근저당권말소소송, 경매 직전 강제집행정지부터 전부 승소까지

정우람 변호사

안녕하세요. 법무법인 세담의 정우람입니다.

부동산을 매수하는 과정에서 근저당권이 설정되는 경우는 매우 흔합니다.
문제는 해당 근저당권이 실제 채무와 다르게 활용되거나, 이후 임의경매로 이어지는 상황입니다.

실무상 상담을 진행하다 보면,

“잔금 문제로 갑자기 경매가 들어왔습니다.”
“형식상 작성했던 계약서 때문에 집을 잃게 생겼습니다.”
“근저당권 말소가 가능할까요?”

와 같은 문의를 자주 받게 됩니다.

오늘은 실제로 경매 직전 강제집행정지를 인용받고, 이후 근저당권말소청구소송까지 전부 승소하여 수억 원대 아파트를 지켜낸 사례를 말씀드리겠습니다.

해당 사건의 의뢰인은 법인회생절차 중인 회사로부터 아파트를 매수한 상황이었습니다.

매매대금 상당 부분은 이미 가족이 보유하고 있던 분양수수료 채권 및 금전 제공을 통해 사실상 정산되어 있었습니다.

다만 문제는 매도 회사 측이 회생절차 문제 등을 이유로 “형식상 잔금이 남아있는 것처럼 계약서를 작성해달라”고 요구하였다는 점입니다.

의뢰인은 이후 말소를 전제로 이를 수용하였고, 약 4천만 원대 근저당권이 설정되었습니다.

그러나 이후 상황은 전혀 다르게 흘러갔습니다.

매도 회사는 계약서상 문구를 근거로 잔금 미지급을 주장하며 임의경매를 신청하였고, 나아가 거액의 위약금까지 청구하려는 상황에 이르렀습니다.

의뢰인은 실거주 중인 아파트를 잃을 위기에 처한 상태에서 급히 상담을 요청하셨습니다.

이 사건에서 가장 중요했던 부분은 단순히 “억울하다”는 주장만으로 접근해서는 안 된다는 점이었습니다.

실무상 근저당권 말소 사건은 계약서 자체가 존재하는 경우가 많기 때문에, 단순 부인만으로는 법원에서 쉽게 받아들여지기 어렵습니다.

따라서 저는 우선 사건 구조 자체를 다시 설계하는 방향으로 접근하였습니다.

의뢰인 가족이 보유하고 있던 분양수수료 채권 및 구상금 채권을 의뢰인에게 양도하도록 정리한 뒤, 채권양도 통지를 통해 상계 구조를 먼저 구축하였습니다.

즉,

이라는 흐름을 먼저 만들어두고 이후 대응을 진행한 것입니다.

이후 즉시 강제집행정지를 신청하였습니다.

강제집행정지는 경매 절차를 일시적으로 중단시키는 절차인데, 실무상 상당한 금액의 현금 공탁을 요구받는 경우가 많습니다.

하지만 본 사건에서는 피담보채무가 실질적으로 소멸되었다는 점을 자료와 함께 구체적으로 소명하였고, 그 결과 전액 보증보험증권 방식으로 강제집행정지 결정을 받을 수 있었습니다.

즉, 현금 공탁 없이 경매 절차를 중단시킨 것입니다.

이후 본안 소송에서는 크게 두 가지 방향으로 사건을 정리하였습니다.

첫째, 형식상 작성된 계약 구조라는 점
둘째, 상계 및 집행공탁 등을 통해 피담보채무가 전부 소멸되었다는 점입니다.

소송 진행 과정에서는 제3채권자의 압류·추심 문제까지 추가로 발생하였으나, 남은 부분 역시 집행공탁 등을 통해 정리하며 리스크를 제거하였습니다.

결과적으로 법원은,

이라는 판단을 내렸고, 의뢰인은 실거주 중이던 수억 원대 아파트 소유권을 그대로 유지할 수 있었습니다.

이 사건은 단순한 근저당권 말소 사건이라기보다, 소송 이전 구조 설계가 얼마나 중요한지를 보여주는 사례였습니다.

실무상 보면 같은 계약서가 존재하더라도,

에 따라 결과는 크게 달라질 수 있습니다.

특히 부동산 경매 사건은 시간 싸움인 경우가 많습니다.

이미 경매개시결정이 내려진 이후에는 대응 시간이 매우 제한적이기 때문에, 초기 단계에서 사건 구조를 정확히 파악하고 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

현재 임의경매, 근저당권 실행, 강제집행 문제 등으로 어려움을 겪고 계신다면 단순히 계약서 문구만 보고 포기하기보다는 실제 채권 구조와 법률관계를 먼저 점검해보실 필요가 있습니다.

감사합니다.

정우람 변호사 드림.

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