상가 임대료 3기 연체 계약해지 — 요건과 명도소송 절차 

상가 세입자가 월세를 두어 달 밀렸다가 최근에야 겨우 채워 넣었는데, 임대인이 계약 해지를 통보하며 가게를 비우라고 한다면 당혹스러울 수밖에 없습니다. 반대로 임대인 입장에서는 세입자가 밀린 돈을 찔끔찔끔 갚아가며 버티는 통에 언제 계약을 끝낼 수 있는지 판단이 서지 않는 경우가 많습니다. 상가건물 임대차보호법은 '3기의 차임액'에 이르는 연체를 해지 사유로 정해두고 있지만, 연체가 꼭 연속돼야 하는지, 뒤늦게 완납하면 해지가 막히는지는 조문만으로는 답이 나오지 않습니다. 이 글에서는 3기 차임연체의 정확한 기준부터 계약갱신·권리금과의 관계, 실제로 상가를 돌려받는 명도 절차까지 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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"3기의 차임액" 연체란 — 계산 기준과 강행규정

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 여기서 '3기'는 개월 수가 아니라 차임 지급 주기를 3회 곱한 금액을 뜻합니다. 매달 차임을 내기로 한 통상적인 상가라면 월세의 3배에 해당하는 금액이 밀렸을 때 3기 연체가 됩니다. 예를 들어 월세가 150만 원인 상가라면 연체액 합계가 450만 원에 이르러야 임대인이 이 조항을 근거로 해지할 수 있습니다. 만약 차임을 연 단위로 지급하기로 약정했다면 3기는 3년치 차임을 의미하게 되어, 계산 기준은 계약서에 정한 지급 주기를 그대로 따라갑니다.

이 조항은 강행규정입니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 법에 정한 기준보다 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정하는데, 제10조의8도 여기 포함됩니다. 그래서 계약서에 "차임을 1회만 연체해도 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있다"거나 "3기 이상 연체 시 별도 통보 없이 계약이 자동으로 종료된다"는 특약을 넣어도 임차인에게 불리한 부분은 무효로 처리됩니다. 다만 3기보다 완화된 기준, 예컨대 "4기 이상 연체 시 해지"처럼 임차인에게 유리한 특약은 유효합니다.

• 관리비는 원칙적으로 제외 — 관리비가 차임과 별도 약정이라면 3기 계산에 포함되지 않는 것이 원칙이나, 계약서상 관리비가 차임에 포함된 것으로 볼 수 있다면 사안에 따라 다르게 판단될 수 있습니다.

• 부가가치세 포함 여부 — 임대차계약서에 부가세 별도 약정이 있다면 부가세도 차임의 일부로 연체액 계산에 포함되는 경우가 많습니다.

• 지급일 기준 — 차임 지급일이 도래한 시점부터 연체가 시작되므로, 아직 지급기일이 오지 않은 차임은 연체액에 넣지 않습니다.

• 보증금과의 관계 — 보증금이 남아 있어도 해지권 발생 여부와는 무관합니다. 임대인이 보증금에서 자동으로 공제하겠다는 의사표시를 하지 않는 한, 연체액은 그대로 누적됩니다.

차임연체액이 '3기의 차임액'에 달했는지는 개월 수가 아니라 금액을 기준으로 판단하며, 이보다 임차인에게 불리한 특약은 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 무효입니다.

연체가 끊겼다 이어져도 3기에 해당할까 — 해지와 갱신거절 요건의 차이

실무에서 자주 나오는 질문은 "두 달 밀렸다가 한 달 치를 갚고, 다시 밀리는 식으로 연체가 끊어졌다 이어져도 3기 연체로 볼 수 있는가"입니다. 상가건물 임대차보호법은 이 문제를 두 개의 다른 조문에서 서로 다른 문언으로 다룹니다. 계약 해지를 규정한 제10조의8은 "차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"라고 표현해, 해지하려는 시점을 기준으로 그 순간의 누적 연체액이 3기분에 이르는지를 봅니다. 연속해서 세 번을 밀렸는지, 중간에 한 번 갚고 다시 밀렸는지는 문언상 따지지 않고, 해지 시점의 잔존 연체액만 봅니다.

