안녕하세요 법무법인 주원 송유준 변호사입니다.
오늘 글을 읽고 계신 분들은 경매로 집을 낙찰받은 상황에서 세입자가 도저히 나가지 않아 '경매 명도소송'등 조치 방법을 찾고 계신 거라 생각됩니다.
저 역시 하루에도 5건 이상의 부동산 관련 무료법률상담을 진행하고 있지만, 아직까지도 많은 분들께서 단순히 '몰라서' 손해를 보고 계신다는 것을 느끼게 되어 안타까움을 느끼게 되었습니다.
이 글은 제가 부동산 사건을 담당하면서 의뢰인들께서 가장 많이 궁금해하시고 고민하고 있던 사항들을 정리한 내용입니다.
저의 말로 쉽게 풀어 작성한 만큼 10분만 시간 내어 읽어보시더라도 충분히 법적 대응을 하실 수 있으실 거라 확신합니다.
만일, 아래 내용에 대해 궁금하신 점이 있거나 사안이 급하신 분들께서는 저의 번호로 연락 주셔도 좋습니다
[출처] 경매 명도소송? 90%가 몰라서 손해보는 이것|작성자 송유준 변호사
경매로 집을 구매했는데, 세입자가 도무지 나갈 기미가 안 보인다면?
1. 경매 입찰 전 세입자가 배당을 요구했는지 확인하세요.
부동산이 경매로 들어가게 되면 세입자, 부동산 소유자 그리고 채권채무관계가 있는 사람들이 배당요구를 하는 과정을 겪게 됩니다.
그리고 누군가 부동산을 낙찰받게 되면 (이 사람을 경락인이라 칭합니다.) 경락인이 낸 낙찰대금을 배당 순서대로 나누어 소유하게 됩니다.
법원에서는 입찰하기 전 매각명세서에 배당을 요구한 사람들의 당사자내역을 작성합니다. 그런데 어떤 임차인은 저당권, 근저당권, 선순위 전세권, 담보가등기, 압류, 가압류 등 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했음에도 배당요구를 하지 않는 경우가 있습니다.
이런 경우에는 경락인이 임차인에게 보증금을 내야 합니다.
바뀐 집주인에게 보증금을 받기 전까지 세입자는 대항력이 있다고 주장하면서 당연히 나가지 않을 테니 말입니다. 때문에 입찰 신청서에 금액을 작성하실 때는 낙찰받을 때 따로 임차인에게 전달해야 할 보증금을 감안해서 입찰금액을 작성하시기 바랍니다.
2. 명도확인서를 미리 써주시면 안 됩니다.
임차인이 배당요구를 한 경우, 임차인은 경락인으로부터 명도확인서를 받아야만 배당금을 받을 수 있습니다.
임차인이 집을 비워주지도 않은 상황에서 명도확인서를 전달하게 되면, 임차인이 배당만 받고 집을 비워주지 않을 수도 있습니다.
따라서 임차인이 집을 비우는 것을 확인한 뒤에 명도확인서를 작성해주셔야 하겠습니다
[출처] 경매 명도소송? 90%가 몰라서 손해보는 이것|작성자 송유준 변호사
3. 법적 대응을 하는 방법
말소기준권리 이후의 후 순위 임차인이 이를 잊어버리고 배당요구를 하지 않은 경우 또는 대항력이나 확정일자를 뒤늦게 받아 배당요구를 했지만 낸 보증금만큼의 돈을 받지 못한 경우, 경락인은 임차인이 받지 못한 보증금을 줄 의무가 없습니다.
임차인도 돈을 회수하지 못했으니 집을 비워주는데 비협조적일 수밖에 없을 겁니다. 안타깝지만 임차인이 집을 비워주지 않으면 경락인은 법의 도움을 받을 수밖에 없습니다.
세입자가 나가지 않는다고 열쇠수리공을 불러 문을 열고 들어갔다간 주거침입 죄로 형사처분을 받을 수 있습니다.
나가지 않는 사람을 무력으로 나가게 할 수는 없습니다. 강제집행 절차는 오직 법원을 통한 절차만 인정된다는 것을 유의하셔야 합니다.
[출처] 경매 명도소송? 90%가 몰라서 손해보는 이것|작성자 송유준 변호사
4. 부동산 점유이전금지가처분 신청부터 진행하시기 바랍니다.
법원에 '저 사람 좀 내쫓아주세요!'라는 청구를 해야겠죠? 하지만 그전에 부동산 점유이전금지가처분 신청을 반드시 하셔야 합니다.
이는 현재 점유자에게 다른 사람에게 점유 이전을 하지 못하게 하는 법원의 결정을 뜻합니다. 현재 점유자의 점유를 없애려는 것인데, 왜 점유이전을 금지시키려 하는지 의문을 가지실 수도 있습니다.
예를 들어 법원에서 '지금 저의 아파트를 점유하고 있는 저 A를 나가게 해주세요!라고 청구해서 법원으로부터 집을 비우라는 결정을 받았는데 그 사이 A가 경락인이 모르게 B에게 집에서 살도록 해줬다고 생각해보시기 바랍니다.
그러면 지금 점유하고 있는 사람은 A가 아닌 B가 될 것이고, A는 집을 비우세요라는 판결문을 B에게 사용할 수 없게 될 것입니다.
이렇게 되면 결국 판결문은 무용지물이 되고, 현재 점유하고 있는 B를 상대로 또다시 소송을 진행해야 합니다.
그러니 현재 점유자가 지금 상태를 유지하도록 조치하셔야 합니다. 점유이전금지가처분을 신청하고, 결정문이 나오게 되면 해당 결정문을 가지고 가처분의 집행을 신청하면 됩니다.
[출처] 경매 명도소송? 90%가 몰라서 손해보는 이것|작성자 송유준 변호사
5. 인도명령과 경매 명도소송
부동산을 낙찰받고 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청하게 되면 법원에서 인도명령이 내려지게 됩니다. 6개월이 지나게 되면 인도소송을 합니다.
세입자가 인도명령을 전달받았음에도 불구하고 나가지 않으면, 법원에 강제집행을 신청해야 합니다. 강제집행 신청 후, 일반적으로 1주일 안에 부동산인도강제집행 예고가 들어가고, 이후 강제집행에 들어가는 순서입니다.
또한 강제집행 예고를 할 때에는 집행관과 낙찰자, 증인 두명이 함께 집을 방문하여 열쇠수리공을 불러 열쇠를 따고 들어가 잘 보이는 곳에 예고장을 붙입니다.
부동산인도 강제집행 신청이 나왔으니, 해당 기간까지 자진해서 이행하고, 그렇지 않으면 강제집행이 되며, 해당 비용을 부담할 것이라는 말입니다.
위와 같은 예고장을 봤음에도 불구하고 이를 따르지 않아 부득이하게 강제집행까지 진행된다면 비용은 점유자가 부담하는 것이 당연하겠지만, 점유자가 미리 납부할 리는 없을 것입니다.
법원이 이후 받기로 하고 강제집행 절차를 하리도 없고 말입니다.
결국 강제집행비용, 짐 보관비용 등은 집행을 신청하는 사람이 미리 부담하기에 집을 빨리 찾아가지 않으면 보관료 부담이 더 커질 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다. 모든 소송은 마지막 수단이어야 합니다.
오늘은 현재 법적 대응까지 준비하고 계신 분들을 위해 경매 명도소송 등 관련 내용을 정리해드렸습니다. 현재 상황에서 많은 도움이 되셨으면 하는 바람입니다.
[출처] 경매 명도소송? 90%가 몰라서 손해보는 이것|작성자 송유준 변호사
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.