전세보증금, 전액 인정 받을 수 있는 방법이 있을까요? 

안녕하세요. 법무법인 아크로, “부동산 전문 박동민 변호사”입니다.

전세보증금반환소송 → 결과 : ‘1억 8,000만원 전액’ 인정

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

<< 사실관계 >>

의뢰인은 수도권의 한 아파트에 전세로 입주한 세입자였습니다.

계약기간은 2년이었고, 보증금은 1억 8,000만 원.

처음에는 문제없이 거주했지만, 계약 만료가 다가오면서 상황이 급변했습니다.

집주인은 “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”며

반환을 미루기 시작했고, 이후 연락이 점점 끊겼습니다.

문자와 전화를 수십 차례 시도했지만 회신이 없었고,

주소지에 찾아가도 이미 다른 사람 명의로 소유권이 이전되어 있었습니다.

등기부등본을 확인한 결과,

해당 주택에는 근저당권이 설정되어 있었고,

집주인은 채무 문제로 다른 채권자에게 재산이 압류된 상태였습니다.

의뢰인은 전세보증금을 돌려받지 못한 채 계약이 끝나버린 상황이었고,

그 결과, 전세보증금반환소송을 결심하게 되었습니다.

이 사건은 단순한 민사 분쟁이 아닌,

‘소유권 이전 + 근저당 설정 + 채권자 다수 개입’이 얽힌 복잡한 구조였습니다.

<< 부동산 전문 변호사 – 법적 조력 및 결과>>

① 등기부 분석과 피고 특정부터 신속히 진행

변호사는 소송을 제기하기 전, 해당 부동산의 등기사항전부증명서를 열람해 현재의 실질적 소유자와 채권자 구조를 파악했습니다.

이 과정에서 집주인이 이미 제3자 명의로 매도한 사실을 확인했고, ‘명의신탁 형태의 허위 이전’으로 판단했습니다.

이에 소송은 단순 임대인 상대가 아니라, 실질적 소유자와 채무 관계인 제3자를 함께 피고로 지정해 보증금 반환청구의 책임을 명확히 특정했습니다.

② 가압류 조치로 재산 보전 확보

상대방이 재산을 은닉하거나 처분할 우려가 있었기 때문에 소송 제기 전 긴급히 가압류 신청을 병행했습니다.

부동산뿐만 아니라 임대인의 예금 계좌와 차량까지 포함해 압류명령을 확보함으로써, 나중에 승소하더라도 ‘집행불능’ 상태가 되지 않도록 대비했습니다.

법원은 변호사의 주장을 받아들여 보증금 상당액의 가압류 결정을 신속히 내려주었습니다.

이 조치 덕분에 상대방은 자산을 처분하지 못한 채 재판에 임하게 되었습니다.

③ 임대인의 책임 회피 주장에 대한 반박 논리 제시

재판 과정에서 임대인은 “현재 소유자가 내가 아니므로 반환 책임이 없다”고 주장했습니다.

이에 변호사는 ‘임차보증금 반환의무는 계약 체결 시점의 임대인에게 발생’한다는 민법상 원칙(민법 제618조, 제622조)을 근거로 조목조목 반박했습니다.

또한 매매계약 체결일과 등기이전 시점의 불일치, 허위계약 정황을 입증하여 실질적으로 여전히 피고가 임대인으로서의 지위를 유지하고 있음을 밝혔습니다.

④ 소송 중 조정 절차 활용으로 신속한 회수 유도

법원은 변호사의 입증자료와 가압류 조치로 임대인의 책임이 명백하다고 판단했고, 소송 중 ‘조정 절차’를 제안했습니다.

변호사는 의뢰인의 이익을 극대화하기 위해 지연이자까지 포함한 전액 반환 조건으로 조정안을 제출했습니다.

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그, 결과, 피고 측은 소송 장기화를 우려해 조정에 응했고, 보증금 1억 8,000만 원 전액 + 지연손해금 300만 원을 3개월 내 분할 지급하는 합의가 성립되었습니다.