반면 계약갱신요구권을 규정한 제10조 제1항 제1호는 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"라고 정해 표현이 다릅니다. '사실이 있는 경우'라는 문언은 임대차기간 중 어느 시점에라도 누적 연체액이 3기분에 도달한 적이 있으면 충분하다는 의미로 읽힙니다. 그래서 임차인이 나중에 밀린 돈을 전부 갚아 현재는 연체가 전혀 없는 상태라도, 과거 한 번이라도 3기 연체 이력이 있었다면 임대인은 이를 이유로 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 결국 '지금 3기가 밀려 있어야' 하는 해지 사유와, '과거에 한 번이라도 3기를 밀린 적이 있으면 되는' 갱신거절 사유는 요건이 다르다는 점을 구분해야 합니다.

해지(제10조의8)는 '지금' 3기 연체 상태인지를, 갱신거절(제10조 제1항 제1호)은 '과거에' 3기 연체 이력이 있었는지를 각각 따진다는 점에서 두 조문의 요건이 다릅니다.

3기 도달 뒤 뒤늦게 완납하면 해지가 막힐까 — 대법원 2024다320215

임차인 입장에서 가장 궁금한 지점은 "3기 연체가 확정된 뒤라도 소송 전에 밀린 돈을 다 갚으면 해지를 막을 수 있는가"입니다. 대법원은 2026년 6월 24일 선고한 2024다320215 판결에서, 연체액이 이미 3기 차임액에 도달한 순간 임대인의 해지권이 즉시 발생하며, 이후 임차인이 연체분을 일부 또는 전부 변제하더라도 그 사정만으로는 이미 발생한 해지권이 원칙적으로 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

이 판결은 특히 임대인이 건물인도 소송을 제기한 뒤, 소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임차인이 밀린 차임을 갚은 사안에서도 마찬가지로 해지권이 유지된다고 보았습니다. 다만 대법원은 연체차임을 수령한 경위나 그 이후 임대인의 행동에 따라 임대인이 해지권을 묵시적으로 포기했다고 평가될 여지는 남겨두었습니다. 예컨대 임대인이 밀린 돈을 받으면서 계약을 계속 유지하겠다는 취지의 언행을 했다면, 개별 사안에서 해지권 포기로 인정될 가능성이 있다는 것입니다.

예를 들어 세입자가 3월분부터 5월분까지 차임을 계속 밀려 3기 연체가 확정된 상태에서 임대인이 6월 초 내용증명으로 해지를 통보했다면, 그 이후 세입자가 뒤늦게 밀린 돈 전액을 입금하더라도 이미 발생한 해지의 효력에는 영향이 없는 것이 원칙입니다. 세입자로서는 연체가 3기에 이르기 전, 즉 두 달 치가 밀린 시점에서 서둘러 정산해 두는 것이 안전합니다.

계약해지의 효력 발생 — 내용증명 통보와 도달주의

차임연체액이 3기에 이르렀다고 해서 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 임대인이 해지하겠다는 의사표시를 임차인에게 해야 하고, 그 의사표시가 임차인에게 도달한 때 비로소 해지의 효력이 발생합니다. 실무에서는 나중에 통보 여부와 시점을 다투는 분쟁을 막기 위해 내용증명우편으로 해지 의사를 보내는 것이 일반적입니다. 구두로 "나가라"고 말한 것만으로도 해지 의사표시 자체는 유효할 수 있지만, 입증의 문제로 분쟁이 커지기 쉽습니다.

해지 통보에는 연체된 차임의 액수와 기간, 해지 근거 조항을 구체적으로 적어두는 것이 좋습니다. 통보를 받은 임차인이 그 이후 뒤늦게 밀린 돈을 갚더라도, 앞서 본 대법원 판례의 취지에 따르면 이미 발생한 해지의 효력을 되돌리기는 어렵습니다. 다만 임대인이 통보 이후에도 별다른 이의 없이 차임을 계속 받아왔다면, 해지 의사를 철회했거나 계약 유지에 동의한 것으로 볼 여지가 생길 수 있으므로 임대인 쪽도 통보 이후의 언행에 유의해야 합니다.

