기획부동산 부당이득·손해배상, 얼마나 돌려받나 — 반환 범위와 과실상계 

기획부동산 계약을 취소하거나 무효로 돌릴 수 있다는 것까지는 알겠는데, 막상 "그래서 실제로 얼마를 돌려받느냐"에 이르면 막막해지는 분들이 많습니다. 낸 원금만 받는지, 그동안의 이자나 취득세·등기비용까지 받는지, 혹시 "제대로 확인하지 않은 내 잘못"을 이유로 받을 돈이 깎이지는 않는지가 핵심 질문입니다. 같은 사건이라도 부당이득반환으로 가느냐 손해배상으로 가느냐에 따라 돌려받는 범위가 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 회수 '금액의 범위'를 결정하는 법리를 부당이득과 손해배상으로 나누어, 과실상계 문제까지 함께 정리합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

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회수의 진짜 쟁점은 '범위' — 청구원인이 금액을 가른다

기획부동산 피해 회수에서 "계약을 취소할 수 있는가"는 출발점일 뿐입니다. 정작 손에 쥐는 돈을 좌우하는 것은 "그 취소로 얼마까지 돌려받을 수 있는가", 즉 반환·배상의 범위입니다. 그리고 이 범위는 어떤 권리로 청구하느냐에 따라 계산법이 달라집니다.

크게 두 갈래입니다. 하나는 계약을 무효·취소로 돌려 받은 것을 되돌리는 부당이득반환이고, 다른 하나는 기망이라는 위법행위로 입은 손해를 메우는 손해배상입니다. 두 길은 "무엇을, 어디까지" 돌려받는지가 서로 다르므로, 내 사안에서 어느 쪽이 더 많이 회수되는지를 따져 전략을 세워야 합니다.

예컨대 토지 대금으로 1억 원을 치르면서 취득세와 등기비용, 대출이자로 추가 비용이 들었다면, 이 부대비용까지 받을 수 있는지부터 청구원인에 따라 답이 갈립니다. 단순히 "돈을 돌려받는다"가 아니라 "어느 항목까지 돌려받는다"를 따지는 것이 회수 전략의 핵심입니다.

부당이득반환의 범위 — 상대가 선의냐 악의냐 (민법 제748조)

계약이 사기로 취소되어 무효가 되면, 상대는 받은 돈을 부당이득으로 돌려주어야 합니다. 그런데 그 반환 범위는 받은 사람이 선의였는지 악의였는지에 따라 달라집니다. 민법 제748조는 선의의 수익자는 받은 이익이 현존하는 한도에서만 반환하면 되지만, 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상까지 하도록 정하고 있습니다.

여기에 민법 제749조가 더해집니다. 처음에는 선의였더라도 소송에서 패소하면 소를 제기한 때, 즉 소장 부본이 송달된 때부터는 악의의 수익자로 취급됩니다. 그 시점부터는 원금에 이자가 붙어 불어나는 셈입니다. 기획부동산처럼 애초에 기망을 한 쪽은 자신의 이익 보유에 법률상 원인이 없음을 안 악의의 수익자로 평가될 여지가 큽니다.

민법 제748조에 따르면 악의의 수익자는 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해까지 배상해야 합니다. 기망을 한 쪽은 악의로 평가될 여지가 큽니다.

손해배상의 범위 — 원금 너머의 손해까지 (민법 제393조·제763조)

손해배상으로 가면 초점이 "기망으로 내가 얼마나 손해를 보았는가"로 옮겨갑니다. 통상은 지급한 매매대금 상당액이 손해의 중심이 되지만, 그에 그치지 않고 부대비용까지 손해로 인정될 여지가 있습니다. 불법행위 손해배상에는 민법 제763조를 통해 민법 제393조가 준용되어 통상손해와, 예견 가능한 특별손해가 배상 범위가 됩니다.

다만 부대비용이 모두 자동으로 인정되는 것은 아니고, 기망과의 인과관계와 예견 가능성이 따져집니다. 어떤 항목이 손해로 다투어질 수 있는지 정리하면 다음과 같습니다.

• 매매대금 — 손해의 중심으로, 지급한 토지 대금 상당액입니다.

• 취득 부대비용 — 취득세·등기비용·중개수수료 등 거래에 든 비용입니다.

