반갑습니다. 사법고시 출신 13년 차 경력, 대한변호사협회 인증 조세전문변호사 이민우입니다.
이 글은 아파트를 매도한 지 10년이 지난 시점에서 '가장양도' 혐의로 개시된 세무조사에 대해, 계좌 내역 분석과 자금 출처 증빙을 통해 진성 거래임을 입증하여 약 1억 원의 양도소득세 추징 예상액을 세무조사 단계에서 전액 취소(0원 종결)시킨 성공사례입니다.
부동산 매도 후 상당한 시간이 흘렀음에도 예상치 못한 양도소득세 세무조사 통지를 받아 당혹스러운 상황에 놓인 분들이 많습니다. 세무조사 초기 단계부터 정밀하게 대처하지 못하면 억울한 세금 추징으로 이어질 수 있으므로, 구체적인 법리 검토와 철저한 사실관계 소명이 필수적입니다.
■ 양도소득세 세무조사, 어떻게 대응해야 할까?
본 사건의 의뢰인은 약 14년 전 경매로 아파트를 매수하여 임대수익을 올리던 중, 가격이 급등하자 매도하였습니다. 이후 해당 매물이 여러 단계의 제3자 거래를 거쳐 최종적으로 의뢰인이 재매수하게 되자, 과세관청은 일련의 거래를 허위로 간주하고 세금 추징을 목적으로 양도소득세 세무조사를 개시했습니다. 1억 원이 넘는 세금이 부과될 위기에서 저는 세무조사 법률 대리를 맡아 다음과 같은 전략으로 조사를 방어했습니다.
금융 거래 내역의 시간순 재구성 및 분석: 최초 매입 시점부터 재매수일까지 발생한 잔금 지급 내역, 담보대출 실행 내역, 원리금 상환 내역 및 임대료 수익 발생 흐름을 유기적으로 연결하여 가장양도가 아닌 실질적인 진성 거래임을 증명했습니다.
입증책임의 법리를 활용한 반박: 허위 거래의 주체나 부당한 현금 흐름을 과세관청이 입증해야 하는데, 세무서가 의뢰인의 거래가 가장 양도임을 구체적인 증빙자료로 입증하지 못하고 있는 점을 지적하였습니다.
그 결과 과세관청은 저의 소명을 모두 인용하였고, 의뢰인은 세금을 1원도 추징 당하지 않고 세무조사 단계에서 사건을 무사히 종결할 수 있었습니다.
■ 양도세 세무조사, 사안별로 어떤 법적 쟁점을 다퉈야 할까?
양도소득세는 과세 대상의 종류와 처분 형태에 따라 법적 쟁점이 완전히 달라집니다. 따라서 본인의 사안이 어디에 해당하느냐에 따라 사실관계를 다툴지, 세법 해석을 다툴지 명확한 방향을 설정해야 합니다. 제가 상담을 해보면 아래와 같은 사유로 분쟁이 자주 발생합니다.
비과세 대상 오인으로 인한 추징 처분: 양도세 비과세 요건을 충족한 것으로 판단하였으나, 추후 요건 미비로 세금이 추징되는 경우입니다.
다주택자 중과세율 적용 분쟁: 기본세율 적용 대상인 줄 알았으나 세무조사 과정에서 다주택자로 분류되어 고율의 중과세율이 적용되는 사안입니다.
양도 자산 시가 산정 분쟁: 주가나 부동산을 양도하는 과정에서 산정된 시가에 대해 과세관청과 이견이 있거나, 과세표준이 과도하게 높게 잡힌 경우입니다.
■ 세무조사 과정에서 작성되는 문답서, 왜 초기 대응이 중요할까?
세무조사 단계에서 조사관과 작성하는 문답서는 향후 과세 처분의 핵심적인 증거 기록으로 남게 됩니다. 처분에 불복하여 90일 이내에 이의신청, 조세심판청구, 그리고 다음 단계인 행정소송을 제기하더라도 초기 조사 단계에서 본인이 진술한 내용과 제출한 자료들이 불리하게 작용하는 경우가 많습니다.
따라서 세무조사에 들어가기 전, 전문가의 조력을 받아 본인이 보유한 증빙 자료가 법적으로 유리한지 불리한지를 정밀하게 판단하여 불필요한 자료의 제출을 방지하고, 예상되는 질문에 대한 답변을 철저히 준비하여 조사에 임하는게 좋습니다.
■ 양도세 세무조사 대응, 세무사 vs 변호사 누구의 자문을 받아야 할까?
주식이나 부동산 양도와 관련한 법적 문제는 단순히 세무 회계적 지식만으로 해결되지 않으며, 민법상의 부동산 법률, 상법, 주식 관련 법령 등 다양한 법률적 도구를 전방위적으로 활용해야 최선의 방어가 가능합니다. 그래서 세법과 민법, 상법에 대한 전문성이 있는 조세전문변호사에게 법률 자문을 받으시길 추천드립니다.
저 이민우 변호사는 변호사와 세무사 자격을 모두 보유하고 있는 조세법 전문 변호사입니다.
국세청 송무대리 및 서울세관 법률자문을 수행한 실무 경력을 바탕으로 지난 12년간 세무조사 및 조세범칙조사 대응부터 조세심판청구, 조세소송, 그리고 조세범처벌법 위반 형사재판에 이르기까지 세금과 관련된 전 과정에 대한 사건을 직접 수행해 왔습니다.
이미 세무조사 일정이 잡혀 전문가 상담이 필요하거나 억울한 과세 처분으로 인해 조세불복을 고려 중이라면 여러분 사안에 맞는 해결책을 제시해 드리도록 하겠습니다.
관련 승소사례와 영상 첨부해 두었으니 참고하시기 바랍니다.
[양도세 1억 2천 처분 조세심판청구로 전액 취소된 사례]
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