지역주택조합 안심보장증서 무효, 납입금 전액 반환 승소 사례 

사건의 개요

경기도의 한 지역주택조합에 조합원으로 가입한 의뢰인께서는 조합의 사업이 무산될 경우 납입금 전액을 반환한다는 내용의 안심보장증서를 교부받았고, 이를 믿고 조합에 가입하여 2022년부터 계약금과 분담금으로 총 1억 원을 납부하였습니다. 하지만 이후 해당 증서가 조합 총회 결의 없이 임의로 작성된 무효문서임이 밝혀졌습니다. 이에 의뢰인께서는 저희 사무실을 통해 피고 조합을 상대로 부당이득금 반환 청구 소송을 제기하였습니다.

피고 조합의 항변

저희 사무실은 원고가 조합 가입 시 교부받은 안심보장증서가 총회의 의결을 거치지 않았으므로, 환불보장 약정은 무효이며 해당 안심보장증서가 없었다면 원고는 조합에 가입하지 않았을 것이므로 이 사건 조합가입 계약 또한 무효라고 주장하며, 원고가 납부한 분담금의 부당이득금 반환 청구 소송을 제기하였습니다.

이에 피고 조합은 “환불 약정이 없었더라도 원고는 조합에 가입했을 것”이라는 가정적 의사 항변을 하였고, 원고가 일정 기간 분담금을 납부하며 계약을 유지하다가 뒤늦게 계약의 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다고 항변하였습니다.

또한 피고 조합은 사후에 열린 임시총회에서 계약 유지 결의를 했으므로, 무효인 부분을 배제하고 나머지 계약은 유효하다고 추인 항변을 하였으며, 더 나아가 업무대행사가 조합 몰래 안심보장증서를 발행한 것이라며 책임을 회피하였습니다.

사건의 쟁점 및 법률사무소 라미의 조력

저희 사무실은 조합 회의록 및 규약을 전수 검토하였으며, 안심보장증서 교부경위 및 총회 미결의 사실을 입증하고 의로인 외에도 동일한 증거를 교부 받은 다른 조합원의 사실확인서를 확보하였으며, 피고의 항변에 대해서 아래와 같이 반박하였습니다.

1. 안심보장증서의 효력 여부 지역주택조합은 법인이 아닌 비법인사단으로, 조합원들이 납부한 분담금은 조합 전체의 총유재산에 해당합니다. 이러한 분담금의 반환을 약속하는 행위는 곧 총유물의 처분행위에 해당하므로, 조합원 총회의 결의나 정관 근거 없이 발행된 안심보장증서는 무효입니다. 즉, 피고 조합은 총회의 결의 없이 조합원 분담금 반환을 약속할 권한이 없었습니다.

2. 조합가입계약의 효력 문제의 안심보장증서는 단순한 부속 문서가 아니라, 조합가입계약 체결의 유인을 제공한 핵심 특약이었습니다. 따라서 해당 약정이 무효라면 이와 일체로 체결된 조합가입계약 역시 무효가 됩니다. 이는 대법원 판례(2020다288375)에서도 명확히 인정된 바 있습니다.

3. 업무대행사의 책임 귀속 조합은 “업무대행사가 조합 몰래 안심보장증서를 발행했다”며 책임을 회피했으나, 업무대행사에 조합설립 및 모집 전권을 위임한 점 다수의 조합원이 동일한 형태의 증거를 교부받은 점을 들어 업무대행사의 행위는 조합의 책임으로 귀속된다고 주장하였습니다.

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법원의 판단

법원은 조합이 발행한 안심보장증서는 조합원들이 납부한 분담금의 반환을 약속하는 것으로, 이는 곧 조합의 총유재산을 감소시키는 총유물의 처분행위에 해당한다고 판단하였습니다. 따라서 그러한 약정은 조합총회의 결의를 거치지 않았다면 무효이며, 단순한 채무부담행위로 볼 수 없다고 판시하였습니다.

다음으로, 법원은 해당 환불보장약정이 단순한 부속 문서가 아닌 조합가입계약의 핵심적 특약이자 경제적 유인이었다는 점을 인정하였습니다. 이에 따라 환불보장약정이 무효라면, 이와 일체로 체결된 조합가입계약 역시 무효가 된다고 판단하였습니다. 이는 민법 제137조(일부무효의 법리) 및 대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결의 법리에 따른 것입니다.

또한 법원은 피고 조합이 “업무대행사가 임의로 안심보장증서를 발행하였다”고 주장하며 책임을 회피한 점에 대하여, 업무대행사가 조합의 명의로 안심보장증서를 발행한 사실, 조합이 업무대행사에 조합설립 및 조합원 모집에 관한 전권을 위임한 사실, 그리고 동일한 증서가 다수의 조합원에게 교부된 사실 등을 근거로 들어, 업무대행사의 행위는 조합의 행위로 귀속된다고 판단하였습니다.

아울러 피고 조합이 주장한 ‘가정적 의사 항변’, ‘신의칙 위반 항변’, ‘추인 항변’ 역시 모두 배척되었습니다.

법원은 조합사업의 특성상 사업의 불확실성과 실패 가능성이 높고, 납입금 환불 여부가 조합가입 여부를 결정짓는 핵심 요소임을 인정하였습니다. 따라서 “환불 약정이 없더라도 가입했을 것”이라는 피고의 주장은 받아들일 수 없으며, 일부 분담금을 납부하였다는 사정만으로 계약 유지 의사를 인정할 수도 없다고 보았습니다. 또한, 조합이 사후적으로 결의한 계약 유지 결의는 민법 제139조의 추인 요건을 충족하지 못한 단순한 내부 결의에 불과하다고 판시하였습니다.

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결국 법원은 “이 사건 환불보장약정은 조합의 총유물 처분행위에 해당하므로 총회 결의를 거치지 않은 이상 무효이고, 이와 일체로 체결된 조합가입계약 역시 무효”라며, 피고 조합에게 원고가 납부한 분담금 전액과 이에 대한 지연이자뿐 아니라 소송비용까지 피고가 부담하라는 선고​를 내렸습니다.

지주택 소송, 결코 간단하지 않습니다.

지역주택조합 탈퇴 및 분담금 반환소송은 결코 간단하지 않습니다. 우선 조합의 사업성, 재무상태, 성공 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

우리나라에는 수많은 지역주택조합이 사업을 추진하고 있지만, 대부분의 조합은 사업 지연, 해산, 내부 갈등 등으로 인해 조합원들이 납부한 분담금만 사용하고 결국 사업이 무산됩니다.

또한 소송 과정에서 피고 조합은 시간을 끄는 전략을 취하며, 패소 시에는 마지막 날에 항소·상고를 제기해 판결 확정을 최대한 지연시키기도 합니다. 설령 상고심까지 거쳐 어렵게 승소하더라도, 신탁사에 재산을 신탁하는 조합의 구조적 특성상 강제집행이 쉽지 않고, 조합 자금이 고갈되어 집행이 사실상 불가능한 경우도 적지 않습니다.

따라서 지역주택조합 관련 소송은 반드시 경험이 풍부한 전문가와 충분한 상담을 거쳐 진행해야 합니다.