건물인도, 세입자 도와 '청구 기각' 판결받은 사례 

안녕하세요. 법무법인 어진 부동산전문변호사 하동권입니다.

임대차계약을 체결하고 정상적으로 영업을 하고 있었는데, 어느 날 갑자기 건물인도 소장을 받는 경우가 있습니다. 임대인과 계약을 했고 월세도 성실히 납부했는데, 건물 소유자나 신탁사가 “권한 없는 점유”라며 퇴거를 요구한다면 임차인 입장에서는 매우 당황할 수밖에 없습니다.

건물인도 사건은 단순히 “건물을 비워달라”는 문제가 아닙니다. 현재 점유자가 어떤 근거로 건물을 사용하고 있는지, 임대차계약이 유효한지, 계약 체결 당시 권한 있는 동의가 있었는지, 점유를 계속할 수 있는 사정이 있는지를 종합적으로 봐야 합니다.

특히 신탁 부동산에서는 임대인과 계약을 했더라도 수탁자인 신탁사의 동의 여부가 문제 되는 경우가 많습니다. 이때 서면 동의서가 없다고 해서 무조건 불리하다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 계약 경위와 자금 흐름, 신탁사의 태도를 구체적으로 살펴봐야 합니다.

사건개요, 신탁사가 건물인도를 요구한 사안입니다.

의뢰인은 동탄 소재 상가에서 음식점을 운영하던 임차인이었습니다. 의뢰인은 임대인과 임대차계약을 체결하고 보증금과 차임을 지급하며 정상적으로 영업을 이어가고 있었습니다.

그런데 이후 건물의 수탁자인 신탁사가 의뢰인을 상대로 건물인도 소송을 제기했습니다. 신탁사는 “신탁사의 사전 동의 없이 체결된 임대차계약이므로 임차인은 적법한 점유 권원이 없다”고 주장했습니다.

신탁원부에는 수탁자의 사전 승낙 없이 임대차계약을 체결할 수 없다는 취지의 내용이 기재되어 있었습니다. 실제로 의뢰인은 계약 당시 신탁사 명의의 명확한 서면 동의서를 교부받지 못한 상황이었습니다.

겉으로 보면 의뢰인에게 불리한 사건처럼 보였습니다. 그러나 건물인도 사건에서는 서류 하나만으로 결론이 나는 것이 아니라, 계약 전후의 실제 사정과 신탁사의 관여 여부를 함께 살펴봐야 합니다.

변호인의 조력, 묵시적 승낙 정황을 입증했습니다.

본 변호인은 먼저 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 차임 지급 자료, 건물 관리 과정, 신탁사와 임대인 사이의 관계를 면밀히 확인했습니다. 핵심은 신탁사가 명시적인 서면 동의를 하지 않았더라도, 실제로는 임대차계약을 알고 있었거나 이를 묵시적으로 승인했다고 볼 수 있는 정황이 있는지였습니다.

건물인도 소송에서 의뢰인을 방어하기 위해 다음과 같은 방향으로 사건을 구성했습니다.

1. 임대차계약 체결 경위 정리

2. 보증금과 차임 지급 흐름 확인

3. 신탁사의 묵시적 동의 정황 분석

4. 점유권원 존재 주장

5. 건물인도 청구의 부당성 강조

이 사건에서 중요한 것은 “신탁사의 도장이 찍힌 동의서가 있느냐”만이 아니었습니다. 계약 당시와 이후의 자금 흐름, 임대차관계에 대한 인식, 점유가 형성된 경위를 종합적으로 보여주는 것이 핵심이었습니다.

결과, 신탁사의 건물인도 청구가 기각되었습니다.

재판부는 제출된 자료와 계약 전후 사정을 종합적으로 검토했습니다. 그 결과 의뢰인이 아무런 권한 없이 상가를 점유한 것이 아니라, 임대차계약에 따라 영업을 해왔고 신탁사 역시 이를 묵시적으로 승낙한 것으로 볼 수 있는 사정이 있다고 판단했습니다.

