📌전세계약 사기 당했을때 사기고소 가능한지 쉽게 알려드립니다 

안녕하세요,

법률사무소 더든든 조수진 변호사입니다.

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최근 제 유튜브 채널 영상 "변호사들만 알고 있는 전세 사기 계약 안 당하는 법" 영상이 1000만뷰를 달성했습니다

이 영상을 찍은 뒤 전세 사기 상담을 정말 많이들 주시는데요,

얼마전 수임하여 고소대리하고 있는 다가구주택에서 선순위보증금을 속인 사례를 소개해 드리면서

전세계약할 때

꼭 챙기셔야 하는 "한 줄",

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변호사만 알고 있는

전세 사기 안당하는 법을 알려드리겠습니다.

임대인의 속임수 증명하는 방법​

전세사기가 성립하려면

임대인이 '처음부터' 보증금을 돌려줄 의사나

능력이 없었다는 점을 입증해야 합니다.

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그런데 사람의 마음속 생각을

어떻게 증명할 수 있을까요?

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법은 명확한 기준을 제시합니다.

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'이 집을 팔아도 내 보증금을

받을 수 없는 상황'을 임대인이 알고

있었느냐는 겁니다.

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제 의뢰인 사례에서 의뢰인은 20억 짜리 다가구 주택(보통 빌라라고 하지요)이라는 시세를들었고

근저당권이 8억원 정도 설정되어 있는 것도 부동산등기부로 확인했습니다

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​그리고 중개사와 임대인이 모두

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"선순위 임차인은 두 분 뿐이고

두 사람의 보증금은 총합이 5억입니다."

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계산해보면 20억에서 8억 빼고,

5억 빼면 무려 7억원이 남았습니다.

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내 보증금 2억은 안전해 보였지요.

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그런데 실제로는 선순위 임차인이 무려 4 명이었고,

선순위 보증금 합계가 10억원이었을 뿐 만 아니라

건물 시세도 20억원이 아니라 더 낮았습니다.

현재 경매가 들어갔는데 1차례 유찰된 후 13억원 에 낙찰되어

보증금을 한푼도 못돌려받고

집을 비워주어야 하는 기가 막힌 상황입니다.

이걸 집주인과 중개사가 알면서

계약했다면 명백한 사기입니다.

사기로 고소가 가능하게 되면 장점이 무엇일까요?

민사 경매 절차에서 집 값이 낮아서 내 보증금을 돌려받지 못한 경우에

고소 후 사기로 기소되면

집주인은 1억원이 넘는 사기죄 범인이 되는데

만약 이런 금액으로 유죄선고가 날 경우

법정에서 구속될 가능성이 높습니다.

심리적으로 강한 압박을 받게 되고

집 한채 날리고 말지 뭐 하던 집주인도 숨겨두었던 다른 재산을 처분하여 합의금을 마련하고

내 보증금을 돌려줄 가능성이 높습니다.

그래서 전세보증금을 못 돌려 받았을 때

내 사례가 사기인지 아닌지 굉장히 중요합니다. ​

실제 이 사안에서 제 의뢰인 분도 집주인이 몇 년전부터 재산을 빼돌려 숨긴 것이 아닌가 의심하고 있으셨어요

그래서 다른 재산을 찾으려 해도 이미 가족 명의로 숨긴 것 같다고 하셨습니다.

고소 가능한지 저희 사무실로 상담을 오셨을 때

저는 임대차 계약서에서 사기 당하신

증거를 바로 찾을 수 있었습니다.

선순위 보증금은 여기서 확인하세요.

여러분이 전세 계약할 때 받는 서류는

한 장짜리 임대차계약서만이 아니지요. 중개대상물 확인설명서라는 것을 받으십니다.

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위와 같이 생긴 '중개대상물 확인설명서'라는

문서 중

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'개업공인중개사 세부사항 확인'

이라는 란을 찾으시면

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그 아래 '실제 권리관계 또는

공시되지 않은 권리사항'이라는

항목이 보일 겁니다.

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바로 여기에 다가구주택인 현재 그 건물에

거주하는 선순위 임차인들의

보증금 총액이 적혀 있어야 합니다.

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중개사가 아무리 말로 "선순위 임차인 없어요",

"집주인 재력 좋아요"라고 해도,

이 칸에 적힌 내용과실제 선순위 보증금 총액이 다르다면?

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사기죄가 성립됩니다

중개대상물 확인설명서 교부는

공인중개사의 법에 정해진 필수 의무에요.

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제 의뢰인 분도 이 서류를 확인한 결과 선순위 보증금을 실제금액인 10억원이 아닌

5억원이라고 허위로 기재된 부분을 바로 찾을 수 있었습니다.

이를 근거로 고소장을 접수해 드렸습니다.

여기서 핵심이 되는

추가 두 가지 서류가 있습니다. 선순위 보증금액의 총합을 확인하시는 방법인데요,

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1. 주민센터에서 발급받을 수 있는

'전입세대열람원’

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2. 대법원 등기소나 주민센터에서

발급 가능한 '확정일자 부여 현황'을 발급받아서 보시면 됩니다.

임차인이라면 스스로 발급 가능하시고

계약 전이라면 임대인의 동의서를 받아서 발급 받으실 수 있어요.

주택임대차 보호법에 임대인은 동의를 해 주어야 한다라는 의무 규정이 있습니다.

임대차 계약하는 사람의 권리이니 중개인과 임대인에게 꼭 요구해서 미리 받아보시길 권해드립니다.

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계약서는 종이 한 장이지만,

그 종이 한 장에 적힌 한 줄이

여러분의 소중한 보증금을 지키실 수 있습니다.

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도움이 필요하시면

언제든 연락주세요.

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20년 경력의 변호사가

곁에서 든든하게 도와드리겠습니다.

감사합니다.