아파트 상가도 지하주차장을 쓸 수 있을까? 두 판례로 본 주차장 권리의 모든 것 

안녕하세요, 법무법인 랜드로 신지수 변호사입니다.

아파트에 거주하거나 상가를 운영하는 분들이라면, '주차' 문제로 갈등을 겪어보신 경험이 한 번쯤은 있을 겁니다. 특히 아파트 단지 내 상가 소유자들은 지하주차장 이용을 두고 아파트 입주자대표회의와 첨예하게 대립하곤 하는데요. 오늘은 이와 관련하여 법원의 판단이 엇갈린 두 가지 실제 판례를 비교하며, 어떤 경우에 상가 소유자가 주차장 이용 권리를 가질 수 있는지 알아보겠습니다.

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첫 번째 판례: 상가 소유자의 '패소'

창원의 한 주상복합 단지에서 상가 소유자들(원고들)이 아파트 입주자대표회의(피고)를 상대로 소송을 제기했습니다. 피고가 단지 내 주차장 이용을 막고, 별도의 상가 주차장만 이용하도록 제한했기 때문입니다. 원고들은 단지 내 주차장이 모든 소유자의 '공용부분'이므로 자신들도 사용할 권리가 있다고 주장했습니다.

하지만 법원은 원고들의 청구를 기각했습니다. 법원이 내린 판단은 다음과 같습니다.

구조적 분리:

이 사건 단지는 아파트와 상가가 구조나 외관상 서로 분리 독립되어 있고 기능과 용도가 다릅니다.

명확한 구분:

단지가 준공될 당시의 도면에는 상가 주차장이 '근린생활시설 주차장'으로 별도 표기되어 있었고, 단지 내 주차장과 분리된 별도의 출입구가 있었습니다.

공유지분:

상가 건축물대장에는 주차장에 관한 기재가 없는 반면, 아파트 구분소유자들은 별도로 주차장 관련 충당금을 적립해왔습니다.

법원은 이러한 증거들을 바탕으로, 단지 내 주차장은 아파트 구분소유자들만을 위한 '일부공용부분'에 해당한다고 판단했습니다.

두 번째 판례: 상가 소유자의 '승소'

서울의 한 아파트 단지에서는 이와 반대되는 판결이 나왔습니다. 아파트 입주자대표회의가 상가 소유자들의 주차장 이용을 제한하자, 상가 소유자들이 '주차방해금지 가처분' 신청을 했습니다.

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이 사건에서 법원은 상가 소유자들의 손을 들어주며, 지하주차장 전체는 구분소유자 전원이 공유하는 '전체공용부분'이라고 보았습니다. 그 근거는 다음과 같습니다.

통합 건축물:

건축물대장에 아파트 4개 동과 상가 1개 동이 '주된 건물'로 기재되어 있고, 지하주차장은 '부속건물'로 통합되어 있었습니다.

명확한 합의 부재:

아파트 소유자들만의 전속적 사용권을 인정하는 관리규약이 없었고, 관련 합의나 관리단집회 결의가 있었다는 증거도 없었습니다.

구조적 통합:

상가와 주차장 사이에는 직접 연결되는 도보용 출입로가 설치되어 있었고, 구조적으로 상가와 아파트 주차장이 분리되어 있었다고 볼 자료가 없었습니다.

두 판례의 결정적 차이: '원래부터 분리되었는가'

이 두 판례의 결론이 엇갈린 이유는 바로 건물이 처음 만들어질 당시의 설계와 문서에 있습니다.

상가 소유자들이 패소한 판례: 상가 주차장이 물리적으로나 문서로나 명확하게 분리되어 있었습니다. 이 경우, 상가 소유자들은 분리된 주차장만을 사용할 권리가 있다고 보았습니다.

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상가 소유자들이 승소한 판례: 상가와 아파트가 하나의 주차장을 공유하는 구조였고, 이를 분리한다는 명확한 합의나 증거가 없었습니다. 이 경우, 주차장은 모두의 '전체공용부분'으로 인정되었습니다.

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결론적으로, 아파트 상가 주차 분쟁의 핵심은 "해당 주차장이 건축 당시부터 상가와 분리되어 있었는지"를 확인하는 것입니다. 만약 우리 건물에 비슷한 문제가 있다면, 건축물대장이나 분양계약서 등 원본 서류를 확인해보는 것이 문제 해결의 첫걸음이 될 것입니다.

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