월세보증금 집주인이 안준다면 어떻게 대처해야 할까요?

하동권 변호사

안녕하세요. 법무법인 어진 수원부동산변호사 하동권입니다.

월세 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 해야 할까요?

월세 보증금은 전세 보증금에 비해 금액이 상대적으로 적은 경우가 많습니다. 이 때문에 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않더라도 “조금만 더 기다리면 주겠지”라며 법적 대응을 미루는 경우가 적지 않습니다.

하지만 금액이 적음에도 불구하고 반환이 지연된다면, 오히려 집주인이 보증금을 돌려줄 의사가 없을 가능성도 고려해봐야 합니다. 이런 경우에는 무작정 기다리기보다, 가능한 대응 수단을 검토하는 것이 필요합니다.

법적 대응이라고 해서 반드시 소송부터 제기해야 하는 것은 아닙니다. 소송에 앞서 비교적 간단한 절차만으로도 월세 보증금을 돌려받을 수 있는 방법들이 있습니다.

대표적인 방법으로는 내용증명 발송과 지급명령 신청이 있으며, 실제로 이 두 가지 절차만으로도 분쟁이 해결되는 사례가 적지 않습니다.

내용증명은 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 공식적인 의사표시 방법입니다. 법적으로 강제력이 있는 절차는 아니지만, 집주인에게 상당한 심리적 압박을 줄 수 있다는 점에서 실무상 활용도가 높습니다.

내용증명에는 특별한 양식이 필요한 것은 아니며, 계약 내용, 계약 종료 사실, 보증금 반환 요구 등을 육하원칙에 맞춰 정리해 작성하면 됩니다.

내용증명을 받았다고 해서 집주인에게 즉시 법적 의무가 발생하는 것은 아니지만, 소송으로 이어질 수 있다는 점을 인식하게 되면서 자발적으로 보증금을 반환하는 경우가 많습니다. 특히 변호사 명의로 발송된 내용증명은 보다 실질적인 효과를 기대할 수 있습니다.

지급명령은 소송을 거치지 않고도 법적으로 강제집행이 가능한 제도입니다. 지급명령이 확정되면, 집주인이 보증금을 반환하지 않더라도 강제집행을 통해 회수가 가능합니다.

지급명령은 법원 출석 없이 서류만 제출하면 되며, 통상 1~2개월 내에 결정이 내려집니다. 또한 소송에 비해 비용 부담이 훨씬 적어, 경제적인 측면에서도 장점이 있습니다.

다만 집주인이 지급명령 정본을 송달받은 날로부터 2주 이내에 이의 신청을 하면 지급명령은 효력을 잃고 소송 절차로 전환됩니다. 따라서 집주인과 분쟁 가능성이 크거나 다툼이 예상되는 경우에는 다른 대응 방안을 함께 고려하는 것이 좋습니다.

월세 보증금 반환을 위해 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약 해지 통보 여부입니다. 계약서에 적힌 계약 기간이 끝났다고 해서 계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법에 따르면, 임대차 계약 종료 전 6개월부터 2개월 사이에 계약 갱신 의사가 없다는 점을 임대인에게 통보하지 않으면 계약이 자동으로 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

묵시적 갱신이 이루어지면 계약이 계속 유지되는 것으로 보아 보증금 반환을 요구하기 어려워질 수 있습니다.

계약 해지 통보는 향후 법적 대응 시 중요한 증거가 될 수 있습니다. 가장 안전한 방법은 내용증명을 통해 해지 의사를 전달하는 것입니다.

문자, 전화, 카카오톡 등으로도 통보는 가능하지만, 집주인이 “통보를 받은 적이 없다”고 주장할 가능성이 있으므로, 해지 의사가 명확히 남는 방식으로 증거를 확보하는 것이 중요합니다.

월세 보증금 미지급 문제는 단순한 금전 문제가 아니라, 임차인의 주거 안정과 직결된 문제입니다. 상황에 따라 내용증명, 지급명령, 소송 등 적절한 절차를 선택해 대응하는 것이 필요하며, 초기 대응이 늦어질수록 해결이 어려워질 수 있습니다.

현재 월세 보증금 반환 문제로 고민하고 있다면, 본인의 상황에 맞는 대응 방법을 검토해보는 것이 불필요한 손해를 막는 현실적인 선택이 될 수 있습니다.

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