상가임대차 원상복구, 인테리어 철거비 초과청구 다투는 법 

임대차 계약이 끝나 상가를 비워주려는데, 임대인이 "인테리어를 전부 철거하고 처음 골조 상태로 돌려놔야 한다"며 예상을 훌쩍 뛰어넘는 철거비 견적서를 들이미는 경우가 있습니다. 카페·음식점·헬스장·병원처럼 시설비를 크게 들인 업종일수록 이런 철거비 부담은 결코 작지 않습니다. "원상복구는 임차인 의무"라는 말만 듣고 임대인이 부르는 금액을 그대로 받아들여야 하는지, 아니면 실제로 임차인이 부담해야 할 범위는 따로 있는지 헷갈리는 분들이 많습니다. 특히 보증금에서 철거비 명목으로 큰 금액을 일방적으로 공제해버리겠다고 하면 그 자체로 급박한 문제가 됩니다.

먼저 전체를 짚어보겠습니다: 원상복구 범위와 철거비 산정, 두 가지 쟁점이 섞여 있습니다

대형 인테리어 철거비 분쟁은 사실 두 가지 서로 다른 쟁점이 뒤섞여 나타납니다. 하나는 "어디까지 철거할 의무가 있는가"라는 범위의 문제이고, 다른 하나는 "그 철거에 실제로 얼마가 드는가"라는 금액의 문제입니다. 임대인이 두 문제를 하나로 뭉뚱그려 "원상복구니까 전부 철거하고, 견적은 우리가 받은 대로 지급하라"고 요구하는 경우가 많지만, 이 둘은 완전히 다른 차원에서 각각 따져야 합니다.

범위의 문제에서 자주 놓치는 지점은, 지금 임차인이 상가를 인수할 당시 이미 이전 임차인이 설치해 둔 인테리어나 시설이 있었는지 여부입니다. 처음부터 골조 상태의 상가를 임차해 스스로 인테리어를 시공했는지, 아니면 이미 어느 정도 시설이 갖춰진 상가를 권리금을 주고 인수해 일부만 손을 봤는지에 따라 원상복구해야 할 대상 자체가 달라집니다. 그런데도 임대인은 흔히 "원래 상태", 즉 최초 준공 당시의 빈 골조 상태까지 돌려놓으라고 요구합니다.

금액의 문제에서는 임대인이 특정 철거업체 한 곳의 견적서만 들이밀며 그 금액을 그대로 요구하는 경우가 대부분입니다. 철거비가 시가보다 부풀려져 있는지, 임차인이 실제로 설치한 부분을 넘어서는 항목이 끼어 있는지, 심지어 철거 후 남는 금속·설비 등을 임대인이 처분해 이익을 챙기면서 철거비만 따로 청구하는 것은 아닌지도 함께 살펴야 합니다.

법은 이렇게 판단합니다: 원상회복의무의 근거와 범위, 유익비·부속물매수청구권까지

임차인의 원상회복의무는 민법 제654조가 준용하는 제615조에 근거합니다. 임차인이 임차목적물을 반환할 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 자신이 부속시킨 물건은 철거할 수 있다는 것이 핵심 내용입니다. 문제는 이 "원상"이 정확히 어느 시점, 어느 상태를 가리키느냐입니다.

이에 관해 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 원상회복의무의 내용과 범위를 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 종합적으로 고려해 구체적·개별적으로 판단해야 한다는 기준을 제시했습니다. 여기서 기준이 되는 것은 임차인이 목적물을 인도받았을 당시의 상태이지, 건물이 처음 지어졌을 때의 골조 상태가 아닙니다. 계약서에 "원상복구"라는 문구만 있고 구체적인 기준 시점을 별도로 정하지 않았다면, 이 판례의 틀에 따라 임차 개시 당시 상태로 되돌리는 것으로 좁혀 해석하는 것이 원칙입니다.

이 기준이 실무에서 가장 크게 작동하는 지점이 바로 상가를 인수한 경우입니다. 권리금을 주고 이전 임차인의 인테리어·시설을 그대로 넘겨받아 영업하다가 계약이 끝난 경우, 별도의 명시적 약정이 없는 한 이전 임차인이 설치한 부분까지 현재 임차인이 원상복구할 의무는 없습니다. 계약서에 "원상복구하여 반환한다"는 통상적인 문구만 있을 뿐, "이전 임차인이 설치한 시설을 포함해 준공 당시 상태로 복구한다"는 별도 특약이 없다면, 임대인이 최초 골조 상태까지 요구하는 것은 원상회복의무의 범위를 넘어선 주장입니다.

임차인이 임대인의 동의를 얻어 설치한 시설에 대해서는 민법 제646조 부속물매수청구권도 검토할 필요가 있습니다. 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이 있으면, 임대차 종료 시 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있다는 규정입니다. 이 조항은 민법 제652조에 따라 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없는 강행규정에 속하므로, 계약서에 부속물매수청구권을 포기한다는 문구가 있어도 그 효력을 다툴 여지가 있습니다. 다만 실무에서는 영업용으로 설치한 인테리어 대부분이 "건물 사용의 객관적 편익"이 아니라 그 임차인 고유의 영업 목적에 맞춘 것으로 평가되어 부속물매수청구권이 그대로 인정되기는 쉽지 않은 경우가 많습니다. 이럴 때 대안으로 검토하는 것이 민법 제626조 제2항의 유익비상환청구권입니다. 임차인이 지출한 비용으로 목적물의 객관적 가치가 증가하고 그 증가가 임대차 종료 시까지 남아 있다면, 임대인은 지출금액이나 증가액 중 자신이 선택한 금액을 상환할 의무를 집니다 — 이 상환청구권을 철거비 채무와 상계하는 방식으로 다툴 수 있습니다.

