의 시계가 돌아간다는 점을 놓치면, 정작 필요한 시점에 전세권이 아직 살아 있어 절차가 지연될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세권 존속기간이 끝나면 등기도 자동으로 말소되나요?

A. 아닙니다. 존속기간 만료로 용익물권적 권능은 당연히 소멸하지만 등기부상 전세권설정등기는 그대로 남아 있고, 전세금을 전부 반환받은 뒤 당사자가 별도로 말소등기를 신청해야 지워집니다.

Q. 전세금을 돌려받으려면 반드시 경매를 신청해야 하나요?

A. 아닙니다. 협의나 전세금반환청구소송으로도 해결할 수 있고, 경매신청권은 그중 하나의 선택지입니다. 다만 별도 소송 없이 곧바로 진행할 수 있다는 점에서 활용도가 높은 수단입니다.

Q. 경매를 신청하면 곧바로 배당을 받을 수 있나요?

A. 신청 즉시 배당이 이뤄지는 것은 아닙니다. 배당요구종기 지정, 감정평가, 매각절차를 거친 뒤 배당기일에 순위에 따라 배당을 받게 되므로 일정한 시간이 소요됩니다.

Q. 확정일자만 갖춘 일반 임차인과는 무엇이 다른가요?

A. 확정일자만 있는 임차인은 소송에서 승소판결을 받아 집행권원을 확보해야 강제경매를 신청할 수 있는 반면, 전세권자는 전세권설정등기 자체를 근거로 별도 소송 없이 임의경매를 신청할 수 있습니다.

Q. 건물 일부에만 전세권을 설정했는데 반환을 미루면 어떻게 하나요?

A. 우선변제권은 건물 전체 매각대금에서 인정되지만 경매신청권은 전세권이 설정된 부분에 한정되므로, 전세금반환청구소송을 함께 검토하거나 다른 채권자의 경매절차에서 배당요구를 하는 방식을 병행하는 경우가 많습니다.

Q. 전세권이 묵시적으로 갱신됐다면 언제까지 기다려야 소멸하나요?

A. 법정갱신된 전세권은 기간을 정하지 않은 것으로 취급되어, 당사자가 소멸통고를 한 날로부터 6개월이 지나야 소멸합니다. 통고를 하지 않으면 그 시계 자체가 시작되지 않습니다.

맺음말

전세권은 존속기간이 끝났다고 해서 그 즉시 모든 효력을 잃는 권리가 아닙니다. 용익물권적 권능은 소멸해도 담보물권적 권능은 전세금을 반환받을 때까지 남아 있고, 그 힘을 바탕으로 별도 소송 없이 경매를 신청할 수 있다는 점이 일반 임차인과 구별되는 지점입니다. 다만 이 권리를 실제로 행사하려면 반대의무의 이행제공을 소명해야 하고, 건물 일부에만 전세권이 설정된 경우처럼 예외적으로 제한되는 상황도 있다는 점을 함께 알아두어야 합니다.

존속기간 만료 후 전세금 반환이 계속 지연된다면, 지금 자신의 전세권이 온전한 형태인지, 법정갱신을 거쳐 기간 정함이 없는 상태인지부터 확인하고 다음 절차를 준비하시길 권합니다. 수원·광교 등 경기남부 지역에서도 전세권 목적물의 경매신청이나 배당 관련 문의가 꾸준히 있는 만큼, 절차를 밟기 전에 자신의 권리관계부터 점검해 보는 것이 먼저입니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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