안녕하세요, 건설 및 집합건물 관리 전문 신지수 변호사입니다. 아파트형 공장, 오피스텔, 상가 등 집합건물에서 관리단이 소송을 제기할 때, 누가 관리단을 대표하여 소송을 수행할 권한이 있는지(대표권)는 소송의 성립 자체를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 특히, 집합건물의 관리기구가 '입주자대표회의'와 '관리단'의 명칭을 혼용할 때 대표권 문제가 발생하기 쉽습니다.
이번 포스팅은 관리단이 전임 임원들을 상대로 손해배상을 청구한 사건에서, '원고를 대표한 사람이 적법한 관리인(대표자)이 아니다'는 이유로 소송 자체가 각하된 사례를 통해, 집합건물 관리단 소송 시 반드시 확인해야 할 대표권의 법적 기준을 명확히 설명해 드리고자 합니다.
1. 사건 개요: 손해배상 청구와 피고의 '대표권 하자' 항변
■ 원고: A 관리단 (집합건물법상 관리단)
■ 피고: 전임 관리단 임원 및 관련자들
■ 소송 경과: 원고 관리단은 전임 임원들에게 관리비 침해 등으로 인한 손해배상을 청구했으나, 피고들은 "이 사건 소송을 제기한 L는 관리단의 관리인이 아니라 '입주자대표회의의 회장'일 뿐이므로, 원고를 대표할 권한이 없어 소송이 부적법하다"고 항변했습니다.
2. 법원의 판단: '입주자대표회의 회장'은 관리단 대표자가 아니다
법원은 피고들의 본안전 항변을 받아들여 이 사건 소송을 각하했습니다. 소송이 부적법하여 아예 본안 내용을 심리할 수 없다는 의미입니다.
A. 관리규약상 두 직책의 분리
■ 「집합건물법」상 관리인: 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행하는 자로서, 소송 등 재판상 행위를 할 권한이 있습니다 (집합건물법 제24조, 제25조).
■ 규약상 '입주자대표회의'의 역할: 이 사건 관리규약은 '입주자대표회의'를 집합건물법상 관리단의 '임의기관(관리위원회)'으로 보았습니다. 즉, 입주자대표회의는 관리인의 사무 집행을 감독하는 기능을 수행합니다.
■ 지위의 분리: 관리규약은 관리인과 입주자대표회의 회장을 별도로 규정하고 있으며 , 회장의 직무는 '입주자대표회의 업무를 총괄'하는 것일 뿐 , 회장을 관리인으로 겸임시키거나 의제하는 명문 규정이 없었습니다.
B. 회장은 관리인의 감독 기관일 뿐
■ 겸직 불가 원칙: 「집합건물법」상 원칙적으로 관리인(집행기관)은 관리위원회의 위원(감독기관)을 겸할 수 없습니다. 이 사건 관리규약상 입주자대표회의는 관리위원회와 유사한 기능을 하므로, 회장이 당연히 관리인이 될 수 없다는 법리 해석에 힘이 실립니다.
■ 결론: 소송을 제기한 L는 입주자대표회의의 회장으로 선임되었을 뿐, 관리단을 대표하여 소송을 수행할 수 있는 법적 권한(관리인 지위)을 갖지 못했습니다. 따라서 대표권 없는 자가 제기한 소송은 부적법하여 각하될 수밖에 없었습니다.
3. 시사점: 집합건물 관리단 소송 전 필수 체크리스트
이 판례는 집합건물 관리단이 소송을 제기하기 전에 절대 간과해서는 안 될 절차적 요건을 강조합니다.
■ 대표자의 적법한 선임 확인: 소송을 제기하는 대표자는 「집합건물법」 또는 관리규약에 따라 적법하게 선임된 '관리인'이어야 합니다. 명칭이 유사한 '입주자대표회의 회장', '운영위원장' 등과는 법적으로 분리됩니다.
■ 규약 분석 필수: 소송 전에 관리규약을 면밀히 분석하여, 해당 규약이 관리인과 임원의 지위를 어떻게 나누고 있는지, 그리고 소송 제기에 대한 관리단 집회 결의(총유물의 관리·처분)가 필요한지 여부를 확인해야 합니다.
적법한 대표권을 확보하지 못한 소송은 아무리 내용이 정당하더라도 법원에서 심리조차 되지 못하고 각하되어 시간과 비용만 낭비하게 됨을 명심해야 합니다.
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