금액 산정에서는 통상의 손모(자연마모) 법리도 함께 고려됩니다. 오랜 기간 정상적으로 사용하면서 생긴 자연스러운 마모나 열화는 임차인의 원상복구 의무 범위에 포함되지 않는다는 것이 실무의 대체적 흐름입니다. 임대인이 이런 자연마모분까지 철거·보수 비용에 얹어 청구하는 경우도 흔하므로, 어느 부분이 임차인의 시공으로 인한 변경이고 어느 부분이 자연마모인지를 구분하는 것이 금액 다툼의 출발점이 됩니다.

구체적인 숫자로 보면 체감이 달라집니다. 예를 들어 인테리어 시설비로 2억 원을 들인 카페 상가에서, 임대인이 특정 업체 견적서 한 장을 근거로 철거비 8천만 원을 보증금에서 공제하겠다고 통보했다고 가정해 보겠습니다. 그런데 이전 임차인이 이미 설치해 둔 배관·전기 설비 일부가 그 견적에 포함되어 있었고, 임차인이 별도로 받은 두 곳의 견적은 3천만 원대에 그쳤다면, 그 차액 4천만 원 이상은 범위와 금액 양쪽에서 다툴 여지가 있는 셈입니다.

김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 특약 확인부터 상계·소송까지 다섯 단계

쟁점이 정리됐다면, 실제로는 다음 순서로 대응합니다.

• 계약서 원상복구 특약 문구부터 정확히 확인 — "원상복구하여 반환한다"는 통상적 문구인지, 아니면 "최초 준공 당시 상태로", "이전 임차인 설치분 포함"처럼 범위를 구체적으로 못박은 특약인지부터 가려야 합니다. 후자처럼 구체적 특약이 없다면 대법원 2017다268142 판결의 기준에 따라 임차 개시 당시 상태로 범위를 좁혀 주장할 수 있습니다.

• 임차 개시 당시 상태를 입증할 자료 확보 — 입주 당시 촬영한 사진·영상, 권리금 계약서, 시설물 인수인계 확인서, 이전 임차인과의 양수도 계약서 등을 모아 두어야 합니다. 어느 시설이 이전부터 있던 것이고 어느 부분을 자신이 새로 시공했는지를 이 자료들로 구분해야 원상복구 대상에서 이전 임차인 설치분을 빼낼 수 있습니다.

• 철거 견적을 복수 업체에서 받아 비교 — 임대인이 제시한 견적서 한 장만으로 금액을 확정 짓지 말고, 최소 두세 곳의 철거업체에서 별도 견적을 받아 항목별로 대조해야 합니다. 견적 항목 중 임차인이 시공하지 않은 부분, 자연마모에 해당하는 부분, 시가보다 과도하게 책정된 단가가 있는지 짚어내는 것이 핵심입니다. 다툼이 소송으로 넘어가면 법원 감정을 통해 객관적인 철거비를 확정받을 수도 있습니다.

• 유익비상환청구권 검토 및 상계 주장 — 임대인의 동의를 얻어 시공한 개선공사로 상가의 객관적 가치가 늘었고 그 가치 증가가 계약 종료 시점까지 남아 있다면, 유익비상환청구권을 근거로 철거비 채무와 상계를 주장할 수 있습니다. 이때는 시공 당시 임대인의 동의 여부와 가치 증가를 뒷받침할 견적서·시공내역서를 함께 준비해야 합니다.

• 보증금 공제·소송 대응 — 임대인이 보증금에서 철거비를 임의로 공제하고 나머지만 반환하려 한다면, 공제 근거가 부족한 부분에 대해 채무부존재확인소송이나 보증금반환청구소송으로 다툴 수 있습니다. 금액이 크지 않은 사안이라면 소액사건심판 절차를 활용해 시간과 비용을 아끼는 방법도 있습니다.

망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 계약서와 입주 당시 자료부터 먼저 챙기시기 바랍니다

임대인이 부르는 철거비를 그대로 받아들이거나, 보증금에서 큰 금액이 빠져나가는 것을 지켜만 보고 있으면 나중에 그 근거를 다시 따지기가 훨씬 어려워집니다. 원상복구 범위는 계약서 문언과 임차 개시 당시 상태에, 철거비 금액은 실제 견적 비교에 각각 근거를 두고 대응해야 합니다.

상가 원상복구나 인테리어 철거비 문제로 임대인과 이견이 있다면, 계약서 특약 내용과 입주 당시 자료부터 먼저 점검해 보시고, 범위와 금액을 나누어 대응 순서를 검토해 보시기 바랍니다.

법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.