상가임대차 계약갱신요구권과 권리금 보호, 임차인이 알아야 할 것 

상가를 임차하여 영업을 하는 자영업자라면 계약기간 만료가 다가올 때마다 계약을 계속 이어갈 수 있을지, 그동안 쌓아온 권리금을 지킬 수 있을지 걱정이 앞서기 마련입니다. 상가건물 임대차보호법은 이러한 임차인을 보호하기 위해 계약갱신요구권과 권리금 회수 보호 제도를 두고 있습니다. 오늘은 두 제도의 내용과 한계, 실무상 유의할 점을 살펴보겠습니다.

■ 계약갱신요구권이란

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없으며, 이러한 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 다만 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있거나, 임대인의 동의 없이 목적물을 전대한 경우, 건물의 일부 또는 전부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 등 법에서 정한 사유가 있으면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

■ 권리금 회수 보호 제도

임차인이 오랜 기간 영업을 하면서 확보한 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등은 권리금이라는 형태로 평가됩니다. 상가건물 임대차보호법은 임대차 종료 무렵 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있도록, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약체결을 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다. 구체적으로 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 현저히 고액의 차임을 요구하는 행위, 정당한 이유 없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위 등을 하여 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 한 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

■ 제도의 한계와 유의사항

다만 계약갱신요구권과 권리금 보호 제도에는 일정한 한계가 있습니다. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 임대인이 임대차계약 체결 당시 임차인에게 이를 고지하고 그 계획에 따르는 경우라면 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 또한 임대인이 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우가 아니라면, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임을 지지 않는 예외도 존재합니다. 권리금 분쟁이 발생하면 신규임차인 주선 여부, 임대인의 거절 사유의 정당성 등을 둘러싸고 다툼이 벌어지는 경우가 많으므로, 신규임차인을 주선하였다는 사실과 그 과정에서 임대인이 취한 태도를 구체적으로 입증할 수 있는 자료를 미리 확보해 두는 것이 중요합니다.

■ 분쟁 시 실무 팁

권리금 회수 방해를 이유로 손해배상을 청구하려면 임차인이 신규임차인을 실제로 주선하였다는 사실이 무엇보다 중요한 입증 대상이 됩니다. 신규임차인 후보와 나눈 대화 내용, 계약 조건에 관한 협의 자료, 임대인에게 신규임차인을 소개하였다는 통지 내역 등을 문서나 문자메시지로 남겨두는 것이 좋습니다. 또한 계약갱신을 요구할 때에는 반드시 그 사실이 남도록 내용증명 우편을 활용하는 것이 바람직하며, 구두로만 요구할 경우 나중에 갱신요구 시기와 내용을 둘러싸고 다툼이 생길 수 있습니다. 임대인 역시 갱신을 거절하거나 재건축 등을 이유로 목적물 반환을 요구하려는 경우에는 그 사유와 계획을 임차인에게 명확히 고지하고 관련 자료를 남겨두어야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

■ 마치며

상가임대차 관계에서 계약갱신요구권과 권리금 보호 제도는 임차인의 생업을 지키기 위한 중요한 법적 장치입니다. 그러나 각 제도에는 예외와 한계가 존재하고, 실제 분쟁에서는 사실관계 입증이 승패를 좌우하는 경우가 많습니다. 임대차 계약을 체결할 때부터 계약서 조항을 꼼꼼히 확인하고, 갱신이나 권리금 회수와 관련한 의사표시는 기록이 남는 방법으로 하는 습관을 들이는 것이 바람직합니다. 구체적인 분쟁 상황에 놓여 있다면 전문가와의 상담을 통해 대응 방향을 점검해 보시기를 권해드립니다.

한편 임차인이 총 10년의 갱신요구 기간을 모두 채운 이후에는 더 이상 계약갱신을 요구할 권리가 없으므로, 임대인과의 재계약 협상 시 이 점도 함께 고려하여 전략을 세울 필요가 있습니다.