• 대출이자 — 토지 매수를 위해 대출을 받았다면 그 이자가 손해로 다투어질 수 있습니다.

• 지연손해금 — 배상이 늦어진 기간에 대한 이자 상당액이 가산될 수 있습니다.

예를 들어 1억 원 대금에 더해 취득세와 등기비용으로 수백만 원을 썼다면, 손해배상에서는 이 비용도 손해 항목으로 주장해 볼 수 있습니다. 다만 그만큼 인과관계와 금액을 증빙으로 뒷받침해야 합니다.

과실상계 — "내 잘못도 있다"고 깎이는 문제 (민법 제396조·제763조)

손해배상에서 반드시 짚어야 할 변수가 과실상계입니다. 민법 제396조는 손해 발생에 피해자의 과실이 있으면 법원이 배상 책임과 금액을 정할 때 이를 참작하도록 하고, 이 규정은 민법 제763조를 통해 불법행위에도 준용됩니다. 문제는 이 과실에 엄격한 주의의무 위반뿐 아니라 단순한 부주의까지 포함된다는 점입니다.

그래서 기획부동산 측은 "등기부나 토지이용계획을 확인하지 않은 매수인의 부주의도 손해에 기여했다"며 배상액 감액을 주장하곤 합니다. 만약 일정 비율의 과실이 인정되면, 그 비율만큼 받을 손해배상액이 줄어듭니다. 다만 상대의 적극적인 기망이 강할수록 피해자의 과실 비중은 낮게 평가되는 경향이 있어, 영업 과정의 거짓이 얼마나 적극적이었는지를 부각하는 것이 중요합니다.

한 가지 주목할 점은, 이러한 과실상계 법리가 부당이득반환에는 원칙적으로 그대로 적용되지 않는다는 것입니다. 즉 손해배상에서는 과실로 깎일 수 있는 부분이, 부당이득반환에서는 원금이 그대로 유지될 수 있어 청구원인 선택의 실익이 생깁니다.

부당이득과 손해배상 — 범위 관점에서 무엇을 고를까

두 길은 범위 면에서 장단점이 분명합니다. 손해배상은 매매대금을 넘어 부대비용·지연손해금, 경우에 따라 위자료까지 폭넓게 구할 수 있다는 장점이 있지만, 인과관계 입증 부담과 과실상계라는 감액 위험을 함께 안습니다. 반대로 부당이득반환은 받은 돈에 이자를 더해 비교적 깔끔하게 원상회복을 구할 수 있고 과실상계의 영향도 작지만, 거래에 든 부대비용까지는 범위에 들지 않을 수 있습니다.

그래서 실무에서는 둘 중 하나만 고집하기보다, 사안의 증거와 손해 구성에 맞춰 주위적·예비적으로 함께 주장하는 경우가 많습니다. 가령 부대비용 지출이 크고 증빙이 탄탄하면 손해배상의 실익이 커지고, 피해자 과실 논란이 부담스러우면 부당이득반환의 안정성이 매력적입니다. 결국 "내 사건에서 어느 항목까지 얼마를 받을 수 있는가"를 구체적으로 계산해 선택해야 합니다.

회수 범위를 넓히려면 — 증거가 금액을 만든다

같은 사건이라도 어떻게 준비했는지에 따라 회수 범위는 달라집니다. 우선 상대의 악의를 뒷받침할 자료, 즉 "개발이 확정되었다"거나 "곧 해제된다"던 적극적 거짓이 담긴 녹취·문자·광고물을 확보하면 기망과 악의 입증이 쉬워지고 이자·손해 범위도 넓어집니다. 또 취득세 영수증, 등기비용 내역, 대출 약정과 이자 납입 내역 같은 비용 증빙을 모아 두면 손해 항목을 구체적으로 주장할 수 있습니다.

과실상계 방어도 미리 염두에 두는 것이 좋습니다. 매수 당시 회사가 서류 확인을 막거나 자료를 회수했다는 정황, 전문가도 속을 만큼 정교한 기망이었다는 점을 부각하면 피해자 과실 비중을 낮출 수 있습니다. 끝으로, 이자의 기산과 소멸시효를 고려하면 청구는 빠를수록 유리하므로, 증거가 갖춰지는 대로 신속히 움직이는 편이 회수 금액을 키우는 길입니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약이 무효가 되면 낸 돈 전부를 무조건 돌려받나요?

