기획부동산 사기 대처법과 법적 조치 

알고 보니 기획부동산 사기? 속아서 날린 내 돈 찾는 법은?

우리나라에서 부동산은 예로부터 안전한 재테크 수단으로 인식되어 왔습니다. 특히 최근 몇 년간 주택시장이 과열되면서 부동산 시세 상승으로 높은 차익을 기대하는 많은 투자자가 수익형 부동산에 투자해 왔습니다.

이를 틈타 기획부동산 사기 범죄의 피해자가 늘어나며 사회적 논란이 되고 있습니다. 이에 기획부동산 사기로 피해를 입은 이들을 위한 실효성 있는 대응 방안을 제시하고자 합니다.

부동산은 특성상 거래 금액 규모가 크고 인기 있는 재테크 수단이기에, 부동산 사기 유형 역시 세월이 흐르며 고도로 다양화되는 실정입니다.

거액이 오가는 거래인 만큼 투자자 입장에서도 계약서를 면밀히 검토하고 누락된 부분이 없는지 잘 살펴야 하지만, 개발 호재로 인해 땅값이 크게 오를 것이라는 주변의 소문이나 공인중개사의 설명만을 신뢰하여 성급하게 결정을 내릴 경우 난처한 상황에 직면할 수 있습니다.

개발 호재가 있을 것이라는 막연한 정보만으로 계약했으나 실제로는 악재로 인해 집값이 상승하지 않는 지역이거나, 호재가 있다는 허위 과장 광고로 시세보다 훨씬 높은 가격에 부동산을 매도하는 기획부동산 사기업체에 피해를 입는 경우가 대표적인 사례입니다.

게다가 토지를 매입했으나 단독 소유가 아닌 공유 지분 토지인 경우도 허다합니다. 기획부동산 사기 유형은 다양하지만, 공유 지분 토지의 경우 매입 후 임의로 처분할 수 없어 피해 규모가 더욱 비대해질 수밖에 없습니다.

기획부동산 사기죄의 형사적 처벌 기준

• 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금

• 특경법 적용 시 : 피해액 5억 이상은 3년 이상, 50억 이상은 최대 무기징역

기획부동산 사기 범죄를 저지른 업체에 대응하기 위해 취할 수 있는 법적 절차는 형사 고소와 민사상 손해배상 청구 두 가지입니다. 그중에서도 기획부동산 업체를 사기죄로 형사 고소하는 조치를 우선적으로 진행해야 합니다.

사실과 다른 정보를 유포하여 매수자에게 실제 가치보다 훨씬 높은 가격으로 부동산을 매도한 경우, 기획부동산 업체가 매도 차익을 편취할 목적으로 매수자를 속이는 '기망 행위'를 한 것으로 판단하기 때문입니다.

사기죄는 형법 제347조에 규정되어 있으며, 법정형은 10년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처합니다. 특히 재물 교부나 금전 편취 행위가 수반되는 사기 범죄에서는 피해 금액 규모에 따라 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률(특경법)이 적용됩니다.

기획부동산 업체의 편취 금액이 5억 원 이상일 경우 3년 이상의 유기징역에 처하며, 피해 금액이 50억 원을 초과할 때는 5년 이상의 유기징역 또는 최대 무기징역까지 선고될 수 있어 처벌 수위가 대폭 강화됩니다.

민사상 손해배상 청구를 통한 피해 회복

• 형사 유죄 판결을 근거로 한 민사상 손해배상 청구

• 소송을 제기한 원고(피해자)가 직접 불법 행위와 손해를 증명해야 함

형사 고소가 가해자인 기획부동산 업체에 대한 처벌을 목적으로 하는 절차라면, 사기로 인해 발생한 실질적인 금전적 손실을 보전받기 위해서는 민사상 손해배상 청구 소송을 제기해야 합니다.

상대방의 불법 행위가 명백히 입증되고 그로 인한 피해가 실재한다면, 객관적인 근거 자료를 철저히 준비하여 소송을 통해 배상을 받을 수 있습니다.

형사 재판에서 유죄 판결이 확정된 상황이라면 해당 판결문을 근거로 손해배상 청구 시 승소할 확률이 높으나, 수사기관이 주도하여 혐의를 입증하는 형사 사건과 달리 민사 소송에서는 소를 제기한 원고가 피고의 불법 행위와 손해 발생 사이의 인과관계를 직접 입증해야 하는 책임을 부담합니다.

이로 인해 일반 법률 소비자가 독자적으로 모든 증거 자료를 수집하여 복잡한 민사 소송 절차를 수행하고 원하는 판결을 도출하는 것은 상당한 가중을 초래할 수 있습니다. 따라서 부동산 분야의 전문성을 갖추고 유사 사건 수행 경험이 풍부한 법률 대리인을 선임하는 것이 승소 확률을 극대화하는 방안입니다.

공인중개사 과실 및 가담에 대한 대응

• 사기 가담 시 공범 처벌 및 공인중개사협회 대상 손해배상 청구 가능

• 직접 가담하지 않은 과실 책임에 대해서도 배상 청구 가능

앞서 기술한 바와 같이 부동산은 거래 금액이 방대하므로 사기 행위가 아니더라도 거래 과정에서 분쟁이나 사고가 빈번하게 발생합니다. 이러한 이유로 통상 매도인과 매수인 간의 직거래 방식보다는 공인중개사를 매개로 거래를 체결하곤 합니다.

그러나 중개 과정에서 공인중개사가 기획부동산 사기 범행에 직접 가담하는 등 중개업자로 인해 피해를 입는 사례도 존재합니다. 부동산에 다수의 채권자가 설정되어 있다는 사실이나 거래 대상물의 권리관계 및 현황을 정확히 고지하지 않는 행위가 이에 해당합니다.

기획부동산 사기 범죄에 공인중개사가 가담한 사실이 밝혀질 경우 사기죄의 공범으로 형사 처벌을 받게 되며, 피해자는 공인중개사 개인뿐만 아니라 그와 공제계약을 체결한 공인중개사협회를 상대로도 손해배상을 청구할 수 있습니다.

범죄에 직접 가담하지 않았더라도 중개업자의 고의 또는 과실로 인해 손해가 발생했다면 공인중개사법에 따른 배상 책임이 성립하므로, 신속한 피해 복구를 위해 부동산 전문 변호사와의 심도 있는 상담을 통해 대응책을 모색해야 합니다.

기획부동산 사기는 민사적 권리 구제뿐만 아니라 형사적 처벌 절차가 복잡하게 얽힌 사안입니다. 부동산의 특성상 방대한 부동산 관계 법령이 연관되어 있으므로, 해당 유형의 사건에 대해 풍부한 승소 경험을 보유한 변호사를 선임하여 체계적으로 대응하는 것이 가장 현명한 판단입니다.

법률사무소 상산은 다양한 부동산 분쟁 사건을 직접 처리한 국토교통부 토지실 출신 변호사가 전문적인 법률 조력을 제공하고 있습니다. 현재 이와 관련하여 법적 구제가 필요한 상황이라면 전문가의 도움을 받아 해결책을 도출하시기 바랍니다.