3기 연체가 계약갱신·권리금 회수기회에 미치는 영향

3기 연체는 해지 사유에 그치지 않고, 임차인의 다른 권리에도 영향을 줍니다. 앞서 본 제10조 제1항 제1호에 따라 임대차기간 중 3기 연체 이력이 한 번이라도 있으면 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다. 계약 갱신을 요구하는 시점에는 연체가 전혀 없더라도 마찬가지입니다.

권리금 회수기회도 마찬가지로 제한됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결에 협조할 의무(권리금 회수기회 보호의무)를 지지 않는다고 정합니다. 헌법재판소는 2023년 6월 29일 2021헌바264 결정에서 이 조항이 재판관 전원일치로 합헌이라고 판단하면서, 차임 지급은 임대차계약의 가장 기본적인 의무이므로 이를 3기분에 이르도록 이행하지 않았다면 신뢰관계가 깨진 것으로 보아 권리금 보호대상에서 제외하는 것이 정당하다고 밝혔습니다.

• 계약해지 — 해지 시점에 3기가 밀려 있으면 임대인이 즉시 계약을 끝낼 수 있습니다.

• 계약갱신요구권 상실 — 과거 한 번이라도 3기 연체 사실이 있었다면 갱신 요구 자체를 거절당할 수 있습니다.

• 권리금 회수기회 상실 — 임대인이 신규 임차인 주선을 방해해도 손해배상 책임을 지지 않습니다.

• 원상회복·손해배상 부담 — 해지로 계약이 끝나면 임차인은 상가를 원상복구해 반환하고, 밀린 차임과 인도 지연분에 대한 손해배상까지 부담할 수 있습니다.

계약 해지 후 상가를 돌려받기까지 — 명도 절차

해지 통보만으로 임차인이 순순히 나가지 않는 경우가 많습니다. 이때 임대인은 임차인을 상대로 건물인도청구소송(명도소송)을 제기해야 하며, 임의로 문을 잠그거나 짐을 들어내는 자력구제는 형사처벌(주거침입·재물손괴 등) 위험이 있어 피해야 합니다. 소송에서는 해지의 효력이 발생했다는 점, 즉 연체액이 3기에 이르렀고 해지 의사표시가 적법하게 도달했다는 점을 임대인이 증명해야 합니다.

소송과 함께 밀린 차임과, 인도가 지연되는 기간 동안 발생하는 차임 상당의 부당이득 또는 손해배상을 함께 청구하는 것이 일반적입니다. 판결이 확정되면 임차인이 임의로 상가를 비우지 않는 한, 임대인은 확정판결을 집행권원으로 삼아 부동산 인도 강제집행을 신청해 집행관을 통해 강제로 상가를 인도받을 수 있습니다. 영업 중단으로 인한 손해를 줄이려면 소송 진행과 별도로 명도단행가처분 등 보전처분을 함께 검토할 수도 있습니다.

실무 유의점 — 임대인과 임차인이 각각 챙길 것

임대인 입장에서는 연체가 3기에 이르는 즉시 서둘러 해지를 통보하기보다, 통보 시점의 정확한 연체액을 계산해 내용증명에 명시하고 근거 자료(계좌 입금 내역, 임대차계약서상 지급일)를 정리해두는 것이 이후 소송에서 유리합니다. 통보 이후에도 별다른 조건 없이 차임을 계속 수령하면 해지권을 스스로 포기한 것으로 평가될 수 있다는 점도 유념해야 합니다.

임차인 입장에서는 연체가 두 달 치, 즉 2기에 근접한 시점에서 최소한 일부라도 갚아 3기 도달 자체를 막는 것이 가장 확실한 방어입니다. 이미 3기에 도달한 뒤라면 뒤늦은 완납만으로 해지를 막기 어렵다는 점을 감안해, 임대인과 분할변제 합의서를 작성하고 임대인이 계약 유지 의사를 명확히 표시하도록 해두는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

Q. 월세를 하루만 늦게 내도 임대인이 바로 계약을 해지할 수 있나요?

A. 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 연체액이 3기의 차임액, 즉 통상 월세의 3배에 달해야 해지할 수 있다고 정하고 있고, 이 기준은 임차인에게 불리하게 바꿀 수 없는 강행규정입니다. 계약서에 "1회 연체 시 즉시 해지"라는 특약이 있어도 그 부분은 제15조에 따라 무효로 처리됩니다.

