건물주가 직접 가게 쓴다는데, 권리금은 포기해야 할까요? 

오랜 시간 공들여 일궈온 가게를 이제 그만두려는데, 건물주가 갑자기 자신이 직접 가게를 운영하겠다며 신규 임차인을 받지 않겠다고 통보한다면 무척 당혹스러우실 겁니다. 과연 10년 넘게 장사했다는 이유로, 혹은 건물주가 직접 사용한다는 이유로 그동안 쌓아온 권리금을 포기해야만 하는 것일까요? 오늘은 상가건물 임대차보호법이 정한 권리금 회수 보호의 원칙을 차근차근 짚어보고자 합니다.

법무법인 도모 강대현 변호사

10년이 지나도 권리금은 보호받을 수 있을까?

많은 분이 임대차 기간이 10년을 넘기면 권리금 보호도 끝난다고 오해하곤 합니다. 하지만 상가건물 임대차보호법은 임대차 기간 10년이 경과했더라도 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하도록 규정하고 있습니다. 이는 10년이라는 기간이 영업 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리일 뿐, 권리금 회수 기회까지 소멸시킨다는 뜻은 아니기 때문입니다.

따라서 건물주가 직접 가게를 운영하겠다고 주장하더라도, 임차인이 법이 정한 절차에 따라 신규 임차인을 찾아 권리금을 회수하려 한다면 이를 함부로 방해할 수 없습니다. 법은 임차인이 그동안 투입한 투자 비용과 노력의 가치를 보전받을 수 있도록 폭넓게 보호하고 있음을 유념해야 합니다.

건물주가 직접 운영하는 경우의 권리금 방해 행위

임대인이 본인이나 가족이 직접 건물을 사용하겠다며 임차인이 데려온 신규 임차인과의 계약을 거절하는 것은 전형적인 권리금 회수 방해 행위에 해당합니다. 법률적으로 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절하는 행위 자체가 곧 임차인의 권리금 회수 기회를 가로막는 행위로 간주될 수 있습니다.

만약 이러한 방해 행위로 인해 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하게 된다면, 임대인은 그에 따른 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이때 배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 않는 범위 내에서 산정됩니다.

부당하게 높은 차임과 보증금을 요구하는 경우

직접 사용하겠다는 말 대신 주변 시세보다 지나치게 높은 보증금과 월세를 제시하여 신규 임차인을 쫓아내는 수법도 종종 발생합니다. 임대인이 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 것 역시 법이 금지하는 권리금 방해 행위에 포함됩니다.

이는 형식적으로는 계약 체결을 허용하는 듯 보이지만, 사실상 계약이 성사되지 못하게 만드는 간접적인 방해이기 때문입니다. 이러한 요구가 있다면 기록을 남겨두고, 법률 전문가와 상담하여 해당 금액이 객관적인 주변 시세와 비교했을 때 얼마나 부당한 수준인지 따져볼 필요가 있습니다.

주의해야 할 예외: 3기 차임 연체의 책임

물론 임차인에게도 법적 의무는 따르기 마련입니다. 만약 임차인이 임대차 기간 중 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있다면, 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 면제됩니다. 여기서 3기란 월세 3개월 치에 해당하는 금액이 누적된 것을 의미하며, 연속적이지 않더라도 연체된 적이 있다면 포함됩니다.

임차인이 이러한 과실을 저지른 경우라면 건물주가 직접 장사를 하겠다고 나서더라도 권리금 손해배상을 청구하기 어렵습니다. 따라서 임대차 계약 관계를 유지하는 동안 월세 연체가 발생하지 않도록 각별히 유의하는 것이 권리금 보호의 전제 조건임을 기억하시기 바랍니다.

실무상 권리금 보호를 위한 유의점

실무에서는 임대인이 방해 행위를 하지 않도록 미리 증거를 수집하는 것이 매우 중요합니다. 임차인이 신규 임차인을 찾았음에도 불구하고 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절한다는 사실을 확인할 수 있는 내용증명이나 대화 녹취, 문자 메시지 등을 확보해두는 것이 유리합니다.

또한 임대인에게 신규 임차인을 소개할 때는 그 사람의 보증금 지급 능력이나 자력 등을 증빙할 수 있는 자료를 함께 제시하는 것이 좋습니다. 단순히 말로만 통보하기보다는 공식적인 의사표시를 통해 임대인의 거절 의사를 명확히 확인하는 절차가 사후 손해배상 청구 시 핵심적인 역할을 합니다.

자주 묻는 질문: 건물주의 직접 사용은 무조건 정당할까?

많은 임차인분들이 '내 건물이니 내가 쓰는 것은 당연하다'는 임대인의 논리에 주눅이 듭니다. 하지만 법은 임대인의 소유권과 임차인의 영업권 사이의 균형을 맞추기 위해, 임대인이 직접 사용하겠다는 이유만으로는 기존 임차인의 권리금 회수를 합법적으로 차단할 수 없도록 정하고 있습니다.

물론 예외적으로 건물을 재건축하는 경우 등 법령이 정한 정당한 사유가 있다면 예외가 인정될 수 있지만, 단순히 '내가 직접 장사하겠다'는 것은 정당한 거절 사유로 보기 어렵습니다. 자신의 상황이 예외에 해당하는지, 아니면 방해 행위인지 판단하기 어렵다면 반드시 법률 검토를 받아보시길 권합니다.

맺음말

결론적으로 건물주가 직접 가게를 운영하겠다는 이유만으로 권리금을 포기할 필요는 없으며, 법이 정한 절차에 따라 임차인의 권리를 주장할 수 있습니다. 다만, 각자의 임대차 계약 상황과 구체적인 연체 이력, 그리고 임대인의 대응 방식에 따라 법리적 판단이 달라질 수 있습니다.

법무법인 도모의 강대현 변호사로서, 여러분의 소중한 재산권인 권리금이 부당하게 침해받지 않도록 신중하고 현명하게 대응하시길 권해드립니다. 만약 현재 상황에서 임대인과의 갈등이 예상된다면, 초기 대응 단계부터 법률 전문가의 조언을 구하여 확실한 전략을 세우시길 바랍니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.