전세사기, 보증보험 된다고 했는데 왜 못 돌려받을까 

전세사기, 보증보험 된다고 했는데 왜 못 돌려받을까

전세계약을 앞두고 “보증보험 가입이 가능하다”는 설명을 들으면 안전한 계약이라고 생각하기 쉽습니다.

 하지만 보증보험이 된다는 말이 곧 보증금을 안전하게 돌려받는다는 뜻은 아닙니다.

근저당, 선순위 권리, 세금 체납, 신탁등기, 임대인 변경 문제 때문에 실제 가입이 어렵거나,

만기 후 반환 절차가복잡해질 수 있습니다.

특히 사회초년생이나 처음 독립하는 분들은 신축빌라, 오피스텔, 보증보험 가능이라는 설명만 듣고

안전한 계약라고 판단하기 쉬워 주의가 필요합니다.

이때 중요한 것은 설명이 아니라 계약 전 확인한 자료입니다.

보증보험 된다는 말이 안전을 뜻할까

보증보험은 중요한 안전장치입니다.

다만 임대인이나 중개인의 “가능하다”는 말만 믿고 계약을 진행하는 것은 위험합니다.

실제 가입 여부는 주택가격, 전세보증금 비율, 선순위 채권, 임대인 체납 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

계약 전 확인할 것

1. 보증보험이 실제로 가능한지

2. 등기부등본에 근저당·압류·신탁등기가 있는지

3. 계약서상 임대인과 입금 계좌 명의가 같은지

4. 전세보증금이 실제 매매가에 가까운 수준은 아닌지

전세사기 사건에서는 “보증보험 된다”는 말이 오히려 계약을 서두르게 만드는 장치로 쓰이는 경우가 많습니다

최근 전세사기 수법은 어떻게 달라졌을까

최근에는 단순한 깡통전세만 문제 되는 것이 아닙니다.

겉으로는 집이 깨끗하고 조건도 좋아 보이지만, 실제로는 보증금을 돌려받기 어려운 구조인 경우도 있습니다.

<최근 주의해야 할 수법>

1. 보증보험 가능하다고 안심시키는 경우

계약 전에는 보증보험 가입이 가능하다고 설명하지만, 실제로는 근저당, 선순위 권리,

보증금 비율 문제로 가입이어려운 경우가 있습니다.

2. 신축빌라 시세를 높게 보이게 하는 경우

시세 확인이 어려운 신축빌라나 오피스텔을 실제보다 안전한 매물처럼 설명하고,

전세보증금을 매매가에 가까운 수준으로 책정하는 방식입니다.

3. 잔금 이후 임대인이 바뀌는 경우

계약 당시 임대인과 잔금 이후 임대인이 달라지는 경우입니다.

이때 새 임대인의 재산 상태나 반환 능력이 확인되지 않으면, 만기 시 보증금 반환 문제가 생길 수 있습니다.

4. 사고 매물을 다시 임대하는 경우

기존 임차인의 보증금 반환 문제가 해결되지 않은 상태에서, 같은 집에 새 임차인을 받는 방식입니다.

이 경우 새 임차인도 만기 때 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다.

보증금을 못 돌려주면 모두 사기일까

보증금을 제때 돌려주지 못한다고 해서 모두 전세사기가 되는 것은 아닙니다.

집값 하락이나 자금 사정으로 인해 반환이 늦어지는 경우도 있습니다.

다만 처음부터 보증금을 돌려줄 능력이나 의사가 없었는데도

이를 숨기고 계약했다면 사기죄가 해당할 수 있습니다.

<사기로 의심될 수 있는 경우>

• 집값보다 높은 보증금으로 계약한 경우

• 근저당, 압류, 체납 사실을 숨긴 경우

• 보증보험 가능하다고 했지만 실제 가입이 안 된 경우

• 여러 임차인에게 반복적으로 보증금을 받은 경우

• 계약 직후 임대인이 명의를 넘기거나 연락을 피한 경우

임대인이 계약 당시 보증금을 돌려주기 어려운 사정을 알고 있었는데도 이를 숨기거나 다르게 설명했다면,

사기죄가 문제 될 수 있습니다.

전세사기 처벌수위는 어디까지 갈까

계약 당시 이미 보증금을 돌려주기 어려운 상태였는데도 이를 숨기고 계약했다면,

사기죄가 문제 될 수 있습니다.

사기죄

• 사람을 속여 재물을 받거나 재산상 이익을 얻은 경우

• 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었는데 계약한 경우

→ 20년 이하의 징역

→ 5천만 원 이하의 벌금

 출처: 형법 제347조 / 국가법령정보센터

피해 금액이 크면 특정경제범죄가중처벌법이 적용될 수 있습니다.

• 이득액 5억 원 이상 50억 원 미만

→ 3년 이상의 유기징역

• 이득액 50억 원 이상

→ 무기징역 또는 5년 이상의 징역

출처: 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 / 국가법령정보센터

계약 전후 반드시 확인해야 할 것

전세사기는 계약 전 확인이 가장 중요합니다.

계약서에 도장을 찍기 전에는 집 자체보다 보증금을 돌려받을 수 있는 구조인지를 먼저 확인해야합니다.

계약 전 확인할 것

• 등기부등본에 근저당·압류·신탁등기가 있는지

• 전세보증금이 실제 시세에 비해 과하지 않은지

• 보증보험 가입이 실제로 가능한지

• 임대인에게 세금 체납이나 보증사고 이력이 있는지

계약을 마친 뒤에도 반드시 확인해야 할 절차가 있습니다.

계약 후 확인할 것

• 전입신고

• 확정일자

• 실제 거주 시작

• 잔금일 등기부등본 재확인

• 보증보험 신청 진행 여부

만기 전부터 보증금 반환이 불안하다면 계약서,

이체내역, 문자·카톡, 등기부등본처럼 남아 있는 자료를 먼저 정리해야 합니다.

이사를 나가야 한다면 대항력과 우선변제권 유지 문제가 생길 수 있으므로,

임차권등기명령을 함께 검토해야 합니다.

Q&A 및 결론

Q. 보증보험 된다고 했으면 안전한가요?

아닙니다. “가입 가능하다”는 설명과 실제 가입 가능 여부는 다릅니다.

계약 전 보증보험 신청 조건을 직접 확인해야 합니다.

Q. 집주인이 보증금을 못 주면 바로 사기인가요?

항상 그런 것은 아닙니다. 다만 계약 당시부터 보증금을 돌려주기 어려운 상태였는데도

이를 숨기고 계약했다면 전세사기로 볼 수 있습니다.

Q. 계약 후 집주인이 바뀌면 위험한가요?

위험 신호가 될 수 있습니다. 새 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 있는지,

등기부등본에 다른 권리관계가 생겼는지 확인해야 합니다.

전세사기에서는 보증보험이 가능하다는 설명이나 집이 깨끗해 보인다는 이유만으로

안전한 계약이라고 판단해서는 안 됩니다.

계약 전에는 등기부등본과 실제 시세, 보증보험 가입 가능 여부를 직접 확인하고,

계약 후에도 전입신고와 확정일자, 잔금일 권리관계 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.

만약 보증금 반환이 불안하다면 계약서, 이체내역, 문자·카톡, 등기부등본을 먼저 정리해두는 것이 좋습니다.

이 자료를 바탕으로 임차권등기명령, 보증금 반환청구, 형사고소 가능성까지 순서대로 검토해야 합니다.