Q. 연체가 끊겼다 이어졌다 해도 3기 연체로 볼 수 있나요?

A. 계약 해지(제10조의8)는 해지 시점에 누적 연체액이 3기분에 이르는지를 보므로, 중간에 일부를 갚아 연체가 끊겼더라도 다시 밀려 해지 시점에 3기에 이르면 해지 사유가 됩니다. 다만 계약갱신 거절(제10조 제1항 제1호)은 과거 어느 시점에라도 3기 연체 사실이 있었다면 충분해 요건이 조금 다릅니다.

Q. 3기 연체가 확정된 뒤 밀린 돈을 전부 갚으면 해지를 막을 수 있나요?

A. 원칙적으로 막기 어렵습니다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 연체액이 3기에 도달한 순간 해지권이 발생하고, 이후 일부 변제만으로는 이미 발생한 해지권이 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 다만 임대인이 연체차임을 받으면서 계약 유지 의사를 보였다면 해지권 포기로 평가될 여지는 남아 있습니다.

Q. 보증금이 많이 남아 있는데도 3기 연체를 이유로 해지될 수 있나요?

A. 가능합니다. 해지권 발생 여부는 보증금 잔액과 무관하게 연체액이 3기에 달했는지로만 판단하며, 임대인이 보증금에서 밀린 차임을 알아서 공제하겠다는 의사표시를 하지 않는 한 연체액은 그대로 누적됩니다. 보증금이 충분하다는 이유로 연체를 방치하는 것은 위험합니다.

Q. 3기 연체로 계약이 끝나면 권리금은 전혀 못 받나요?

A. 그럴 가능성이 큽니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 3기 연체 사실이 있는 임차인에게는 임대인이 권리금 회수기회를 보호해줄 의무가 없다고 정하고, 헌법재판소도 2023. 6. 29. 2021헌바264 결정으로 이 조항을 합헌이라 판단했습니다. 신규 임차인을 직접 구해 임대인에게 소개하더라도 임대인이 협조를 거부하면 책임을 묻기 어렵습니다.

Q. 임대인이 소송 없이 임의로 상가 문을 잠그고 물건을 빼도 되나요?

A. 안 됩니다. 계약이 해지됐더라도 임차인이 점유를 넘기지 않는 이상 임대인이 임의로 문을 잠그거나 집기를 반출하면 형사상 주거침입, 재물손괴 등의 책임을 질 수 있습니다. 반드시 건물인도청구소송을 거쳐 확정판결을 받은 뒤 강제집행 절차로 상가를 돌려받아야 합니다.

맺음말

상가 임대차에서 3기 차임연체는 임대인에게는 계약을 끝낼 수 있는 확실한 무기이자, 임차인에게는 갱신요구권과 권리금까지 한꺼번에 잃을 수 있는 결정적인 분기점입니다. 연체가 연속돼야 하는지, 뒤늦게 갚으면 해지가 막히는지는 조문 하나만으로는 판단하기 어렵고, 해지 사유(제10조의8)와 갱신거절 사유(제10조 제1항 제1호)의 요건 차이, 그리고 최근 대법원 판례가 밝힌 해지권 발생·소멸의 기준까지 함께 봐야 정확한 결론이 나옵니다.

3기 연체를 둘러싼 다툼은 연체액 계산 방식, 해지 통보의 도달 여부, 그 이후의 변제·수령 경위에 따라 결론이 달라지는 사안별 판단의 영역입니다. 수원·경기남부에서 상가 임대차 분쟁을 다뤄 온 경험에 비추어 보면, 초기에 연체액과 통보 시점을 정확히 정리해두는 쪽이 소송까지 가더라도 유리한 위치를 점하는 경우가 많습니다. 계약 해지나 명도 절차를 앞두고 있다면 이른 시점에 관련 자료를 정리해 검토받아보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

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