부동산 매매 손해배상 소송 전략 

의뢰인은 자신이 소유하던 공장용지와 건물을 회사에 매도한 뒤, 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기까지 모두 마쳤습니다. 계약 자체는 정리된 것으로 보였지만, 이후 매수인 측 회사가 별도의 손해배상 소송을 제기하면서 분쟁이 이어졌습니다.

매수인 측은 크게 두 가지를 문제 삼았습니다.

첫째, 매매 대상 부동산에 포함된 가설건축물에 중대한 문제가 있어 결국 철거와 신축 비용이 들게 되었다는 점,

둘째, 부동산 인도가 늦어지면서 일정 기간 해당 부동산을 사용하지 못해 손해가 발생했다는 점이었습니다.

이를 근거로 매수인 측은 약 1억 원의 손해배상을 청구했습니다.

겉으로 보면 단순한 매매 후 하자 분쟁처럼 보일 수 있지만, 실제로는 정말 하자가 있었는지, 손해가 실제로 발생했는지, 발생했다면 그 금액이 어느 정도인지를 하나씩 나눠 따져야 하는 사건이었습니다. 특히 상대방이 큰 금액을 주장하더라도, 그 주장을 뒷받침할 객관적인 증거가 부족하다면 법원이 그대로 받아들이지는 않습니다.

의뢰인은 이러한 손해배상 청구에 대응하기 위해 법률사무소 강현의 최용석 변호사를 찾아 사건을 의뢰했습니다.

먼저 상대방은 가설건축물이 용도나 구조에 맞지 않거나 위법한 상태였고, 이를 제대로 알리지 않았기 때문에 철거 및 재설치 비용이 발생했다고 주장했습니다. 하지만 이 부분은 실제로 그 건축물이 위법하거나 중대한 하자가 있었다는 점이 분명하게 입증되어야만 손해배상으로 연결될 수 있습니다.

강현에서는 이 사건에서 가설건축물이 적법한 절차를 거쳐 설치되었다는 점을 분명히 했습니다. 의뢰인 측은 해당 가설건축물에 대해 정식으로 축조신고필증을 교부받아 설치했다는 자료를 제출했고, 상대방이 주장하는 중대한 하자 역시 객관적인 자료로 충분히 뒷받침되지 않는다는 점을 지적했습니다.

즉, 단순히 나중에 매수인이 마음에 들지 않는다거나 새로 정비하고 싶다는 이유만으로, 기존 가설건축물 전체에 대한 철거·신축 비용을 모두 매도인 책임으로 돌릴 수는 없다는 점을 설득한 것입니다.

또한 손해액 산정 부분에서도 적극적으로 대응했습니다.

상대방은 철거·신축 비용뿐 아니라, 장기간 해당 부동산을 사용하지 못했다는 이유로 상당한 금액의 손해를 주장했지만, 실제로 어떤 손해가 얼마만큼 발생했는지는 별개의 문제입니다. 법원은 손해배상을 인정할 때 막연한 주장만으로는 부족하고, 실제 발생한 손해와 그 범위가 합리적으로 입증되는지를 따져봅니다.

이 사건에서 피고 측은 원고가 주장하는 손해 규모가 과장되어 있다는 점을 짚었습니다. 특히 장기간 사용불가를 전제로 한 손해액은 그대로 받아들일 수 없고, 설령 일부 인도 지연이 있었다고 하더라도 그에 따른 손해는 실제 지연 기간에 상응하는 범위로 제한되어야 한다는 점을 강조했습니다.

다시 말해, 상대방이 주장하는 모든 손해를 전면 부인하는 데 그치지 않고, 가사 일부 책임이 인정되더라도 손해액은 최소한으로 한정되어야 한다는 방향으로 방어한 것입니다.

법원은 이러한 피고 측 주장을 상당 부분 받아들였습니다.

우선 가설건축물에 중대한 하자가 있다는 원고의 주장은 증거가 부족하다고 보아 전부 받아들이지 않았습니다. 결국 원고가 주장한 철거 및 신축 비용 부분은 인정되지 않았습니다.

다만, 부동산 인도가 5일 정도 지연된 부분에 대해서는 일정한 손해가 있다고 보고, 그 기간에 해당하는 임료 상당액 4,107,466원만 손해배상으로 인정했습니다. 결과적으로 원고가 약 1억 원을 청구했지만, 실제로 인정된 금액은 그중 극히 일부에 불과했습니다. 비율로 보면 전체 청구액의 약 4% 정도만 인용되고 나머지는 대부분 기각된 셈입니다.

소송비용 부담에서도 실질적인 차이가 컸습니다. 법원은 소송비용의 90%를 원고가 부담하도록 정리했습니다. 이는 단순히 일부 금액이 인정되었다는 형식적인 결과만 볼 것이 아니라, 전체 소송 흐름에서 피고 측이 대부분의 청구를 막아냈고 실질적으로 매우 유리한 결과를 얻었다는 점을 보여줍니다.

이 사건은 부동산 매매 이후 상대방이 하자나 사용불가를 이유로 거액의 손해배상을 주장하더라도, 그 주장이 곧바로 인정되는 것은 아니라는 점입니다. 특히 하자 존재 자체에 대한 객관적 증거가 부족하거나, 손해액이 실제보다 과장되어 있다면 법원은 이를 엄격하게 걸러냅니다.

결국 이 사건은 매도인 측이 과장된 손해배상 청구에 휘둘리지 않고, 하자 주장과 손해액 산정의 문제점을 정확히 짚어 대응함으로써, 약 1억 원 규모의 청구를 대부분 방어하고 실제 부담을 극히 일부로 줄인 사례라고 할 수 있습니다.