⑤ 결과 – 전액 회수 및 신속한 집행으로 마무리

피고가 1차 지급기일을 지키지 않자, 변호사는 즉시 조정조서를 집행권원으로 활용하여

은행 예금계좌를 압류·추심했습니다.

​

결과적으로, 의뢰인은 4개월 만에 ‘보증금 전액을 회수’할 수 있었습니다.

보증금 반환을 미루는 집주인, 어떻게 대응해야 할까요?

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 단순한 불편을 넘어 명백한 채무불이행에 해당합니다.
집주인이 새로운 세입자를 이유로 계속 미루거나, 자금 사정을 말하며 시간을 끄는 경우에도 이는 법적으로 정당한 사유가 되지 않습니다.

전세보증금반환청구는 민법 제622조에 따라 임대인이 반드시 이행해야 할 의무이며, 미지급 시 소송을 통해 보증금과 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다.

전세보증금은 언제 돌려받을 수 있나요?

임대차 계약이 종료되고 목적물을 인도했다면 세입자는 즉시 보증금을 반환받을 권리가 있습니다.
집주인이 정당한 사유 없이 반환을 지연하는 경우, 내용증명 통보 후 소송 제기를 통해 권리를 행사할 수 있습니다.

전세보증금반환소송 절차는 어떻게 진행되나요?

① 내용증명 발송
계약 종료 사실과 반환 요청을 공식적으로 통보합니다. 추후 법원에서 중요한 증거가 됩니다.

② 소송 제기
임대인의 주소지 관할 법원에 소장을 제출합니다. 임대차계약서, 입금증, 이사 완료 증거 등이 필요합니다.

③ 가압류 신청
재산 은닉 또는 처분 위험이 보이면 반드시 가압류를 통해 임대인의 재산을 보전해야 합니다.

④ 변론 및 증거 제출
계약 종료, 인도일자, 미지급 금액 등을 근거 자료로 입증합니다.

⑤ 승소 판결 및 확정
보증금과 지연손해금 지급 판결을 받고 판결 확정 후 강제집행이 가능합니다.

⑥ 강제집행
압류, 추심, 부동산 경매 등을 통해 실제 보증금을 회수하게 됩니다.

보증금 반환이 특히 문제되는 상황은 어떤 경우인가요?

① 집주인이 연락되지 않는 경우
소유자를 등기부로 확인하고 공시송달 절차를 병행해야 합니다.

② 부동산이 경매 중인 경우
임차권등기명령을 통해 대항력을 유지해야 합니다.

③ 소유권이 이전된 경우
새 소유주가 임대인의 지위를 승계했는지 확인이 필요합니다.

④ 임대인이 법인인 경우
대표 개인 재산과 분리되므로 소송 상대를 명확히 특정해야 합니다.

전세보증금 회수를 위해 반드시 필요한 조치는 무엇인가요?

• 가압류로 재산을 먼저 확보하는 것
• 임대차 종료를 입증할 수 있는 증거 확보
• 이사 예정 시 임차권등기명령으로 대항력 유지
• 법원 조정 절차를 활용한 신속한 합의 시도

전세보증금반환소송 FAQ

Q. 집주인이 파산 상태여도 소송이 의미가 있나요?
A. 파산 절차 중이라도 일부 재산이 남아 있다면 배당을 통해 일부 회수가 가능합니다.

Q. 이사를 먼저 나가면 권리가 사라지나요?
A. 사라지지 않습니다. 다만 임차권등기명령을 신청해 우선변제권을 유지해야 합니다.

Q. 내용증명만 보내도 받을 수 있나요?
A. 일부는 반환에 응하지만, 대부분 소송 절차가 필요합니다.

Q. 전세보증보험이 있으면 소송이 필요 없나요?
A. 보험금으로 회수할 수 있지만, 보증 한도 초과분은 소송이 필요할 수 있습니다.

전세보증금 반환, 왜 빠른 대응이 중요할까요?

보증금 반환 문제는 시간이 지날수록 불리해지는 구조입니다.

내용증명, 소송, 가압류, 강제집행의 절차를 정확하고 신속하게 진행해야 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다.

기다리는 것만으로 문제는 해결되지 않습니다.

정확한 절차를 밟는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.