상가 월세 3기 연체 후 완납해도 계약갱신·권리금 못 지킬까? 

안녕하세요.

법무법인 한서의 대표 김형민 변호사(25년 차 경력, 부동산 전문 변호사)입니다.

상가 임대차 상담을 하다 보면

월세 연체 이후 계약갱신 거절이나 권리금 회수 문제로 어려움을 겪는 임차인분들을 자주 만나게 됩니다.

최근 경기 침체와 코로나19 여파로 일시적으로 월세를 연체했다가 이후 정상 납부를 재개한 경우도 적지 않습니다.

그런데 임대인이

“과거에 월세를 연체했으니 계약을 갱신해 줄 수 없다”

“신규 임차인을 받을 수 없으니 권리금도 포기하라”

고 통보하는 상황이 실제로 발생합니다.

연체금을 모두 납부했는데도 임차인은 불이익을 받을 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면,

👉 임대차계약에 별도의 약정이 없는 한, 상가 임차인은 불리해질 수 있습니다.

1. ‘3기 연체 사실’은 사라지지 않습니다

「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 제1호는

임차인이 3기 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있으면,

임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

여기서 중요한 점은

‘현재 연체 중인지 여부’가 아니라 ‘과거에 연체 사실이 있었는지’입니다.

법원(인천지방법원 2024. 1. 24. 선고 2023가단210631 판결 등)은

임대차 기간 중 어느 시점이든 3기분 연체가 발생했다면,

이후 전액을 납부하더라도 그 사실만으로 갱신 거절 사유가 된다고 판단했습니다.

즉,
✔ 한 번 발생한 3기 연체 사실은
✔ 이후 정상 납부로 “지워지지 않는다”는 것이 법원의 입장입니다.

2. 계약갱신이 막히면 권리금도 함께 흔들립니다

상가 임차인에게 권리금은 핵심 자산입니다.

그러나 계약갱신권이 제한되면 권리금 회수 역시 영향을 받게 됩니다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조의4 제1항 단서는

임차인에게 3기 차임 연체 사실이 있는 경우, 임대인은 권리금 회수를 보호할 의무가 없다고 규정합니다.

이에 따라 법원은

임차인에게 3기 연체 이력이 있다면, 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절하더라도

손해배상 책임이 없다고 판단하고 있습니다.

결과적으로

계약갱신권 상실 → 권리금 회수권 상실 이라는 연쇄적인 불이익이 발생할 수 있습니다.

3. ‘묵시적 갱신’이 연체 이력을 없애주지는 않습니다

간혹 임대인이 별다른 문제 제기 없이 월세를 계속 받아 왔다는 이유로

“연체 문제가 정리된 것 아니냐”고 생각하시는 분들도 계십니다.

하지만 법적으로 묵시적 갱신은 단지 계약이 연장되었을 뿐,

과거 연체 사실에 대한 임대인의 권리 포기를 의미하지 않습니다.

따라서 묵시적으로 계약이 연장되었더라도 다음 만료 시점이 도래하면

임대인은 과거의 3기 연체 이력을 이유로 계약갱신을 거절하고, 권리금 보호도 부정할 수 있습니다.

상가 임대차 분쟁, 이렇게 대비해야 합니다

월세 연체는 단순한 지연 문제가 아니라 임대차 신뢰관계 훼손으로 평가될 수 있습니다.

특히 다음과 같은 경우라면 각별한 주의가 필요합니다.

• 일시적 자금난으로 월세 연체가 발생한 경우

• 권리금이 형성된 상가에서 계약 만료가 임박한 경우

• 임대인이 갱신 거절이나 신규 임차인 거절 의사를 밝힌 경우

이럴 때는
✔ 연체 발생 전·후의 정황
✔ 임대인과의 합의 여부
✔ 계약서 및 정산 내역

을 종합적으로 검토한 전략적 대응이 중요합니다.

마무리

상가 임대차에서의 월세 연체는 “나중에 내면 된다”는 문제로 끝나지 않습니다.

3기분 연체 사실이 한 번이라도 발생했다면, 이후 전액을 납부했더라도

계약갱신권과 권리금 회수권 모두 제한될 수 있습니다.

따라서 연체가 발생하지 않도록 관리하는 것이 최선이며,

불가피한 경우에는 임대인과의 서면 합의를 통해 법적 위험을 최소화해야 합니다.

이미 분쟁이 진행 중이라면 감정적 대응보다는 관련 법리와 판례를 정확히 검토해

현실적인 대응 방안을 마련하는 것이 중요합니다.