상가 권리금소송, 받지 못했다면 꼭 읽어보세요. 

안녕하세요. 제이엘파트너스 법률사무소, 부동산 전문 임영호 변호사입니다.

상가를 정리하면서 가장 걱정되는 부분 중 하나가 권리금입니다.

오랜 기간 영업하며 만든 단골 고객, 시설, 상권의 가치가 권리금에 반영되기 때문입니다. 그래서 기존 임차인은 새로운 임차인을 구해 권리금을 받고 나가려는 경우가 많습니다.

그런데 어렵게 신규 임차인을 구했는데 임대인이 계약을 거절한다면 상황은 복잡해집니다.

“건물주가 싫다는데 어쩔 수 없는 것 아닌가”, “권리금 계약서까지 쓰지 않았으니 포기해야 하나”라고 생각할 수 있습니다. 하지만 상가 권리금소송에서는 임대인의 거절이 정당한 사유에 해당하는지, 그로 인해 권리금 회수기회가 실제로 침해되었는지를 따져볼 수 있습니다.

건물주가 계약을 거절하면 모두 위법일까요?

그렇지는 않습니다.

임대인도 아무 조건 없이 모든 신규 임차인과 계약해야 하는 것은 아닙니다. 신규 임차인이 차임을 지급할 능력이 없거나, 상가를 정상적으로 운영하기 어려운 사정이 있다면 거절 사유가 문제될 수 있습니다.

다만 아래와 같은 경우라면 상가 권리금소송을 검토할 필요가 있습니다.

1. 신규 임차인을 소개했는데 특별한 이유 없이 거절한 경우입니다.

2. 임대인이 직접 영업하겠다며 계약을 거부한 경우입니다.

3. 주변 시세보다 현저히 높은 보증금이나 월세를 요구한 경우입니다.

4. 권리금 지급을 막는 취지의 말을 한 경우입니다.

5. 계약 직전 갑자기 조건을 바꿔 거래를 무산시킨 경우입니다.

▪ 상가건물 임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호 등

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 됩니다.

이 조항에서 중요한 것은 단순히 신규 임차인이 있었다는 사실만이 아닙니다. 실제 권리금 계약이 가능했는지, 임대인의 행위 때문에 거래가 무산되었는지, 거절 사유가 정당했는지가 함께 검토됩니다.

권리금을 지키려면 무엇부터 준비해야 할까요?

상가 권리금소송은 감정적인 주장보다 자료가 중요합니다.

“건물주가 방해했다”는 말만으로는 부족할 수 있습니다. 권리금 회수기회가 실제로 존재했고, 임대인의 행동으로 그 기회가 사라졌다는 점을 시간순으로 정리해야 합니다.

1. 임대차계약서 확인

: 계약기간, 갱신 여부, 특약, 차임 연체 여부를 먼저 확인해야 합니다.

2. 신규 임차인 자료 정리

: 신규 임차인의 인적사항, 업종, 계약 의사, 보증금과 월세 지급 능력을 확인해야 합니다.

3. 권리금 약정 자료 확보

: 권리금 계약서, 문자, 카카오톡, 입금 약정, 협의 내용이 중요합니다.

4. 임대인의 거절 내용 정리

: 거절 이유, 통보 시점, 대화 내용, 조건 변경 여부를 자료로 남겨야 합니다.

5. 손해액 산정 검토

: 청구 가능한 손해는 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 검토될 수 있습니다.

6. 청구 시기 확인

: 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 하므로 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다.

즉, 상가 권리금소송은 권리금이 얼마였는지뿐 아니라 임대인의 방해행위와 손해 사이의 연결관계를 입증하는 과정입니다.

많이 묻는 질문, 먼저 확인해볼까요?

Q. 신규 임차인을 꼭 구해야 상가 권리금소송이 가능한가요?

권리금 회수기회가 실제로 존재했다는 점이 중요합니다. 신규 임차인을 주선했고 권리금 지급 의사까지 있었다면 중요한 자료가 될 수 있습니다.

Q. 건물주가 직접 영업하겠다고 하면 무조건 정당한 거절인가요?

무조건 그렇지는 않습니다. 실제 사용 계획, 거절 경위, 임대인의 발언, 계약 무산 과정 등을 함께 검토해야 합니다.

Q. 권리금 계약서를 쓰지 않았어도 청구할 수 있나요?

가능성을 검토할 수 있습니다. 다만 계약서가 없다면 문자, 통화녹음, 카카오톡, 입금 약정, 중개인 진술 등 다른 자료로 권리금 약정과 거래 가능성을 입증해야 합니다.

왜 임영호 변호사를 선택해야 할까요?

상가 권리금소송은 단순히 “권리금을 못 받았다”는 사건이 아닙니다.

임대차계약 종료 시점, 신규 임차인 주선 여부, 권리금 약정 내용, 임대인의 거절 사유, 손해액 산정까지 함께 검토해야 하는 부동산 분쟁입니다.

임영호 변호사는 서울대학교를 졸업하고 제53회 사법시험에 합격한 후 사법연수원을 수료하였습니다. 또한 인천 주택분쟁조정위원으로 활동하며 다양한 임대차 및 부동산 분쟁을 검토한 경험을 보유하고 있습니다.

상가 권리금소송에서는 초기 단계에서 아래 내용을 함께 점검합니다.

• 임대차계약 종료 시점입니다.

• 신규 임차인 주선 자료입니다.

• 권리금 계약 또는 협의 내용입니다.

• 임대인의 거절 사유입니다.

• 권리금 회수기회 상실 여부입니다.

• 손해배상 청구 가능성과 청구 금액입니다.

• 내용증명, 협상, 소송 진행 방향입니다.

임영호 변호사는 관련 자료와 사실관계를 면밀히 검토하여 의뢰인에게 필요한 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드리고 있습니다.

권리금 회수 기회가 사라지기 전, 바로 확인해야 합니다.

상가 권리금은 영업을 이어온 임차인에게 중요한 재산적 가치입니다.

신규 임차인까지 구했는데 임대인의 거절로 계약이 무산되었다면 단순히 포기할 문제가 아닐 수 있습니다. 아직 늦었다고 단정할 필요는 없습니다. 다만 시간이 지나면 대화자료가 사라지고, 신규 임차인의 계약 의사 입증도 어려워질 수 있습니다.

현재 권리금을 받지 못했거나 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절한 상황이라면 혼자 판단하지 마시기 바랍니다. 임대차계약서, 권리금 협의자료, 신규 임차인 자료, 임대인의 거절 내용을 정리해 상가 권리금소송 가능성부터 확인해보시기 바랍니다.