A. 부당이득반환에서는 상대가 선의인지 악의인지에 따라 범위가 달라집니다. 민법 제748조상 선의 수익자는 현존이익 한도에서만 반환하지만, 악의 수익자는 이자를 붙여 반환하고 손해까지 배상해야 합니다. 기망을 한 쪽은 악의로 평가될 여지가 커, 원금에 이자가 더해질 수 있습니다.

Q. 취득세나 등기비용, 대출이자도 받을 수 있나요?

A. 손해배상으로 청구하는 경우 매매대금 외에 이런 부대비용도 손해 항목으로 다투어 볼 수 있습니다. 다만 기망과의 인과관계와 예견 가능성이 인정되어야 하고, 영수증·납입내역 등 증빙으로 금액을 뒷받침해야 합니다. 부당이득반환에서는 이런 부대비용까지는 범위에 들지 않을 수 있습니다.

Q. "확인 안 한 내 잘못"이라며 배상액을 깎는다는데 사실인가요?

A. 손해배상에서는 과실상계가 적용되어, 피해자의 부주의가 손해에 기여했다고 인정되면 그 비율만큼 배상액이 줄 수 있습니다. 다만 상대의 적극적 기망이 강할수록 피해자 과실은 낮게 평가되는 경향이 있습니다. 또 과실상계는 부당이득반환에는 원칙적으로 그대로 적용되지 않는다는 점도 고려할 수 있습니다.

Q. 부당이득반환과 손해배상 중 무엇이 더 많이 받나요?

A. 사안에 따라 다릅니다. 부대비용 지출이 크고 증빙이 탄탄하면 손해배상의 회수 범위가 넓고, 피해자 과실 논란이 부담스러우면 과실상계 영향이 작은 부당이득반환이 안정적입니다. 실무에서는 둘을 함께 주장해 유리한 결론을 끌어내는 경우가 많습니다.

Q. 이자는 언제부터 계산되나요?

A. 악의의 수익자라면 받은 이익에 이자가 붙고, 선의였더라도 패소하면 소를 제기한 때, 즉 소장 부본이 송달된 때부터 악의로 보아 그때부터 이자가 가산됩니다. 그래서 청구를 빨리 시작할수록 이자 기산에서 유리할 수 있습니다.

Q. 회수 범위를 넓히려면 무엇을 준비해야 하나요?

A. 상대의 적극적 거짓이 담긴 녹취·문자·광고물로 기망과 악의를 입증하고, 취득세·등기비용·대출이자 같은 비용 증빙을 모아 손해 항목을 구체화하는 것이 핵심입니다. 여기에 청구를 신속히 진행해 이자 기산과 시효 면에서 유리한 위치를 잡는 것이 좋습니다.

맺음말

기획부동산 피해 회수에서 "얼마를 돌려받느냐"는 청구원인의 선택에서 갈립니다. 부당이득반환은 상대의 선의·악의에 따라 원금에 이자가 더해지고, 손해배상은 부대비용과 지연손해금까지 폭넓게 구할 수 있는 대신 과실상계라는 감액 위험을 안습니다. 두 길의 범위와 위험을 비교해, 내 사건에서 더 많이 회수되는 쪽을 고르는 것이 전략의 출발점입니다.

무엇보다 회수 범위는 증거가 만듭니다. 상대의 악의를 보여 주는 자료와 비용 증빙을 탄탄히 준비할수록 받을 수 있는 금액이 넓어지고, 청구가 빠를수록 이자와 시효 면에서 유리합니다. 부당이득과 손해배상을 어떻게 조합할지는 사안마다 다르므로, 손해 항목을 항목별로 따져 계산해 보는 것이 첫걸음입니다.

수원·경기남부 지역에서 기획부동산 투자금 회수의 범위를 가늠하기 어렵다면, 계약 경위와 지출 내역, 영업 당시의 자료를 정리해 한 번쯤 법률 전문가의 점검을 받아보시길 권합니다. 어느 청구원인으로 얼마를 구할 수 있을지 사안에 맞게 짚어드릴 수 있습니다.

조력이 필요하시면 010-3432-1451 강대현 변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.