전세사기 피해당했다면 어떻게 대처해야 할까요? 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

전세사기를 당하면 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있나요?

전세사기 피해가 발생하면 많은 분들이 임대인을 사기죄로 고소해야 한다고 생각합니다. 하지만 형사고소는 임대인을 처벌하는 절차일 뿐, 고소만으로 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 실제 보증금 회수를 위해서는 민사 절차를 반드시 준비해야 합니다.

형사고소만으로는 보증금을 돌려받을 수 없나요?

사기죄는 임대인의 ‘기망행위’를 입증해야 하며, 실제 수사 과정에서 이를 증명하는 것은 쉽지 않습니다. 고소가 인정되더라도 형사 처벌은 형사 처벌일 뿐, 피해자가 즉시 보증금을 돌려받는 절차로 이어지지 않습니다.

일부 사건에서 합의를 통해 보증금의 일부를 받기도 하지만, 이는 임대인의 지급 능력과 의사에 따라 결정됩니다.

전세보증금반환청구소송은 어떻게 진행되나요?

전세사기 피해를 당했다면 기본적으로 전세보증금반환청구소송을 통해 보증금을 청구할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 반환 의사가 불분명할 때 진행하는 가장 대표적인 절차입니다.

다만 소송은 준비 과정이 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있어 세입자가 부담을 느끼는 경우가 있습니다.

전세사기 피해 시 지급명령을 활용할 수 있나요?

지급명령은 소송보다 간단하고 빠르게 진행되는 절차입니다. 세입자가 서면으로 신청하면 법원이 별도의 심문 없이 결정문을 발송합니다. 일반적으로 1~2개월 이내에 결과를 받을 수 있어 초기 대응으로 활용하기 좋습니다.

지급명령의 주의사항은 무엇인가요?

지급명령이 효력을 가지려면 임대인이 우편물을 정상적으로 수령해야 합니다. 임대인이 잠적하거나 우편물을 고의로 받지 않으면 지급명령은 무효로 돌아갈 수 있습니다. 또한 지급명령 결정 후 2주 이내에 이의를 제기하면 절차는 소멸되어 다시 소송을 제기해야 합니다.

따라서 임대인의 상황을 고려해 지급명령과 소송 중 어떤 절차가 적절한지 판단하는 것이 중요합니다.

전세사기 피해를 예방하려면 무엇을 확인해야 하나요?

전세 계약 전 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 등기부등본 확인
  보증금보다 선순위 권리(근저당, 압류 등)가 있다면 보증금 회수 위험이 매우 커집니다.

• 임대인의 세금 체납 여부
  세금 체납이 많으면 주택이 공매·경매로 넘어갈 가능성이 높고, 세입자가 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

• 필수 특약 설정
  다음과 같은 특약은 전세사기 예방에 큰 도움이 됩니다.

  • 세금 체납 사실이 없으며 체납 발생 시 계약 해지 및 보증금 반환

  • 선순위 권리 존재 또는 누락 시 계약 해지 및 보증금 즉시 반환

  • 주택 매도 시 보증금 반환 및 임대차계약 해지

전세사기 사건 중에는 임대인이 집을 제3자에게 매도해 세입자가 대항력을 잃는 경우도 있어, 이러한 특약은 필수적으로 고려해야 합니다.

전세사기 피해를 당했다면 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?

전세사기 피해는 형사·민사 절차가 함께 얽혀 있어 대응을 서두를 필요가 있습니다.

보증금을 실제로 회수하기 위해서는 형사고소보다 전세보증금반환청구소송, 지급명령 신청, 가압류 신청 등 민사 절차를 중심으로 전략을 세우는 것이 중요합니다.

상황에 따라 어떤 절차가 가장 빠르고 효과적인지 다르므로, 현재 임대인의 재산 상태와 소재, 채권자 우선순위 등을 종합적으로 검토해야 합니다.