결국 법원은 신탁사의 건물인도 청구를 받아들이지 않았고, 의뢰인은 상가에서 계속 영업을 이어갈 수 있게 되었습니다.

이번 사건은 신탁 부동산에서 서면 동의가 없다는 이유만으로 곧바로 퇴거해야 하는 것은 아니라는 점을 보여주는 사례입니다. 건물인도 사건은 문서뿐 아니라 실제 계약 경위와 자금 흐름, 관계자들의 태도까지 종합적으로 판단됩니다.

건물인도 사건에서는 무엇을 먼저 확인해야 할까요?

건물인도 소송을 당했다면 가장 먼저 점유권원을 확인해야 합니다. 점유자가 임대차계약에 따라 건물을 사용하고 있는지, 계약이 종료되었는지, 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회 보호 문제가 있는지 살펴봐야 합니다.

특히 신탁 부동산이라면 아래 자료가 중요합니다.

1. 임대차계약서입니다.

2. 신탁원부와 등기부등본입니다.

3. 보증금과 차임 지급 내역입니다.

4. 신탁사 또는 관리주체와 주고받은 문자·공문입니다.

5. 영업 개시 이후 신탁사의 관여 정황입니다.

6. 계약 체결 당시 설명 자료입니다.

임대인이나 신탁사가 건물인도를 요구한다고 해서 무조건 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 반대로 정당한 점유권원이 없다면 신속히 대응하지 않을 경우 강제집행으로 이어질 수 있습니다. 따라서 소장을 받았다면 현재 점유의 근거와 상대방 주장의 약점을 먼저 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문부터 확인해볼까요?

Q. 신탁사 동의서가 없으면 무조건 나가야 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 서면 동의서가 없더라도 계약 경위, 차임 수령 관계, 신탁사의 인식과 태도에 따라 묵시적 승낙이 문제 될 수 있습니다.

Q. 건물인도 소송에서 패소하면 바로 쫓겨나나요?

판결이 확정된 뒤에도 상대방이 강제집행 절차를 진행해야 실제 인도가 이루어질 수 있습니다. 다만 패소 후에는 대응 범위가 좁아질 수 있으므로 초기 답변이 중요합니다.

Q. 임대인과 계약했는데 신탁사가 소송할 수 있나요?

신탁 부동산의 경우 수탁자인 신탁사가 소유권자 지위에서 건물인도를 청구하는 경우가 있습니다. 이때 임대차계약의 효력과 신탁사의 동의 여부가 핵심 쟁점이 됩니다.

왜 하동권 변호사와 먼저 검토해야 할까요?

건물인도 사건은 단순한 퇴거 문제가 아니라 소유권, 임대차계약, 신탁관계, 점유권원이 함께 얽힌 분쟁입니다. 특히 신탁 부동산 사건에서는 신탁원부 내용과 실제 임대차 관계를 함께 검토해야 합니다.

하동권 변호사는 임대차계약서, 신탁원부, 등기부, 자금 흐름, 신탁사와 임대인 사이의 관계를 종합적으로 분석합니다. 단순히 서류상 불리한 점만 보는 것이 아니라, 묵시적 동의나 점유권원으로 주장할 수 있는 사정이 있는지 구체적으로 확인합니다.

건물인도 소장을 받았다면 바로 대응해야 합니다.

건물인도 사건은 소장을 받고도 아무 대응 없이 지나가면 그대로 퇴거 위험이 커질 수 있습니다. 특히 신탁 부동산처럼 권리관계가 복잡한 사건은 처음 답변에서 어떤 쟁점을 제기하느냐가 중요합니다.

하지만 아직 재판 초기라면 다툴 수 있는 부분을 정리할 수 있습니다. 계약 경위, 차임 지급, 신탁사의 인식, 묵시적 승낙 정황을 확인해 방어 방향을 세워야 합니다.

건물인도 소송을 당했거나 갑작스러운 퇴거 요구를 받은 상황이라면 혼자 판단하지 말고, 지금 어떤 자료를 먼저 확보해야 하는지부터 확인해보시기 바랍니다.