안녕하세요. 집합건물 분쟁의 든든한 조력자, 신지수 변호사입니다.
주상복합 건물이나 대규모 복합상가에 거주하시거나 점포를 운영하시는 분들이라면 한 번쯤 이런 고민을 해보셨을 겁니다. "아파트랑 상가는 관리 방식이 다른데, 상가 주인들끼리만 모여서 따로 관리단을 만들고 관리비를 걷으면 안 될까?"
실제로 많은 현장에서 '상가 관리단'이라는 이름으로 관리비를 청구하곤 하는데요. 최근 법원은 이에 대해 매우 엄격한 잣대를 대고 있습니다. 관련 판례를 통해 핵심 내용을 짚어드리겠습니다.
1. 사건의 배경: "상가 관리단이니 관리비를 내세요"
어느 주상복합 건물의 상가 부분 소유자들로 구성되었다고 주장하는 A 회사가 있었습니다. 이들은 상가 구분소유자인 B 씨를 상대로 "우리가 상가를 관리하고 있으니 밀린 관리비를 내라"며 소송을 제기했습니다.
하지만 B 씨는 "이 건물의 관리단은 아파트와 상가를 통틀어 하나뿐이며, 상가 소유자들끼리 모였다는 A 회사는 법적 근거가 없는 조직"이라고 맞섰습니다.
2. 주요 쟁점: '일부공용부분 관리단'의 성립 요건
우리 법(집합건물법)상 건물의 일부 소유자들만이 사용하는 공간(일부공용부분)이 있을 때, 그들만의 관리단을 구성할 수는 있습니다. 하지만 법원은 다음 두 가지 조건이 모두 충족되어야 한다고 판시했습니다.
객관적·물리적 구분: 상가 소유자들만이 공용하는 부분(전기실, 기계실, 복도 등)이 구조적으로 완전히 분리되어 있어야 합니다.
별도의 조직행위: 일부 구분소유자들이 모여 규약을 제정하고 단체를 구성하는 명확한 '조직행위'가 있어야 합니다.
3. 법원의 판단: "구조적 분리 없으면 상가 관리단 인정 안 돼"
법원은 이 사건에서 상가 관리단의 손을 들어주지 않았습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
공동 사용: 지하 기계전기실 등이 아파트와 상가 전체를 위해 설계되었고, 공간이 물리적으로 분리되어 있지 않다면 이는 건물 전체의 공용부분이지 '상가만의' 일부공용부분이 아닙니다.
당연 설립 불가: 건물 전체 관리단은 법에 의해 당연히 설립되지만, 일부 관리단은 반드시 별도의 규약 제정과 조직 행위를 거쳐야만 설립됩니다.
신의칙 위반: 특히 이번 사례에서는 관리비를 청구한 회사가 실질적으로는 소수의 특정 인물들에 의해 운영되는 형태였고, 이는 신의성실의 원칙에 반하는 권리남용에 해당한다고 보았습니다.
4. 신지수 변호사의 조언
상가나 주상복합 건물에서 별도의 관리 체계를 만드는 것은 효율적일 수 있지만, 법적 근거가 부족하면 추후 관리비 징수 자체가 불가능해질 수 있습니다.
구분소유자분들께: 관리비 고지서를 보냈다고 해서 무조건 정당한 관리 주체는 아닙니다. 우리 건물의 기계실이나 주차장이 아파트와 통합 관리되고 있지는 않은지, 상가 관리단이 적법한 규약을 갖추고 있는지 확인이 필요합니다.
관리 주체분들께: 상가만의 독립적인 관리를 원하신다면, 단순히 용도가 다르다는 이유만으로는 부족합니다. 법원에서 요구하는 '구조적 독립성'과 '적법한 조직 절차'를 갖추었는지 법률 전문가의 면밀한 검토를 먼저 받으셔야 합니다.
복잡한 집합건물 관리비 분쟁, 혼자 고민하지 마세요. 법무법인 랜드로의 신지수 변호사가 명쾌한 해답을 드립니다.
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