상가건물임차인의 권리금 보호, 임대인에게 너무 가혹한가 

권리금이란 상가건물에서 영업을 하는자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치를 양도하는 대가 또는 일정기간동안의 이용대가를 말합니다.

이는 보통 건물임차인이 새로 건물을 임차하는 새로운 임차인에게서 회수하는 것이 일반적입니다. 이러한 경우 권리금은 임차인끼리 주고 받는 거래로 건물주인 임대인과는 아무런 상관이 없어 임대인에게 그 직접적 보호를 요구할 수 없는 것이었지만 2015년 상가임대차보호법 개정으로 권리금 보호 조항이 신설되었습니다. 상가 임대차보호법은 권리금에 대한 법적 정의와 함께 건물주에게 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다는 조항을 넣었습니다. 여기에 그치지 않고 한발 더나아가 상가 임대차 보호법은 임차인이 주선하는 신규임차인이 되려는 자와 정당한 사유없이는 임대차계약의 체결을 거부하지 못한다는 의무를 임대인에게 지우는 조항을 신설하였습니다.

​

따라서 기존의 임차인에게 인정되던 5년의(2018년 10년으로 연장) 계약갱신 청구권과 더불어 임차인에게 강력한 권한을 부여하고 임대인의 계약체결의 자유를 심각하게 제한하는 입법이 되었습니다. 위의 권리금 보호조항이 계약갱신 요구의 기간(5년 또는 10년)내에서만 인정되느냐 아니면 기간과 관계없이 인정되느냐하는 점이 문제가 되어 하급심에서 서로 상반되는 판례가 나오는 등 혼란이 있다가 최근 대법원 판례에서 계약갱신 청구 기간과는 관계없이 즉 그 기간이 경과한 후에도 권리금회수기회가 보호되어야 한다는 취지로 판단하였습니다.(2019.5.16. 2017다225312)

​

앞으로는 상가 임대인의 입장에서는 임대차계약을 체결시 계약갱신 청구가 10년의 기간동안 가능할 뿐만 아니라 10년 이후에도 새로운 임차인을 주선하면 무조건 그 임차인과 정당한 사유없이는 계약체결을 거절할 수 없는 처지에 놓이게 되므로 이를 감안하여 임대료 및 임차조건을 설정하고 임차인의 선별에 극히 신경을 써야할 것으로 보입니다.

​

위 대법원의 판결이 파기환송된 하급심에서 임대인측 에서 위 권리금 보호조항에 대해 재산권침해로 보아 재판부에 위헌법률심판제청신청을 하였다고 하므로 헌법재판소의 심판을 받아야 최종적이 결론이 나오게 될 것 입니다.

​

위의 권리금 보호조항은 임차인에게는 상당히 유리한 조항이지만 공평의 이념에서 보면 임대인에게는 상당히 억울한 측면이 있고 헌법이 보호하는 계약 자유의 원칙과 사적 자치의 원칙을 상당히 훼손하는 것으로 보입니다. 위 권리금 보호조항과 상기 대법원판례의 문제점을 요약하면

​

1. 권리금은 임차인들간의 계약으로 정해지고 상호간 수수되는 것으로 아무런 경제적 이득이 없는 계약상 제3자인 임대인에게 보호의무를 지우게 할 근거가 없는 점

​

2. 권리금이 영업시설, 비품, 신용, 거래처, 영업상의 노하우 등으로 정의되는 부분은 임차인이 상가건물에서 이동하여 다른 건물로 이동하여도 그 가치의 대부분이 보존 된다고 보아야 하므로 이를 임대인과 이를 인수하는 임차인과의 계약체결을 강제하여 보호하는 것은 보호수단으로 부적절한 점.

​

3. 권리금이 상가 건물 위치에 따른 영업상의 이점으로 정의 되는 부분에 대하여는 이를 임차인이 회수하여야 할 재산적 가치가 아니라 오히려 건물의 소유권을 가진 임대인에게 귀속시켜야 하는 것으로 보이고 이를 임차인에게 전적으로 귀속시켜야한다고 볼 근거가 없는 점

​

4. 권리금의 보호기간이 영구히 계속될 수있으므로 계약자유의 제일 중요한 원칙인 계약상대방의 선택의 자유가 형해화되어 본질적 내용을 침해하는 점. (더구나 권리금 회수를 방해하지 말아야 한다는 금지규정과 주선한 임차인과의 계약체결을 강제하는 것은 인격권의 침해의 정도에서 전혀 다른 것으로 후자의 경우 최후의 수단으로 사용하여야 한다는 점)

​

5. 또한 권리금의 보호기간이 실직적으로 영구화 되어 임대인의 소유권의 내용이 임대차 계약을 체결이후에는 단순한 임대수익수취권으로 축소될 수 있어 소유권의 본질적 내용을 침해하고 전통적인 사법질서가 훼손되며 실질적으로는 임차료의 급격한 상승을 불러 오는 등 거래계의 충격이 상당할 것으로 보이는 점 등을 지적할 수 있습니다.